Operat szacunkowy jako podstawa ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości

Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: „ugn”) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządzony na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości jest jednym z dowodów w postępowaniu administracyjnym, w związku z tym podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, stosownie do przepisu art. 77 kodeksu postępowania administracyjnego (dalej jako: „kpa”).

Organ ma zatem prawo zbadać czy przedłożona mu opinia jest sporządzona rzetelnie i w sposób logiczny oraz  zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Treść operatu szacunkowego powinna w szczególności zawierać elementy wymienione w § 56 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej jako: „Rozporządzenie”).

Zgodnie z przytoczonym przepisem, w operacie szacunkowym przedstawiony powinien być sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym w szczególności: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy powinien zamieścić również stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.

Do operatu szacunkowego powinny także zostać dołączone dokumenty wzięte pod uwagę przy jego sporządzaniu, w tym w szczególności: odpis księgi wieczystej lub protokół jej badania, wypis i wyrys miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub protokół badania tych dokumentów, wypis z rejestru gruntów, a także  protokół z wizji lokalnej zawierający opis stanu faktycznego nieruchomości.

Bardzo ważne dla prawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego jest również określenie dat mających znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości. W związku z tym operacie szacunkowym powinny zostać określone: data sporządzenia wyceny, data na którą określono wartość przedmiotu wyceny, data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości, a także data dokonania oględzin nieruchomości.

Równie istotna w postępowaniu dotyczącym ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości jest kwestia aktualności sporządzonego operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony tylko przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ugn.

Nie oznacza to jednak, że po upływie tego okresu zachodzi automatycznie konieczność sporządzenia nowego operatu. Zgodnie z art. 156 ust. 4 ugn operat szacunkowy może być bowiem wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, co następuje poprzez umieszczenie przez rzeczoznawcę stosownej klauzuli w operacie szacunkowym.

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego podlega kontroli. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie przewidziane w tym przepisie dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu (pod względem wymogów formalnych określonych w Rozporządzeniu oraz prawidłowości danych wycenianej nieruchomości), a jego rezultatem nie może być określenie wartości przedmiotu wyceny.

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może żądać zamawiający operat szacunkowy, jeżeli ma wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia oraz osoba, wobec której zamawiający posługuje się wyceną, czyli strona postępowania odszkodowawczego.

Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 ugn, a organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie.

Dodać również należy, że zgodnie z art. 175 ust. 1 ugn rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności wyceny i innych określonych w przepisach ugn, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 158 oraz art. 175 ugn, podlega odpowiedzialności zawodowej. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna właściwy minister. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Wynikiem tego postępowania jest ustalenie, czy szacując wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował się do obowiązujących przepisów. Stwierdzone przez Komisję uchybienia znajdują odzwierciedlenie w decyzji ministra o zastosowaniu jednej z kar  dyscyplinarnych, co z kolei z pewnością rzutuje na ocenę wiarygodności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Źródła:

• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji nwestycji w zakresie dróg publicznych.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.