Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy – jakie elementy powinien zawierać ten dokument?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. precyzuje, jakie elementy powinien zawierać projekt planu ogólnego gminy, w jaki sposób należy dokumentować prace planistyczne oraz jak wydaje się wypisy i wyrysy z tego aktu. Przepisy te mają istotne znaczenie nie tylko dla samorządów, ale również dla właścicieli nieruchomości i inwestorów, ponieważ plan ogólny wpływa na sposób zagospodarowania terenu i możliwość realizacji inwestycji.

Plan ogólny gminy to dokument, który zastępuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jest on jednocześnie aktem prawa miejscowego, który stanowi podstawę do wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz punkt odniesienia dla uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

W dzisiejszym artykule omawiamy najistotniejsze z punktu widzenia inwestorów oraz mieszkańców danej gminy wytyczne, które stosowane będą podczas tworzenia planu ogólnego. Zawiera je Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów (dalej: rozporządzenie).

Co określa rozporządzenie w sprawie planu ogólnego gminy?

Rozporządzenie określa (§ 1 rozporządzenia):

• charakterystykę stref planistycznych, w tym ich profil funkcjonalny oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej,
• sposób obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów niezabudowanych;
• sposób tworzenia gminnego katalogu stref planistycznych, zwanego dalej „katalogiem”;
• zasady przygotowania projektu planu ogólnego gminy;
• sposób stosowania oznaczeń, nazewnictwa, standardów oraz sposób prezentacji graficznej danych przestrzennych;
• sposób dokumentowania prac planistycznych w zakresie planu ogólnego gminy;
• zasady wydawania wypisów i wyrysów z planu ogólnego gminy.

Czym są strefy planistyczne – charakterystyka

Zgodnie z § 2 rozporządzenia, dla każdej strefy planistycznej określono jej charakter oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Wynika to z załącznika nr 1 do rozporządzenia, w którym wskazano, jakie funkcje są dla danej strefy podstawowe, a jakie mogą mieć jedynie charakter uzupełniający. Oznacza to, że w ramach konkretnej strefy trzeba uwzględnić przeznaczenia przewidziane jako podstawowe, natomiast dodatkowe mogą zostać dopuszczone wtedy, gdy mieszczą się w granicach wskazanych w załączniku. 

Jednocześnie przepisy dopuszczają pewne odstępstwo w zakresie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej. Jeżeli bowiem obszar danej strefy jest już objęty obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, wskaźnik ten może zostać ustalony na poziomie niższym niż przewidziany w rozporządzeniu. Nie może jednak być on niższy niż wartość wynikająca z obowiązujących planów miejscowych obejmujących ten teren.

Wyróżnia się następujące strefy planistyczne:

• SW: strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną
• SJ: strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną
• SZ: strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową
• SU: strefa usługowa
• SH: strefa handlu wielkopowierzchniowego
• SP: strefa gospodarcza
• SR: strefa produkcji rolniczej
• SI: strefa infrastrukturalna
• SN: strefa zieleni i rekreacji
• SC: strefa cmentarzy
• SG: strefa górnictwa
• SO: strefa otwarta
• SK: strefa komunikacyjna

Zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonność terenów niezabudowanych

§ 3 rozporządzenia określa zasady obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów niezabudowanych w strefach planistycznych. Kluczowe jest to, że oba te wskaźniki wyraża się w liczbie mieszkańców, a nie np. w liczbie lokali czy powierzchni zabudowy. Zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową ustala się na podstawie wzoru, który uwzględnia prognozowaną liczbę mieszkańców gminy w perspektywie 20 lat, powiększoną o 5%, a także dane o istniejącej i prognozowanej powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na jednego mieszkańca. 

Rozporządzenie przewiduje przy tym pewne mechanizmy zabezpieczające przed zaniżaniem wyniku. Jeżeli prognozowana powierzchnia użytkowa mieszkań na jednego mieszkańca okazałaby się niższa niż obecna, przyjmuje się co najmniej wartość aktualną, a w razie dalszych braków lub zbyt niskiego wyniku stosuje się minimalny poziom 40 m² na mieszkańca. Dodatkowo przewidziano minimalne pułapy zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową, zależne od wielkości gminy, oraz możliwość przyjęcia wartości wyższej niż wynikająca ze wzoru, jeżeli uzasadniają to szczególne potrzeby mieszkaniowe wskazane w dokumentach strategicznych.

Z kolei chłonność terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, ustala się z uwzględnieniem powierzchni tych terenów oraz parametrów zabudowy najbardziej zbliżonych do planowanych w danej strefie. Całość obliczeń musi opierać się na danych aktualnych, nie wcześniejszych niż dzień przystąpienia do sporządzania planu ogólnego gminy.

Gminny katalog stref planistycznych

Zgodnie z § 4 w katalogu stref planistycznych osobno opisuje się każdą zachowującą ciągłość przestrzenną strefę planistyczną przez wskazanie:

• unikalnego oznaczenia;
• nazwy;
• profilu funkcjonalnego stref planistycznych;
• wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy;
• wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Projekt planu ogólnego gminy i techniczne zasady jego sporządzania

Zgodnie z § 5 projekt planu ogólnego nie jest przygotowywany jako tradycyjny dokument tekstowy i graficzny, lecz musi zostać sporządzony w formie danych przestrzennych. W przypadku zmiany planu ogólnego zakres danych ogranicza się tylko do tych elementów, które są dodawane, usuwane albo zmieniane, co ma znaczenie praktyczne dla aktualizacji dokumentu. Przepisy wskazują także minimalny zakres danych przestrzennych. Obejmuje on co najmniej wektorowe określenie lokalizacji obszaru objętego aktem, odpowiednie atrybuty opisujące akt, a także cyfrową reprezentację części graficznej aktu z nadaną georeferencją, jeżeli akt zawiera część graficzną.

W odniesieniu do samego planu ogólnego ustawodawca wymaga ponadto przestrzennego oznaczenia takich elementów jak strefy planistyczne, obszar uzupełnienia zabudowy, obszar zabudowy śródmiejskiej oraz inne wskazane w ustawie obszary szczególne, wraz z przypisanymi im atrybutami informacyjnymi. 

Sposób stosowania oznaczeń, nazewnictwa, standardów oraz sposób prezentacji graficznej danych przestrzennych określa załącznik nr 2 do rozporządzenia (§ 6 rozporządzenia).

Dokumentowanie prac planistycznych

§ 7 rozporządzenia określa, jakie dokumenty muszą zostać zgromadzone w toku sporządzania planu ogólnego gminy. Chodzi tu o pełną dokumentację całej procedury planistycznej od uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu, przez ogłoszenia, zawiadomienia, wnioski, opinie i uzgodnienia, aż po raport z konsultacji społecznych, uzasadnienie planu oraz dane przestrzenne tworzone w trakcie prac. Szczególne znaczenie mają także dowody udostępniania informacji i projektu planu ogólnego w Rejestrze Urbanistycznym.

Przepis wskazuje również, jakie elementy muszą zawierać ogłoszenia o przystąpieniu do sporządzania planu oraz o rozpoczęciu konsultacji społecznych, a w szczególności informacje o terminie, miejscu i sposobie składania wniosków lub uwag, a także o formach konsultacji. 

Co istotne, cała dokumentacja prac planistycznych ma być prowadzona w postaci elektronicznej, z wykorzystaniem dopuszczalnych formatów plików właściwych dla dokumentacji publicznej. 

Wypisy i wyrysy z planu ogólnego gminy

W § 8 rozporządzenia doprecyzowano, co powinny zawierać wypis i wyrys z planu ogólnego gminy. Wypis ma zawierać przede wszystkim oznaczenie dokumentu, nazwę gminy oraz informacje o danych przestrzennych i ich atrybutach, które znajdują się w granicach terenu objętego wnioskiem. Z kolei wyrys powinien przedstawiać część graficzną planu, a więc odpowiednio oznaczone dane przestrzenne dotyczące danego terenu, wraz ze skalą, legendą, wskazaniem układu współrzędnych oraz kierunku północy. 

Rozporządzenie dopuszcza również uzupełnienie wyrysu o granice i numery działek ewidencyjnych, jeżeli dane te pochodzą z właściwej bazy geodezyjnej. Istotne jest także to, że zasadniczo wypis i wyrys wydaje się w postaci elektronicznej, natomiast forma papierowa ma charakter fakultatywny i jest możliwa wtedy, gdy wynika to z treści złożonego wniosku.

Projekt planu ogólnego gminy – podsumowanie

Rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego gminy szczegółowo określa, jakie elementy powinien zawierać ten akt, jak należy dokumentować prace planistyczne oraz w jaki sposób wydawać z planu wypisy i wyrysy. Przestrzeganie tych wymogów ma zasadnicze znaczenie, ponieważ uchybienia proceduralne lub merytoryczne mogą stanowić podstawę do uchylenia planu ogólnego.

O tym, jak zaskarżyć plan ogólny gminy, wyjaśniamy w artykule:

• Jak zaskarżyć plan ogólny? Praktyczny przewodnik dla właścicieli i deweloperów