Rozporządzenie w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy – projekt

Ministerstwo Rozwoju i Technologii udostępniło projekt Rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Przeczytaj nasz dzisiejszy artykuł i dowiedz się, dlaczego ten dokument jest ważny dla każdego, kto planuje inwestycję budowlaną.

Reforma sytemu planowania przestrzennego wprowadza pojęcie planu ogólnego gminy. Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), jest to akt prawa miejscowego, który ma zastąpić obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Zapisy planu ogólnego będą uwzględniane przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz staną się podstawą prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 13a ust. 5 upzp).

W planie ogólnym gminy należy określić obligatoryjnie (art. 13a ust. 4 pkt 1 upzp):

• strefy planistyczne,
• gminne standardy urbanistyczne.

Sporządzając plan, można w nim także określić (art. 13a ust. 4 pkt 2 upzp):

• obszary uzupełnienia zabudowy,
• obszary zabudowy śródmiejskiej.

Minister Rozwoju i Technologii opublikował niedawno projekt Rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy (dalej: rozporządzenie). Czym będą te obszary i jak ma przebiegać ich wyznaczanie?

Obszary uzupełnienia zabudowy – co to?

Wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy jest niezwykle ważne, ponieważ co do zasady wyłącznie dla tych terenów będą mogły być wydawane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzje WZ) w razie braku planu miejscowego (art. 61 ust. 1a upzp).

Założeniem przyświecającym ustawodawcy wprowadzającemu pojęcie wskazanych obszarów jest prawidłowe kształtowanie ładu przestrzennego i racjonalnego gospodarowania gruntami rolnymi, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych i rozpraszaniu zabudowy (art. 13m ust. 1 upzp).

Każdy, kto będzie planował jakąś inwestycję budowlaną po uchwaleniu planu ogólnego dla danej gminy, powinien zweryfikować, czy nie będzie ona kolidować z określonym obszarem uzupełnienia zabudowy.

Jak będą wyznaczane obszary uzupełnienia zabudowy?

W celu wyznaczenia granic obszaru uzupełnienia zabudowy należy na wstępie określić zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, w których odległość między sąsiadującymi ze sobą budynkami nie przekracza 100 m, przy czym uwzględniane mają być następujące rodzaje budynków (§ 1 ust. 1 rozporządzenia):

• budynki przemysłowe,
• budynki handlowo-usługowe,
• budynki biurowe,
• budynki szpitali i inne opieki zdrowotnej,
• budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe,
• budynki mieszkalne.

Następnie wyznacza się obszar ograniczony krzywą (krzywa nr. 1) poprowadzoną w odległości 50 m od obrysu budynków położonych w ustalonych zgrupowaniach. Do wyznaczonego obszaru dodaje się obszary o jednostkowej powierzchni nie większej niż 5000 m kw. ograniczone z każdej strony wskazaną krzywą (wypełniane są w ten sposób luki).

Wewnątrz obszaru, który powstał w wyniku wykonania powyższych czynności, wyznacza się kolejną krzywą (krzywa nr 2) poprowadzoną w odległości 40 m od granicy tego obszaru. Ostatnim krok polega na odjęciu obszaru, który znajduje się między krzywą nr 1 i nr 2 od obszaru wyznaczonego na samym wstępie (§ 1 ust. 1 pkt 1-5 upzp).

Legislator zastrzegł, że obszar uzupełnienia zabudowy wyznaczony w powyższy sposób można dowolnie ograniczać (§ 1 ust. 2 upzp), a także dopuszcza się jego rozszerzenie, uwzględniając lokalne uwarunkowania, jednak nie więcej niż o obszar o powierzchni obliczonej na podstawie wzoru (§ 1 ust. 3 upzp): Pp = 25% * (Pb – Pu)

Powyższe symbole oznaczają:

• Pp – jest to maksymalna powierzchnia powiększenia obszaru uzupełnienia zabudowy w wyniku rozszerzenia jego granic.
• Pb – oznacza powierzchnię obszaru poprowadzonego w odległości 50 m od obrysu budynków, do którego dodano: powierzchnie nie większe niż 5 000 m kw., ograniczone z każdej strony krzywą nr 1.
• Pu – to powierzchnia obszaru uzupełnienia zabudowy.

Rozporządzenie dopuszcza także inne, niewielkie rozszerzenie obszarów zabudowy po uwzględnieniu lokalnych uwarunkowań, a także na użytkach rolnych klas I-III na obszarze położonym w odległości nie większej niż 50 m od granicy pasa drogowego drogi, co ma zapobiegać zabudowywaniu gruntów o najlepszej użytkowości rolnej (§ 1 ust. 4-5 rozporządzenia).

Rozporządzenie w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy – podsumowanie

Projekt Rozporządzenia Ministerstwa Rozwoju i Technologii dotyczący wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy jest kluczowy dla przyszłych inwestycji budowlanych. Zgodnie z reformą systemu planowania przestrzennego, ten nowy rodzaj planu ma zastąpić obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W planie ogólnym gminy określone zostaną strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, a także fakultatywnie obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. Wyznaczenie tych obszarów jest istotne, gdyż tylko dla nich będą mogły być wydawane decyzje o warunkach zabudowy w przypadku braku planu miejscowego.

Cel ustawodawcy to kształtowanie ładu przestrzennego i racjonalne gospodarowanie gruntami rolnymi. Wyznaczone na podstawie rozporządzenia obszary zabudowy będą jednak – w stosunku do stanu obecnego – bardzo mocno ograniczać gminy w możliwościach wydawania decyzji WZ, zwłaszcza tam, gdzie obecna zabudowa jest silnie skoncentrowana, wyspowa lub warunki trenowe są niekorzystne, tj. w okolicach kompleksów leśnych, jezior, rzek czy na obszarach podgórskich.

Obecnie projekt rozporządzenia znajduje się na etapie opiniowania. Wejdzie w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia.