Wpływ lokalizacji na wysokość odszkodowania za wywłaszczenie

Dlaczego nie ma jednolitych stawek za grunty wywłaszczane pod inwestycje celu publicznego? Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jaki wpływ na wysokość odszkodowania ma miejsce położenia nieruchomości – czyli lokalizacja.

Wywłaszczenie nieruchomości – podstawy prawne

Wywłaszczenie to proces, w ramach którego właściciel praw do nieruchomości jest zobowiązany do przekazania ich państwu lub samorządowi na potrzeby realizacji tzw. inwestycji celu publicznego, takich jak budowa dróg, szkół czy innych projektów infrastrukturalnych. W Polsce podstawy prawne wywłaszczenia określają przede wszystkim Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), a także ustawy szczegółowe – tzw. specustawy.

Kluczowym elementem procesu wywłaszczenia jest ustalenie odszkodowania. Zgodnie z zapisami art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., odszkodowanie takie powinno być słuszne.

Zasady ustalania odszkodowań za wywłaszczenie

Wiele osób doświadczających wywłaszczenia zastanawia się, czy obowiązują urzędowe stawki za wywłaszczenie gruntów danego rodzaju, czyli np. rolnych, inwestycyjnych? Odpowiedź brzmi – nie.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości nie jest ustalane na podstawie sztywnych taryf. Organ dokonuje tego w oparciu o opinię uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość mienia na podstawie przepisów oraz wewnętrznych standardów zawodowych.

Specjalista dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności min. cel wyceny, rodzaj nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Kluczowa podczas wyceny jest lokalizacja mienia (art. 154 ust. 1 ugn).

Położenie nieruchomości ma też znaczenie podczas określania stanu nieruchomości. Rzeczoznawca analizuje wówczas stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (art. 4 pkt 17 ugn).

Rola lokalizacji w procesie wyceny nieruchomości – przykłady

Warto przyjrzeć się przykładom, jak różne aspekty lokalizacji nieruchomości mogą wpływać na jej wartość:

• • Bliskość do centrów miast: nieruchomości zlokalizowane w centrach miast mają zwykle wyższą wartość niż położone na ich obrzeżach. Dzieje się tak ze względu na łatwy dostęp do usług, sklepów, instytucji publicznych i kulturalnych. Wysoka dostępność do transportu publicznego oraz bliskość do głównych arterii komunikacyjnych zwiększa atrakcyjność takich lokalizacji.
•  
  • Dostęp do infrastruktury: położenie nieruchomości blisko istotnej infrastruktury, takiej jak szkoły, szpitale, parki, czy obszary rekreacyjne, może podnieść jej wartość. Dostęp do dróg szybkiego ruchu czy stacji kolejowych również wpływa pozytywnie na wycenę nieruchomości. Z kolei położenie w pobliżu uciążliwego obiektu – wysypiska śmieci, dużej fabryki, torów kolejowych – może odpowiednio obniżać wartość mienia.
•  
  • Wielkość miejscowości: zwykle im większe miasto, tym bogatszy i zróżnicowany rynek pracy. Niskie bezrobocie oraz dobre zarobki przekładają się na atrakcyjność takiej lokalizacji, wpływając bezpośrednio na ceny położonych w niej nieruchomości.
•  
  • Walory krajobrazowe: nieruchomości zlokalizowane w malowniczych lub cennych przyrodniczo obszarach, np. nad morzem, jeziorami, w górach czy blisko obszarów zielonych, są wyceniane wysoko ze względu na swoje unikalne położenie. Piękny widok, spokój i bliskość natury to czynniki, które mogą znacząco zwiększać wartość nieruchomości. Istotne są również aspekty turystyczne, przekładające się często na możliwości czerpania zysków z posiadanej nieruchomości.
•  
  • Wpływ czynników środowiskowych i klimatycznych: podczas określania wartości mienia może mieć znaczenie uwzględnienie takich aspektów jak podatność na powodzie, osuwanie się gruntu, zanieczyszczenie powietrza, czy hałas.
•  
  • Przeznaczenie terenu: obszary o przeznaczeniu inwestycyjnym, komercyjnym lub przemysłowym mogą być wyceniane wyżej niż np. grunty rolne ze względu na potencjalne możliwości zarobkowe. Zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego, które zezwalają na rozwój komercyjny lub mieszkaniowy zwykle znacząco zwiększają wartość działek. Różne prawne ograniczenia, np. położenie w strefie ochrony uzdrowiskowej lub otulinie parku narodowego, także mogą mieć znaczny wpływ na wycenę.
•  
  • Otoczenie społeczne: bezpieczeństwo i reputacja danej lokalizacji są ważne dla wyceny nieruchomości. Wysokiej jakości środowisko społeczne, m.in. dobre szkoły i niski poziom przestępczości, mogą wpływać na zwiększenie wartości nieruchomości w porównaniu do dzielnic o gorszej reputacji.

Jak powyższe przykłady mają się do metodologii pracy rzeczoznawcy? Kwestia lokalizacji danej nieruchomości odgrywa rolę podczas stosowania wszystkich z tzw. podejść wyceny, jednak w nieco innych ujęciach.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Do określenia wartości mienia przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości (§ 4-5 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, dalej: rozporządzenie).

Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ugn). Obszar analizowanego rynku nieruchomości powinien odzwierciedlać podobieństwo społeczno-gospodarcze wpływające na poziom cen nieruchomości. Obszar ten nie musi natomiast odpowiadać podziałowi administracyjnemu (§ 3 ust. 6 rozporządzenia).

Lokalizacja kluczowa będzie również w przypadku, kiedy brakuje transakcji rynkowych, a rzeczoznawca ma za zadanie określić wartość nieruchomości rolnych i leśnych. Zastosowanie ma wówczas podejście mieszane, metoda wskaźników szacunkowych gruntów (§ 20 rozporządzenia).

Podczas tej metody dokonuje się obliczeń z wykorzystaniem wzorów matematycznych, uwzględniając w przypadku nieruchomości rolnych – m.in. cenę ziarna żyta z rynku lokalnego (§ 21 ust. 3 rozporządzenia), a w przypadku lasów – m.in. cenę drewna z nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich (§ 22 ust. 3 rozporządzenia).

Lokalizacja jest istotna podczas zastosowania podejścia kosztowego, ponieważ ma decydujący wpływ na określenie wartości rynkowej gruntu, na którym położona jest nieruchomość (§ 26 ust. 1 rozporządzenia).

Z kolei w przypadku nieruchomości komercyjnych, przy zastosowaniu podejścia dochodowego, konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych, a więc m.in. położonych w porównywalnym otoczeniu gospodarczym (§ 9 rozporządzenia).

Wpływ lokalizacji na ustalenie odszkodowania – wnioski

W Polsce nie istnieją jednolite stawki urzędowe dla wywłaszczanych gruntów danego rodzaju, a odszkodowanie ustalane jest każdorazowo indywidualnie, z uwzględnieniem opinii rzeczoznawcy majątkowego. Specjalista bierze pod uwagę nie tylko cel wyceny, rodzaj i stan nieruchomości, ale również bada rynek – podczas wyceny kluczowa jest więc lokalizacja wywłaszczanego mienia.

Zrozumienie wpływu położenia nieruchomości na wycenę jest niezbędne dla osób stojących w obliczu wywłaszczenia. Świadomość tych zależności będzie ważna podczas weryfikowania treści sporządzonego operatu szacunkowego, a także w ewentualnych rokowaniach z organami w celu ustalenia kwoty odszkodowania.

Bez odpowiedniej wiedzy na temat realnej wartości posiadanego majątku, strona może mieć trudności z uzyskaniem słusznego odszkodowania. W niektórych przypadkach warto nawet rozważyć skorzystanie z pomocy profesjonalistów, zamawiając prywatnie usługę wyceny.

Jednocześnie na wartość nieruchomości, oprócz lokalizacji, mocno wpływają również takie czynniki jak aktualny stan prawny mienia (np. obciążenie służebnościami), jego dotychczasowe i przyszłe przeznaczenie (tj. planistyczne). Ponadto, ważne jest, aby właściciele nieruchomości byli świadomi swoich praw w postępowaniu o ustalenie wysokości odszkodowania.

Właściwe przygotowanie do sytuacji wywłaszczenia, w tym skorzystanie z usług doświadczonych prawników i rzeczoznawców, może przyczynić się do uzyskania odszkodowania w optymalnej wysokości.

Źródła:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości