Ile można mieć domów na działce? Ważny wyrok WSA

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Inwestycja budowlana powinna być realizowana zgodnie z obowiązującymi przepisami. Organy administracji nie mogą samodzielnie tworzyć dodatkowych ograniczeń albo sprzeciwiać się realizacji inwestycji wyłącznie na podstawie przypuszczeń dotyczących przyszłego sposobu korzystania z obiektu. Takie stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Gdańsku w wyroku z 3 czerwca 2026 r. (II SA/Gd 72/26), dotyczącym budowy drugiego budynku rekreacji indywidualnej na tej samej działce. 

Organ administracji działa wyłącznie w granicach przepisów

Choć sprawa dotyczyła domów letniskowych, wnioski płynące z orzeczenia mają znaczenie dla wielu innych inwestycji realizowanych w uproszczonej procedurze, czyli na zgłoszenie. Sąd przypomniał, że organy administracji mogą ograniczać prawo zabudowy jedynie wtedy, gdy wyraźnie wynika to z przepisów. Niedopuszczalne jest tworzenie dodatkowych wymagań w drodze rozszerzającej wykładni prawa.

W analizowanej sprawie organy (najpierw starosta, a następnie wojewoda) uznały, że skoro inwestorka posiada już jeden budynek rekreacji indywidualnej, drugi nie może zostać wybudowany w trybie zgłoszenia. Argumentowano, że drugi budynek prawdopodobnie będzie wykorzystywany przez inne osoby, a więc może mieć charakter usługowy. W ich ocenie sam fakt budowy kolejnego obiektu świadczył o odejściu od funkcji rekreacji indywidualnej. Tylko taka funkcja była bowiem na danym terenie dopuszczalna, co wynikało z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

WSA nie zgodził się z taką interpretacją. Zwrócono uwagę, że Prawo budowlane przewiduje jedynie limit liczby takich budynków w odniesieniu do powierzchni działki – jeden budynek na każde 500 m². Ustawodawca nie wprowadził natomiast zasady „jeden właściciel – jeden budynek”, dlatego organ nie może samodzielnie tworzyć takiego ograniczenia.

Zgodność z dokumentem planistycznym jest obowiązkowa

Wyrok nie oznacza pełnej dowolności inwestycyjnej. Zamierzenie budowlane nadal musi być zgodne z dokumentami planistycznymi. Organ ma prawo oceniać tę zgodność, ponieważ wynika ona wprost z przepisów.

Nie może jednak odmawiać realizacji inwestycji z powodów, których ustawa nie przewiduje. Jeżeli inwestor spełnia wszystkie ustawowe wymagania oraz zachowuje zgodność z dokumentami planistycznymi, organ nie powinien tworzyć dodatkowych przeszkód administracyjnych.

Rozstrzygnięcia nie mogą opierać się na domysłach

Istotnym elementem wyroku było również podkreślenie, że rozstrzygnięcia administracyjne muszą opierać się na faktach i dowodach. Organy twierdziły, że drugi domek może być w przyszłości wykorzystywany komercyjnie, jednak nie przedstawiły żadnych dowodów potwierdzających takie przypuszczenia.

Sąd uznał, że hipotetyczna możliwość zmiany sposobu korzystania z obiektu nie może uzasadniać sprzeciwu wobec zgłoszenia. Jeżeli w przyszłości rzeczywiście dojdzie do wykorzystania budynku niezgodnie z jego przeznaczeniem, może to być przedmiotem odrębnego postępowania administracyjnego. Nie wolno jednak przyjmować z góry takich naruszeń na etapie oceny inwestycji.

Warto w tym kontekście nadmienić, że organy mają prawo do badania cech danej zabudowy, aby ustalić jaką ma pełnić rzeczywistą funkcję. W przypadku dowodów na próbę obejścia przepisów – w zależności od rodzaju inwestycji – mogą wnieść sprzeciw do zgłoszenia, nie wydać pozwolenia na budowę lub nawet stwierdzić nieważność decyzji pozwalającej na budowę. Szerzej na ten temat można przeczytać w artykule:

• Zgodność inwestycji z MPZP – błędna kwalifikacja zabudowy może unieważnić pozwolenie na budowę

Ochrona prawa własności

WSA zwrócił uwagę, że prawo zabudowy jest elementem konstytucyjnie chronionego prawa własności. Ograniczenia tego prawa mogą wynikać wyłącznie z ustawy. Organy administracji powinny więc stosować przepisy w sposób ścisły i nie mogą zawężać uprawnień inwestorów poprzez własną interpretację prawa.

Ma to szczególne znaczenie w sprawach, w których przepisy określają zamknięty katalog przesłanek odmowy lub sprzeciwu. Organ nie może dopisywać kolejnych warunków ani opierać rozstrzygnięcia na przypuszczeniach dotyczących przyszłych działań inwestora.

Co wynika z wyroku WSA?

Wyrok WSA w Gdańsku potwierdza kilka istotnych zasad prowadzenia procesu inwestycyjnego. Po pierwsze, inwestycja musi być zgodna z przepisami oraz ustaleniami planistycznymi. Po drugie, organy administracji nie mogą rozszerzająco interpretować przepisów ani tworzyć ograniczeń, których ustawodawca nie przewidział. Po trzecie, rozstrzygnięcia administracyjne powinny opierać się na konkretnych dowodach, a nie na przypuszczeniach dotyczących przyszłego sposobu korzystania z obiektu budowlanego.