Odmowa wydania „starej” decyzji WZ po wejściu w życie planu ogólnego gminy

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Reforma systemu planowania przestrzennego powiązała możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (WZ) z planem ogólnym gminy. W założeniu nie miało to jednak obejmować postępowań prowadzonych na podstawie przepisów przejściowych, czyli tzw. „starych” wniosków o WZ. Tymczasem pojawiają się przypadki, w których organy odmawiają wydania takich decyzji, powołując się na niezgodność inwestycji z nową polityką przestrzenną gminy. Czy taka praktyka rzeczywiście znajduje oparcie w przepisach?

Plan ogólny gminy zmienia zasady wydawania WZ

Zgodnie z założeniami reformy systemu planowania przestrzennego plan ogólny stał się podstawowym dokumentem planistycznym na poziomie gminy. Po uchwaleniu wyznacza on ramy polityki przestrzennej oraz wpływa na możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). 

Problem pojawia się jednak wtedy, gdy plan ogólny wchodzi w życie już po złożeniu wniosku o WZ. W takich sytuacjach niektóre gminy próbują rozstrzygać wcześniej wszczęte postępowania przez pryzmat nowych przepisów, mimo że ustawodawca przewidział dla nich odrębne reguły przejściowe.

Odmowa wydania WZ – przepisy przejściowe są kluczowe

Najważniejsze znaczenie ma art. 59 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2023 r. nowelizującej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z przepisu tego wynika, że do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie reformy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w danej gminie, stosuje się wybrane przepisy ustawy planistycznej w brzmieniu dotychczasowym.

Ustawodawca nie pozostawił tu organom swobody interpretacyjnej polegającej na wyborze, czy stosować dawne, czy nowe zasady. Skoro przepis przejściowy odsyła do wcześniejszego brzmienia określonych regulacji, to organ powinien właśnie według nich prowadzić postępowanie. 

Jest to o tyle istotne, że jednym z najważniejszych skutków art. 59 ust. 2 nowelizacji jest wyłączenie stosowania do tych postępowań nowych wymogów, m.in. dotyczących obszaru uzupełnienia zabudowy, określanych w planie ogólnym gminy. Wymogi te mają służyć ograniczeniu rozlewania się zabudowy, a tym samym zawężają przypadki, w których możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Data złożenia wniosku o WZ ma ogromne znaczenie

Termin wniesienia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma dla inwestorów znaczenie podstawowe. Od niego zależy bowiem, czy sprawa będzie rozpoznawana według reguł przejściowych, według w pełni nowych zasad, czy też wniosek zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia. Zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy nowelizującej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od 1 lipca 2026 r. jest możliwe tylko wtedy, gdy w danej gminie wszedł w życie plan ogólny. W projektowanych zmianach przewidziano jednak przesunięcie tej daty na 1 września 2026 r.

Zawieszenie postępowań i okres obowiązywania decyzji WZ

Osobnym problemem pozostaje zawieszanie postępowań o wydanie WZ z uwagi na prowadzone prace planistyczne. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopuszcza takie zawieszenie w przypadku prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie dotyczy to jednak procedowania planu ogólnego gminy. Nie można więc traktować zawieszenia jako instrumentu do „przeczekania” wniosku do czasu wejścia w życie nowego planu ogólnego.

Więcej na temat zawieszenia postępowań o wydanie WZ można przeczytać w artykule:

• Zawieszenie postępowania o WZ – jak nie stracić szansy na uzyskanie warunków zabudowy?

Dodatkowe znaczenie ma także art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy co do zasady wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Również w tym obszarze ustawodawca wprowadził przepisy przejściowe. Bezterminowy charakter zachowują decyzje WZ, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., a także decyzje wydane w sprawach wszczętych przed 16 października 2025 r.

Nie każda odmowa wydania decyzji WZ będzie wadliwa

Oczywiście sam fakt otrzymania decyzji odmownej dla „starej” WZ nie oznacza jeszcze automatycznie, że organ naruszył przepisy przejściowe. Inwestycja może nie spełniać ustawowych wymogów z innych powodów, niezwiązanych z planem ogólnym. Jeżeli jednak z uzasadnienia decyzji wynika, że podstawą odmowy była sama sprzeczność z planem ogólnym albo z nową polityką przestrzenną gminy, to pojawia się poważny argument do jej zakwestionowania. 

Co zrobić w przypadku, gdy odmowa wydania decyzji WZ wynika z błędów organu, wyjaśniamy w artykule:

• Jak odwołać się od odmowy wydania WZ?

Odmowa wydania „starej” decyzji WZ – podsumowanie

Zgodnie z dosłownym brzmieniem przepisów, wejście w życie planu ogólnego nie powinno stanowić podstawy do odmowy wydania decyzji WZ w sprawach objętych przepisami przejściowymi. Jeżeli postępowanie zostało wszczęte w okresie wskazanym w art. 59 ust. 2 ustawy nowelizującej, organ powinien rozpoznawać sprawę według reguł tam wskazanych, a nie według zmienionych przepisów. Jeżeli więc gmina odmawia wydania WZ tylko dlatego, że inwestycja jest niezgodna z planem ogólnym albo z nową polityką przestrzenną, to taka argumentacja może okazać się trudna do obrony. 

Ostateczna ocena tej praktyki będzie oczywiście należała do organów odwoławczych i sądów administracyjnych, ale na chwilę obecną brzmienie przepisów przejściowych przemawia wyraźnie na korzyść inwestorów.