Zielone wywłaszczenia: jak projekty związane z ochroną środowiska wpływają na wartość nieruchomości

Ochrona przyrody wiąże się z wieloma zakazami odnośnie możliwości zagospodarowania terenu. Na skutek wprowadzonych ograniczeń, nieruchomości objęte „zielonym wywłaszczeniem” mogą bardzo stracić na wartości. Jakie roszczenia przysługują wówczas ich właścicielom?

Wywłaszczenia w związku z ochroną środowiska

W obliczu coraz większych nacisków na ochronę środowiska, m.in. w celu zachowania bioróżnorodności oraz opóźnienia zmian klimatycznych, rośnie znaczenie programów związanych z ekologią. Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), do tzw. celów publicznych zalicza się:

• • budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska (art. 6 pkt. 4 ugn),
•  
  • ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody (art. 6 pkt 9b ugn).

Powyższe oznacza, że jeżeli realizacja projektów związanych z ochroną środowiska wymaga pozyskania na te cele gruntów, może odbyć się to w drodze wywłaszczenia. Pod tym terminem kryje się przymusowe pozbawienie praw do nieruchomości, za które powinno zostać przyznane tzw. „słuszne” odszkodowanie (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

Wycena mienia odbywa się na zlecenie właściwego organu, a dokonuje jej uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Sporządza on w tym celu tzw. operat szacunkowy, tj. pisemną opinię o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ugn).

Ochrona środowiska a ograniczenia i spadek wartości nieruchomości

Obecnie, w przypadku przedsięwzięć związanych z ochroną środowiska typowe wywłaszczenia nie są zbyt liczne. Dużo częściej właściciele nieruchomości zostają objęci różnorodnymi ograniczeniami odnośnie możliwość użytkowania gruntów. Zakazy różnią się w zależności od ustanowionej formy ochrony:

• • Park narodowy i rezerwat przyrody: zabrania się w nich m.in. budowy lub przebudowy obiektów budowlanych i urządzeń technicznych, z wyjątkiem obiektów i urządzeń służących celom parku albo rezerwatu; prowadzenia działalności wytwórczej, handlowej i rolniczej, z wyjątkiem miejsc wyznaczonych w planie ochrony (art. 15 Ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, dalej: uop).
•  
  • Park krajobrazowy: może w nim zostać wprowadzony zakaz lokalizowania nowych obiektów budowlanych lub obiektów odbiegających od lokalnej formy architektonicznej; budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych i zasięgu lustra wody w sztucznych zbiornikach wodnych (art. 17 uop).
•  
  • Obszar Natura 2000: zabrania się podejmowania działań (także poza granicami obszaru) mogących znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natura 2000, w tym w szczególności: pogorszyć stan siedlisk przyrodniczych lub siedlisk gatunków roślin i zwierząt, wpłynąć negatywnie na gatunki, dla których ochrony został wyznaczony obszar Natura 2000, lub pogorszyć integralność obszaru Natura 2000 lub jego powiązania z innymi obszarami (art. 33 uop).

Trzeba pamiętać, że o ile np. większość terenów parków narodowych faktycznie należy do Skarbu Państwa, to nie jest to wymóg prawny. Nierzadko w ich granicach znajdują się także grunty prywatne, co – podobnie jak w przypadku rezerwatów – wymaga jednak wyrażenia zgody właścicieli, inaczej nieruchomości muszą zostać wywłaszczone (art. 7 ust. 2 uop).

Takie prywatne grunty są przy tym de facto niesprzedawalne na wolnym rynku. Parkom narodowym przysługuje bowiem prawo tzw. pierwokupu (art. 10 ust. 5 uop). Jeżeli pomiędzy parkiem a stroną nie dojdzie do porozumienia, to cenę sprzedaży ustala sąd (art. 10 ust. 5g uop).

Pewnymi formami ochrony środowiska mogą być również zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zgodnie z treścią art. 13c ust. 2 pkt 9 znowelizowanej Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gmina może wyznaczyć na swoim obszarze m.in. strefę zieleni i rekreacji. Na jej obszarze dopuszcza się wyłącznie świadczenie usług:

• • sportu i rekreacji,
•  
  • kultury i rozrywki,
•  
  • handlu detalicznego i gastronomii,
•  
  • turystyki.

W strefie zieleni i rekreacji mogą znajdować się także ogrody działkowe.

Podane przykłady stanowią jedynie część bogatego katalogu zakazów, jakich doświadczyć mogą właściciele nieruchomości dotkniętych konsekwencjami ustanowienia obszaru chronionego.

Należy zatem każdorazowo zweryfikować, jak wygląda sytuacja w danym przypadku. Warto też mieć na uwadze, że istnieją też inne formy ochrony przyrody, do których zaliczają się (art. 6 ust. 1 uop):

• • pomniki przyrody;
•  
  • stanowiska dokumentacyjne;
•  
  • użytki ekologiczne;
•  
  • zespoły przyrodniczo-krajobrazowe;
•  
  • ochrona gatunkowa roślin, zwierząt i grzybów.

Uwarunkowania prawne związane z ochroną przyrody mają bardzo silny wpływ na wartość nieruchomości. Trudności w obrocie gruntami, a także szereg zakazów może niezwykle mocno ograniczyć możliwość użytkowania mienia, w efekcie prowadząc do spadku jego wartości.

Ochrona środowiska a wzrost wartości nieruchomości

Chociaż znalezienie się w obrębie oddziaływania obszaru chronionego zwykle obniża wartość nieruchomości, to zdarzają się także sytuacje odwrotne. Dla przykładu, gdy działka z domkiem letniskowym przy brzegu jeziora zostaje włączona do parku krajobrazowego, jej wartość może znacznie wzrosnąć. Brak możliwości budowy nowych obiektów w bezpośrednim sąsiedztwie (w promieniu 100 m od linii brzegowej) podniesie bowiem jej ekskluzywność i atrakcyjność.

Podobnie sprawa wygląda w odniesieniu np. do otulin parków narodowych czy obszarów Natura 2000, gdzie zwykle dozwolone jest budownictwo mieszkaniowe, ale raczej nie powstanie wielka ferma świń, norek lub uciążliwe wysypisko śmieci. W niektórych, lokalizacjach, ustanowienie takich obszarów może zatem zachęcić ludzi do nabywania nieruchomości, powodując w efekcie wzrost cen.

Wszystko jednak zależy od atrakcyjności danego miejsca, na co wpływają mocno inne zmienne – np. realna możliwość zabudowy działek zgodnie z MPZP, położenie blisko dużego ośrodka miejskiego, dostęp do infrastruktury.

Roszczenia z tytułu szkód i spadku wartości nieruchomości w związku z projektami ochrony środowiska

Czy w związku ze szkodami jakich może doświadczyć właściciel nieruchomości, przysługują mu jakieś roszczenia? Zgodnie z art. 129 ust. 1 Ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (dalej: upoś), jeżeli w związku z ograniczeniem – wynikającymi z przepisów ochrony środowiska – korzystanie z nieruchomości lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości (też: użytkownik wieczysty) może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części.

W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel (też: użytkownik wieczysty, osoba posiadająca prawo rzeczowe do nieruchomości) może zażądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości (art. 129 ust. 2 upoś).

Z powyższymi żądaniami można wystąpić w okresie 3 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości (art. 129 ust. 4 upoś).

Pewne roszczenia przysługują teoretycznie w związku z ustanowieniem obszaru Natura 2000. Są one jednak dość ogólne i niestety zależą w głównej mierze od uznaniowości organu. Brakuje bowiem np. wyszczególnienia warunków, jakie należy spełnić, aby otrzymać odszkodowanie.

Zgodnie z zapisami art. 36 ust. 3 uop, jeżeli działalność gospodarcza, rolna, leśna, łowiecka lub rybacka wymaga dostosowania do wymogów ochrony obszaru Natura 2000, na którym nie mają zastosowania programy wsparcia z tytułu obniżenia dochodowości, regionalny dyrektor ochrony środowiska może zawrzeć umowę z właścicielem lub posiadaczem obszaru, z wyjątkiem zarządców nieruchomości Skarbu Państwa.

W umowie powinien zostać zawarty wykaz niezbędnych działań, sposoby i terminy ich wykonania oraz warunki i terminy rozliczenia należności za wykonane czynności, a także wartość rekompensaty za utracone dochody wynikające z wprowadzonych ograniczeń.

W przypadku objęcia nieruchomości strefą zieleni i rekreacji na podstawie zapisów MPZP, pozostaje dochodzenie roszczeń na warunkach ogólnych. Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, wykupienia nieruchomości lub jej części, ewentualnie przyznania nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 1 i 2 upzp).

W przypadku, gdy taka nieruchomość jest zbywana w terminie 5 lat od dnia obowiązywania MPZP, a nie skorzystano z wymienionych roszczeń, można też zażądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 upzp).

Odszkodowania ustalane są analogicznie, jak w przypadku wywłaszczeń – organ bazuje na wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Trzeba przy tym pamiętać, że powyższe roszczenia planistyczne zostaną uznane tylko wtedy, gdy w związku z uchwaleniem MPZP albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Zmiana w planie musi stanowić też samodzielne ustalenie przez gminę, a nie wynikać z decyzji innych organów lub stanowić efekt zakazów i ograniczeń wydanych na podstawie innych aktów (art. 36 ust. 1a upzp)

Zielone wywłaszczenia – podsumowanie

W sytuacji, gdy „zielone wywłaszczenia” stawiają przed właścicielami nieruchomości wyzwania, takie jak utrata mienia lub ograniczenia w jego użytkowaniu, niezwykle ważne jest poznanie swoich praw i zrozumienie możliwości działania w ramach obowiązującego ustawodawstwa. Sposobem na poradzenie sobie z tym problemem jest wsparcie profesjonalistów, którzy potrafią nawigować w złożonym świecie przepisów o ochronie środowiska i prawa nieruchomości.

Wsparcie doświadczonej kancelarii prawnej otwiera drogę do rozpoznania dostępnych opcji, a następnie opracowania skutecznej strategii, która najlepiej odpowiada indywidualnym potrzebom. Trzeba tu zaznaczyć, że ustanowienie parku narodowego, rezerwatu przyrody lub parku krajobrazowego nigdy nie następuje z dnia na dzień. Można więc się do takiej sytuacji przygotować, aby móc zawczasu zminimalizować ewentualne straty – a w niektórych przypadkach nawet zyskać.

Dochodzenie roszczeń – zarówno w obliczu zagrożenia wywłaszczeniem, jak i objęcia ograniczeniami w użytkowaniu nieruchomości – może wydawać się procesem złożonym i bardzo trudnym. Jednakże z odpowiednią pomocą istnieje możliwość skutecznego dochodzenia swoich praw, zabezpieczenia interesów finansowych oraz uzyskania słusznej kompensaty za poniesione straty.

Źródła:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska