Odszkodowanie za inwestycję w sąsiedztwie – kiedy i jak dochodzić swoich praw?

Wartość nieruchomości może istotnie spaść na skutek czynników zewnętrznych. Problematyczne może być zwłaszcza dopuszczenie do realizacji w sąsiedztwie uciążliwej inwestycji lub wprowadzenie ograniczeń związanych z ochroną środowiska. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, w jakich sytuacjach przysługuje Ci odszkodowanie.

Odszkodowanie za uciążliwą inwestycję obok nieruchomości

Obszary ograniczonego użytkowania (OOU) wyznacza się w celu zminimalizowania negatywnego wpływu, jaki mogą wywierać niektóre obiekty na otoczenie. Najczęściej chodzi o miejsca, w których dochodzi do powtarzających się lub trwałych przekroczeń dopuszczalnych norm środowiskowych, na przykład poziomów hałasu. Utworzenie takiego obszaru oznacza istotne ograniczenie prawa własności, które podlega ochronie konstytucyjnej. W praktyce może to oznaczać zakaz prowadzenia określonych rodzajów działalności gospodarczej albo konieczność zastosowania nietypowych środków ochronnych, np. dodatkowego wygłuszenia budynków. W związku z takimi ograniczeniami, właścicielom lub użytkownikom wieczystym mogą przysługiwać roszczenia odszkodowawcze – jednak tylko wtedy, gdy spełnione zostaną ustawowe przesłanki.

Zgodnie z Ustawą z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska, obszary ograniczonego użytkowania ustanawia się dla:

• oczyszczalni ścieków,
• składowiska odpadów komunalnych,
• kompostowni,
• trasy komunikacyjnej,
• lotniska,
• linii i stacji elektroenergetycznej,
• obiektów sieci gazowej,
• instalacji radiokomunikacyjnej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej.

Pierwszym krokiem w dochodzeniu roszczeń jest skierowanie wezwania do podmiotu odpowiedzialnego za uciążliwości – może to być na przykład zarząd portu lotniczego lub właściciel zakładu przemysłowego. W piśmie tym można zażądać dobrowolnej wypłaty odszkodowania, wykupu nieruchomości bądź zwrotu kosztów poniesionych na dostosowanie budynków do nowych warunków, np. w zakresie izolacji akustycznej.

Jeżeli adresat wezwania nie spełni żądań albo przedstawi propozycję nieakceptowalną dla właściciela, sprawa może zostać skierowana na drogę postępowania sądowego. Koszty prowadzenia postępowania ponosi powód (tj. poszkodowany). Jednak po zakończeniu sprawy strona przegrywająca może zostać zobowiązana do zwrotu kosztów poniesionych przez stronę przeciwną – o ile były one konieczne dla skutecznego dochodzenia roszczeń lub obrony swoich praw.

Więcej o dochodzeniu roszczeń z powodu uciążliwej inwestycji w sąsiedztwie przeczytasz w artykule:

• Odszkodowanie z tytułu ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania

Odszkodowanie za miejscowy plan zagospodarowania

Podstawowym dokumentem planistycznym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jego zapisy przesądzają o sposobie zagospodarowania danego terenu, tj. regulują co można wybudować i jaką działalność gospodarczą prowadzić. Zdarzają się sytuacje, w których wyznaczenie w danej lokalizacji pewnych inwestycji (drogi, szkoły, spalarni śmieci) w znaczący sposób wpływa na sąsiednie nieruchomości.

Zgodnie z przepisami Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sytuacji, gdy uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doprowadziła do tego, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób albo zgodny z wcześniejszym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie utrudnione, właściciel lub użytkownik wieczysty może wystąpić z roszczeniem wobec gminy. Zjawisko to określane jest mianem tzw. wywłaszczenia planistycznego. W takim przypadku można domagać się wypłaty odszkodowania za rzeczywistą szkodę albo zażądać wykupienia całej nieruchomości lub jej części. Władze gminy mogą również zrealizować powyższe roszczenia poprzez zaproponowanie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. 

Natomiast jeśli w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości uległa obniżeniu (tzw. szkoda planistyczna), a właściciel lub użytkownik wieczysty zdecyduje się na jej sprzedaż i nie skorzystał z opisanych powyżej uprawnień, przysługuje mu prawo do żądania od gminy odszkodowania w wysokości odpowiadającej spadkowi wartości nieruchomości.

W przypadku, gdy właściciel i gmina nie dojdą do porozumienia, o sprawie rozstrzyga sąd cywilny (należy wnieść powództwo).

Więcej o dochodzeniu roszczeń z tytułu uchwalenia MPZP przeczytasz w artykule:

• Plan zagospodarowania przestrzennego a obniżenie wartości nieruchomości

Odszkodowanie za decyzję WZ

Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że przepisy odnoszące się do odszkodowań za szkody wywołane uchwaleniem miejscowego planu stosuje się odpowiednio do szkód wynikających z wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ).

Trzeba jednocześnie mieć na uwadze, że sama decyzja WZ nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W związku z tym wystąpienie z żądaniami odszkodowawczymi jedynie po wydaniu decyzji WZ nie ma sensu. Należy zrobić to po uzyskaniu przez inwestora pozwolenia na budowę.

Więcej o odszkodowaniu za decyzję WZ (wraz z przykładami) przeczytasz w artykule:

• Decyzja o warunkach zabudowy a roszczenia odszkodowawcze

Odszkodowanie za decyzję lokalizacyjną

Co do zasady, inwestycje celu publicznego (np. drogi, szpitale, lotniska) realizowane są na podstawie miejscowego planu, a w razie jego braku – na podstawie decyzji lokalizacyjnej. Decyzja taka może nieść za sobą analogiczne skutki, jak te wywołane na skutek uchwalenia MPZP lub wydania decyzji WZ. Dlatego właściciele oraz użytkownicy wieczyści, których nieruchomości – nawet pośrednio – zostały dotknięte skutkami realizacji inwestycji publicznej, również mogą dochodzić roszczeń. Przysługuje im prawo do ubiegania się o odszkodowanie lub żądania wykupu nieruchomości, na analogicznych zasadach jak w przypadku szkód powstałych na skutek wejścia w życie lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Roszczenie takie zawsze należy kierować do gminy, nawet jeśli decyzję lokalizacyjną wydał inny organ.

Więcej na temat dochodzenia roszczeń z tytułu wydania decyzji lokalizacyjnej przeczytasz w artykule:

• Decyzja lokalizacyjna a roszczenie z tytułu szkody planistycznej

Odszkodowanie za ochronę środowiska

Niektóre projekty związane z ochroną środowiska wiążą się z istotnymi ograniczeniami nie tylko na terenach nimi objętymi, a także w ich sąsiedztwie – np. w przypadku otulin parków narodowych.

Zgodnie z Ustawą z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska, jeżeli na skutek wprowadzenia przepisów z zakresu ochrony środowiska korzystanie z nieruchomości (lub jej części) w dotychczasowy sposób albo zgodny z wcześniejszym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub znacząco ograniczone, właściciel (użytkownik wieczysty) ma prawo zażądać wykupu całej nieruchomości bądź jej części.

Właściciel, użytkownik wieczysty lub inna osoba dysponująca ograniczonym prawem rzeczowym może także domagać się wypłaty odszkodowania za poniesioną szkodę. Szkoda ta może przybrać formę konkretnych strat (np. konieczności zaniechania działalności gospodarczej), jak również obejmować spadek wartości nieruchomości.

Więcej na temat szkód wywołanych przedsięwzięciami dotyczącymi ochrony przyrody przeczytasz w artykule:

• Zielone wywłaszczenia: jak projekty związane z ochroną środowiska wpływają na wartość nieruchomości

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości przez inwestycję na nieruchomości obok

Realizacja pewnych inwestycji może znacząco wpłynąć na możliwość korzystania z nieruchomości w sąsiedztwie oraz na ich wartość. W takich sytuacjach właścicielom nieruchomości mogą przysługiwać różne roszczenia: odszkodowanie, wykup, zwrot kosztów dostosowania budynków czy odszkodowanie za spadek wartości. Warunkiem skutecznego działania jest jednak znajomość przepisów, terminów oraz poprawne sformułowanie i uzasadnienie roszczeń.

Pamiętaj, że nie jesteś sam – skonsultuj się z prawnikiem. Profesjonalna analiza może przesądzić o sukcesie sprawy, zarówno na etapie przedsądowym, jak i w toku postępowania przed sądem.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

• Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.