Rozporządzenie w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy – projekt

Minister Rozwoju i Technologii opublikował projekt Rozporządzenia w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy oraz sposobu dokumentowania procedury przygotowania i uchwalenia planu ogólnego gminy. Przeczytaj nasz dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jakie wytyczne zawiera ten dokument.

Legislator udostępnił projekt Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy oraz sposobu dokumentowania procedury przygotowania i uchwalenia planu ogólnego gminy (dalej: rozporządzenie).

Plan ogólny gmin to dokument, który po wdrożeniu zasad reformy systemu planowania przestrzennego ma zastąpić obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Będzie on jednocześnie aktem prawa miejscowego, stanowiąc podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz dla uchwalanych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (Przeczytaj artykuł: Plan ogólny gminy w reformie systemu planowania przestrzennego).

W dzisiejszym artykule omawiamy najistotniejsze z punktu widzenia mieszkańców (też inwestorów) danej gminy wytyczne, które stosowane będą podczas tworzenia planu ogólnego.

Co określa projekt Rozporządzenia w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy?

Rozporządzenie określa (§ 1 rozporządzenia):

• zasady wyznaczania granic obszaru uzupełniania zabudowy;
• charakterystykę stref planistycznych, obejmującą profil funkcjonalny stref planistycznych, wartość wskaźnika korelacji chłonności zabudowy i intensywności zabudowy oraz wartość wskaźnika minimalnej powierzchni biologicznie czynnej;
• zasady obliczania bilansu mieszkaniowego, w tym zapotrzebowania na nową zabudowę wyrażonego w liczbie mieszkańców oraz chłonności terenów niezabudowanych i luk w zabudowie;
• zasady tworzenia katalogu stref planistycznych;
• wymogi dokumentowania prac planistycznych.

Jak mają być wyznaczane granice obszaru uzupełnienia zabudowy?

Jednym z najważniejszych pojęć w reformie systemu planowania przestrzennego jest tzw. obszar uzupełnienia zabudowy. Jedynie nieruchomość na nim się znajdująca będzie mogła bowiem uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1a znowelizowanej Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: zupzp). Decyzja taka jest potrzebna do realizacji inwestycji budowlanej, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego.

W projekcie rozporządzenia wskazano, że obszar uzupełniania zabudowy wyznacza się w granicach niewykraczających poza obszar określony poprzez wykonanie w pierwszej kolejności określenia zgrupowania nie mniej niż 5 budynków, pomiędzy którymi największa odległość nie przekracza 100 m. Uwzględnia się przy tym następujące rodzaje budynków według tzw. Klasyfikacji Środków Trwałych (§ 2 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia):

• budynki przemysłowe,
• budynki transportu i łączności,
• budynki handlowo-usługowe,
• budynki biurowe,
• budynki szpitali i inne opieki zdrowotnej,
• budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe,
• budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa,
• budynki mieszkalne,

Następnie dokonuje się obrysu poprowadzonego w odległości 50 m od budynków położonych w zgrupowaniach (§ 2 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia). Do tego obszaru dodaje się obszary o powierzchni nie większej niż 10 000 m kw. ograniczone z każdej strony obrysem (§ 2 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia).

Kolejnym krokiem jest odjęcie obszaru ograniczonego wyznaczonym obrysem oraz krzywą wewnątrz obszaru, o którym mowa w pkt 3 – w odległości 45 m od granicy tego obszaru (§ 2 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia).

Dopuszcza się rozszerzenie granic obszaru uzupełniania zabudowy wyznaczonego w powyższy sposób, uwzględniając lokalne uwarunkowania, jednak nie więcej niż o 50% powierzchni tego obszaru (§ 2 ust. 2 rozporządzenia).

Charakterystyka stref planistycznych w planie ogólnym gminy

Kluczowa dla każdego, kto będzie miał styczność z planem ogólnym gminy, jest tzw. charakterystyka stref planistycznych. Obejmować ma ona profil funkcjonalny stref planistycznych, wartość wskaźnika korelacji chłonności zabudowy i intensywności zabudowy oraz wartość wskaźnika minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Na podstawie tych informacji będą realizowane inwestycje budowlane.

W każdej strefie planistycznej funkcja uzupełniająca, obok terenów określonych w załączniku, ma obejmować tereny (§ 3 ust. 2 rozporządzenia):

• komunikacji;
• infrastruktury technicznej, o powierzchni nie większej niż 0,5 ha.

W tzw. katalogu stref planistycznych wyznacza się następujące strefy wraz z określeniem parametrów i wskaźników urbanistycznych (13c ust. 2 zupzp):

• strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
• strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
• strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
• strefa usługowa;
• strefa handlu wielkopowierzchniowego;
• strefa gospodarcza;
• strefa produkcji rolniczej;
• strefa infrastrukturalna;
• strefa zieleni i rekreacji;
• strefa cmentarzy;
• strefa górnictwa;
• strefa otwarta;
• strefa komunikacyjna.

Rozporządzenie dopuszcza przy tym wyznaczenie więcej niż jednej strefy planistycznej o tej samej nazwie i profilu funkcjonalnym różniących się wartościami parametrów i wskaźników urbanistycznych (§ 3 art. 2 rozporządzenia).

Rozporządzenie w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy – podsumowanie

Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zawiera szczegółowe wytyczne, na których podstawie ma być tworzony plan ogólny gminy.

Akt ten zastąpi obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, służąc jako podstawa do wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz uchwalania planów miejscowych. Kluczowe elementy rozporządzenia dotyczą:

• Wyznaczania granic obszarów uzupełniania zabudowy: zasady opierają się na określeniu zgrupowania co najmniej 5 budynków w odległości nie większej niż 100 m od siebie. Obszar ten będzie następnie odpowiednio rozszerzany.
• Charakterystyki stref planistycznych.
• Bilansu mieszkaniowego: zawiera zasady obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę wyrażoną w liczbie mieszkańców oraz potencjał terenów niezabudowanych.
• Wymogi dokumentowania: określa standardy dokumentacji prac planistycznych.

Rozporządzenie będzie mogło zostać ogłoszone po uzyskaniu niezbędnych opinii (m.in. Zespołu ds. Infrastruktury, Rozwoju Lokalnego, Polityki Regionalnej oraz Środowiska Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego) oraz po podpisie ministra.