Rozporządzenie w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Rozporządzenie w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy to obecnie kluczowy dokument dla każdego inwestora. Omawiamy, jak obecne przepisy regulują kwestię określania obszarów dopuszczonych pod zabudowę. Wyjaśniamy również, jak sprawdzić czy dana działka została objęta takim obszarem.

Reforma systemu planowania przestrzennego z 2023 r. wprowadziła pojęcie planu ogólnego gminy. Zgodnie ze znowelizowaną Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), jest to akt prawa miejscowego, który ma zastąpić obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Zapisy planu ogólnego będą uwzględniane przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz staną się podstawą prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 13a ust. 5 upzp).

W planie ogólnym gminy należy określić obligatoryjnie (art. 13a ust. 4 pkt 1 upzp):

• strefy planistyczne,
• gminne standardy urbanistyczne.

Sporządzając plan, można w nim także określić (art. 13a ust. 4 pkt 2 upzp):

• obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ),
• obszary zabudowy śródmiejskiej.

Kluczowe dla określania obszarów pod zabudowę jest Rozporządzenie w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy (dalej: rozporządzenie). Czym będą te obszary i jak ma przebiegać ich wyznaczanie?

Obszary uzupełnienia zabudowy – co to?

Wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy jest niezwykle ważne, ponieważ co do zasady wyłącznie dla tych terenów będą mogły być wydawane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzje WZ) w razie braku planu miejscowego (art. 61 ust. 1a upzp).

Założeniem przyświecającym ustawodawcy jest prawidłowe kształtowanie ładu przestrzennego i racjonalnego gospodarowania gruntami rolnymi, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych i rozpraszaniu zabudowy (art. 13m ust. 1 upzp).

Każdy, kto będzie planował inwestycję budowlaną po uchwaleniu planu ogólnego dla danej gminy, powinien zweryfikować, czy dane miejsce będzie się pokrywać z obszarem uzupełnienia zabudowy.

Skąd mam wiedzieć, czy moja działka jest w obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy?

Wyznaczony obszar uzupełnienia zabudowy musi zostać uwzględniony w planie ogólnym gminy. Aby sprawdzić jego granice, trzeba odszukać plan w Biuletynie Informacji Publicznej, systemie informacji przestrzennej gminy albo w dostępnych przeglądarkach danych planistycznych i porównać położenie działki z oznaczeniami na mapie. Jeżeli granice nieruchomości pokrywają się z OUZ, oznacza to, że działka została objęta tym obszarem.

Jak są wyznaczane obszary uzupełnienia zabudowy?

W celu wyznaczenia granic obszaru uzupełnienia zabudowy należy na wstępie określić zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, w których odległość między sąsiadującymi ze sobą budynkami nie przekracza 100 m, przy czym uwzględniane mają być następujące rodzaje budynków (§ 1 ust. 1 rozporządzenia):

• budynki przemysłowe,
• budynki handlowo-usługowe,
• budynki biurowe,
• budynki szpitali i inne opieki zdrowotnej,
• budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe,
• budynki mieszkalne.

Następnie wyznacza się obszar ograniczony krzywą (krzywa nr. 1) poprowadzoną w odległości 50 m od obrysu budynków położonych w ustalonych zgrupowaniach. Do wyznaczonego obszaru dodaje się obszary o jednostkowej powierzchni nie większej niż 5000 m kw. ograniczone z każdej strony wskazaną krzywą (wypełniane są w ten sposób luki).

Wewnątrz obszaru, który powstał w wyniku wykonania powyższych czynności, wyznacza się kolejną krzywą (krzywa nr 2) poprowadzoną w odległości 40 m od granicy tego obszaru. Ostatni krok polega na odjęciu obszaru, który znajduje się między krzywą nr 1 i nr 2 od obszaru wyznaczonego na samym wstępie (§ 1 ust. 1 pkt 1-5 rozporządzenia).

Legislator zastrzegł, że OUZ wyznaczony w powyższy sposób można dowolnie ograniczać (§ 1 ust. 2 rozporządzenia), a także dopuszcza się jego rozszerzenie, uwzględniając lokalne uwarunkowania, jednak nie więcej niż o obszar o powierzchni obliczonej na podstawie wzoru (§ 1 ust. 3 rozporządzenia): Pp = 25% * (Pb – Pu)

Powyższe symbole oznaczają:

• Pp – jest to maksymalna powierzchnia powiększenia obszaru uzupełnienia zabudowy w wyniku rozszerzenia jego granic.
• Pb – oznacza powierzchnię obszaru poprowadzonego w odległości 50 m od obrysu budynków, do którego dodano: powierzchnie nie większe niż 5 000 m kw., ograniczone z każdej strony krzywą nr 1.
• Pu – to powierzchnia obszaru uzupełnienia zabudowy.

Rozporządzenie dopuszcza także inne, niewielkie rozszerzenie obszarów zabudowy po uwzględnieniu lokalnych uwarunkowań, a także na użytkach rolnych klas I-III na obszarze położonym w odległości nie większej niż 50 m od granicy pasa drogowego drogi, co ma zapobiegać zabudowywaniu gruntów o najlepszej użytkowości rolnej (§ 1 ust. 4-5 rozporządzenia).

Rozporządzenie w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy – podsumowanie

Rozporządzenie Ministerstwa Rozwoju i Technologii dotyczący wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy jest kluczowy dla przyszłych inwestycji budowlanych. Zgodnie z reformą systemu planowania przestrzennego, ten nowy rodzaj planu ma zastąpić obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W planie ogólnym gminy określane są strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, a także fakultatywnie obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. Wyznaczenie tych obszarów jest istotne, gdyż tylko dla nich będą mogły być wydawane decyzje o warunkach zabudowy w przypadku braku planu miejscowego.

Cel ustawodawcy to kształtowanie ładu przestrzennego i racjonalne gospodarowanie gruntami rolnymi. Wyznaczone na podstawie rozporządzenia obszary zabudowy – w stosunku do stanu wcześniejszego – bardzo mocno ograniczają gminy w możliwościach wydawania decyzji WZ, zwłaszcza tam, gdzie obecna zabudowa jest silnie skoncentrowana, wyspowa lub warunki terenowe są niekorzystne, tj. w okolicach kompleksów leśnych, jezior, rzek czy na obszarach podgórskich.