Mapa zasadnicza i mapa ewidencyjna a mapa do celów projektowych

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Mapa zasadnicza, mapa ewidencyjna i mapa do celów projektowych wyglądają na pierwszy rzut oka bardzo podobnie. Na każdej z nich można znaleźć informacje dotyczące działek czy istniejącej zabudowy. Nie oznacza to jednak, że dokumenty te można stosować zamiennie. Różnią się zakresem danych i przeznaczeniem.

Rozróżnienie rodzajów map jest istotne przy zakupie nieruchomości i przygotowaniu inwestycji budowlanej. Inny dokument jest potrzebny, gdy chce się jedynie sprawdzić działkę i jej otoczenie, innego w określonych sprawach urzędowych, a jeszcze innego przy sporządzaniu projektu zagospodarowania działki lub terenu.

Mapa zasadnicza

Mapa zasadnicza jest jednym z podstawowych opracowań kartograficznych wykorzystywanych do uzyskiwania informacji o nieruchomościach i ich otoczeniu. Jej zakres jest stosunkowo szeroki. Zgodnie z Prawem geodezyjnym i kartograficznym jest to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne zawierające informacje o przestrzennym usytuowaniu m.in. działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków gruntowych i konturów klasyfikacyjnych, sieci uzbrojenia terenu, budowli, urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych.

Do czego służy mapa zasadnicza?

Mapa zasadnicza pozwala przede wszystkim uzyskać ogólny obraz istniejącego zagospodarowania terenu. Można na niej sprawdzić nie tylko położenie działek i budynków, ale również przebieg sieci uzbrojenia terenu oraz inne elementy znajdujące się w otoczeniu nieruchomości.

Mapa zasadnicza jest przydatna na początkowym etapie analizy działki. Może pomóc np. przed jej zakupem albo przed rozpoczęciem planowania inwestycji. Pozwala wstępnie ocenić istniejącą zabudowę i infrastrukturę.

Trzeba jednak pamiętać o istotnym ograniczeniu. Sam fakt, że przedstawia działkę, budynki czy sieci, nie oznacza, że można na jej podstawie sporządzić projekt zagospodarowania działki lub terenu. Warto również zweryfikować, czy dane widoczne na mapie odpowiadają rzeczywistej sytuacji. Jeżeli na działce powstały nowe obiekty lub infrastruktura, informacje znajdujące się w zasobie mogą wymagać aktualizacji.

Gdzie znaleźć mapę zasadniczą?

Mapa zasadnicza jest elementem państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Nie jest więc dokumentem wykonywanym indywidualnie dla inwestora na jego zamówienie. Za prowadzenie powiatowej części państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego odpowiada co do zasady starosta. W miastach na prawach powiatu zadania te wykonuje prezydent miasta.

Mapę zasadniczą można zatem uzyskać we właściwym miejscowo starostwie powiatowym, a w mieście na prawach powiatu – w odpowiedniej jednostce urzędu miasta zajmującej się geodezją.

Do wstępnego sprawdzenia nieruchomości przydatne są również internetowe portale mapowe, w tym Geoportal oraz lokalne geoportale prowadzone przez poszczególne powiaty i miasta. Trzeba jednak odróżnić internetowy podgląd danych od formalnego materiału wydawanego z zasobu.

Mapa ewidencyjna

Mapa ewidencyjna ma inne zadanie niż mapa zasadnicza. Jest związana przede wszystkim z ewidencją gruntów i budynków (EGiB) i przedstawia dane znajdujące się w tej ewidencji.

Jej treść obejmuje m.in. granice i numery działek ewidencyjnych, punkty graniczne, kontury budynków oraz kontury użytków gruntowych. W przeciwieństwie do mapy zasadniczej nie ma ona przedstawiać pełnego obrazu infrastruktury i zagospodarowania terenu.

Do czego służy mapa ewidencyjna?

Mapa ewidencyjna jest przydatna przede wszystkim wtedy, gdy potrzebujemy informacji dotyczących oznaczenia i danych ewidencyjnych nieruchomości. Może być wykorzystywana m.in. do:

• identyfikacji działki i jej numeru ewidencyjnego,
• sprawdzenia przebiegu granic ujawnionych w EGiB,
• ustalenia położenia budynków ujawnionych w ewidencji,
• sprawdzenia użytków gruntowych i innych danych ewidencyjnych,
• uzyskania urzędowego wyrysu z mapy ewidencyjnej na potrzeby określonych postępowań lub czynności.

Jeżeli zatem właściciel chce przede wszystkim zweryfikować dane ewidencyjne działki, właściwym źródłem będą dane EGiB. Jeżeli natomiast chce sprawdzić również przebieg infrastruktury technicznej czy szersze zagospodarowanie otoczenia, bardziej użyteczna będzie mapa zasadnicza.

Należy też zachować ostrożność przy ocenie granic. Linia widoczna na mapie ewidencyjnej nie zawsze wystarcza do rozstrzygnięcia sporu o rzeczywisty przebieg granicy nieruchomości. W takim przypadku znaczenie mogą mieć materiały źródłowe, dane dotyczące punktów granicznych oraz dokumentacja geodezyjna.

Gdzie znaleźć mapę ewidencyjną?

Mapa ewidencyjna jest generowana na podstawie danych ewidencji gruntów i budynków. EGiB jest prowadzona przez starostów, a w miastach na prawach powiatu odpowiednie zadania wykonują prezydenci miast. Podobnie jak w przypadku mapy zasadniczej nie chodzi więc o dokument wykonywany indywidualnie na zamówienie właściciela działki przez wybranego geodetę. 

Dane ewidencyjne można sprawdzić w odpowiednim starostwie powiatowym albo urzędzie miasta na prawach powiatu. W zależności od celu można wystąpić również o odpowiedni dokument, np. wypis i wyrys.

Do wstępnej analizy przydatne są także Geoportal i lokalne portale mapowe. Podgląd internetowy nie powinien być jednak utożsamiany z urzędowym wyrysem z mapy ewidencyjnej, jeżeli taki dokument jest wymagany do konkretnej czynności.

Mapa do celów projektowych

Mapa do celów projektowych ma najbardziej praktyczne znaczenie na etapie przygotowania konkretnej inwestycji budowlanej. Nie jest to po prostu „nowsza” wersja mapy zasadniczej ani jej kopia z dodatkową pieczęcią. Jest odrębnym opracowaniem geodezyjnym wykonywanym na potrzeby projektowania. Powstaje z wykorzystaniem materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz wyników pomiarów geodezyjnych.

Do czego służy mapa do celów projektowych?

Mapa do celów projektowych stanowi podstawę do sporządzenia dokumentacji projektowej. W szczególności jest wykorzystywana przy opracowywaniu projektu zagospodarowania działki lub terenu. Jej treść obejmuje informacje istotne z punktu widzenia planowanej inwestycji. Mogą to być m.in.:

• granice działek,
• istniejące budynki i inne obiekty,
• sieci uzbrojenia terenu,
• elementy zagospodarowania,
• dane wysokościowe i ukształtowanie terenu,
• zieleń wysoka, w tym oznaczenie pomników przyrody,
• inne szczegóły wskazane przez projektanta lub inwestora, jeżeli są potrzebne do przygotowania projektu.

Zakres i skala opracowania powinny być dostosowane do rodzaju oraz wielkości planowanej inwestycji. Jedną z najważniejszych różnic w stosunku do zwykłego wykorzystania mapy zasadniczej jest weryfikacja danych ze stanem faktycznym. Przy wykonywaniu pomiarów na potrzeby mapy do celów projektowych geodeta porównuje dane zasobu ze stanem istniejącym w terenie. Ma to pozwolić na wychwycenie istotnych dla projektu zmian i rozbieżności.

Kto sporządza mapę do celów projektowych?

W przeciwieństwie do mapy zasadniczej i ewidencyjnej mapę do celów projektowych trzeba zlecić wykonawcy prac geodezyjnych. Pracą kieruje geodeta posiadający odpowiednie uprawnienia zawodowe. Zakres opracowania warto wcześniej uzgodnić z projektantem. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której przygotowana mapa obejmuje zbyt mały obszar albo nie zawiera informacji niezbędnych do zaprojektowania np. przyłączy, dojazdu czy odwodnienia.

Co istotne, nie funkcjonuje odrębny dokument pod nazwą „mapa zasadnicza do celów projektowych”. Takie określenie pojawia się potocznie, ale nie powinno prowadzić do wniosku, że wystarczy zamówić zwykłą mapę zasadniczą. Do projektowania potrzebna jest mapa do celów projektowych spełniająca wymagania przewidziane dla tego opracowania.

Mapa wykorzystywana w procesie budowlanym powinna posiadać wymagane potwierdzenie przyjęcia wyników pracy do państwowego zasobu albo odpowiednie oświadczenie wykonawcy prac geodezyjnych o uzyskaniu pozytywnego wyniku weryfikacji.

Podsumowanie

Mapa zasadnicza, mapa ewidencyjna i mapa do celów projektowych dotyczą tego samego terenu, ale odpowiadają na inne potrzeby inwestora lub właściciela nieruchomości.

Mapa zasadnicza jest przydatna przede wszystkim do ogólnego rozpoznania zagospodarowania terenu. Pokazuje szeroki zakres danych, w tym zabudowę i sieci uzbrojenia.

Mapa ewidencyjna koncentruje się na informacjach pochodzących z ewidencji gruntów i budynków. Jest właściwym źródłem, gdy potrzebuje się danych dotyczących m.in. budynków, użytków, klas gruntów czy granic działek.

Mapa do celów projektowych służy natomiast konkretnemu zamierzeniu inwestycyjnemu. Przygotowuje ją geodeta, a jej treść uwzględnia zarówno dane znajdujące się w zasobie, jak i wyniki pomiarów oraz informacje potrzebne projektantowi.