Wywłaszczenie i technologia: jak rozwiązania cyfrowe mogą poprawić sytuację osób przymusowo tracących nieruchomości

Rozwój gospodarczy idzie w parze z realizacją tzw. inwestycji celu publicznego. Państwo i samorządy pozyskują grunty pod te przedsięwzięcia najczęściej w drodze przymusowego odbierania praw własności. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jak osoby tracące nieruchomości mogą zmniejszyć negatywne skutki wywłaszczeń, sięgając po zdobycze nowoczesnej technologii.

Czym są postępowania wywłaszczeniowe?

Postępowania wywłaszczeniowe umożliwiają państwu lub uprawnionym podmiotom samorządowym przejęcie nieruchomości na potrzeby realizacji celów publicznych. Proces ten odbywa się w ramach określonych przez prawo procedur i zawsze wymaga wypłacenia byłym właścicielom odszkodowań, które – zgodnie z zapisami art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. – powinny być słuszne.

Najczęstszym powodem wywłaszczenia jest konieczność przeprowadzenia projektów uznanych za ważne dla dobra publicznego, takich jak budowa dróg, linii kolejowych, lotnisk, infrastruktury miejskiej, obiektów użyteczności publicznej (szpitale, szkoły) czy realizacja innych inwestycji infrastrukturalnych (np. sieci przesyłowych). Wywłaszczenie może być również zastosowane w celu ochrony zabytków, enklaw przyrodniczych, parków narodowych i innych miejsc o znaczeniu kulturowym lub środowiskowym.

Narzędzia cyfrowe: jak przygotować się do wywłaszczenia?

Realizacja inwestycji celu publicznego jest procesem wieloetapowym. Faza projektowa, a następnie uzyskanie wszystkich wymaganych przez prawo uzgodnień oraz opinii, wymaga wiele czasu. Dodatkowo, przeprowadzane są konsultacje społeczne, podczas których strona ma jeszcze możliwość wpłynięcia na kształt inwestycji – może zgłaszać swoje uwagi. Często przedstawiane są różne warianty przedsięwzięcia, a finalnie realizowany jest ten najmniej oprotestowany.

Do wywłaszczenia zawsze opłaca się dobrze przygotować, aktywnie dążąc do zminimalizowania negatywnych skutków sytuacji. Osoby tracące nieruchomości mogą doznać m.in. strat finansowych oraz doświadczyć dużych obciążeń emocjonalnych.

Wywłaszczenia czasem powodują wymuszoną zmianę dotychczasowego modelu życia czy nawet prowadzą do dezintegracji lokalnych społeczności. Okazuje się, że skorzystanie z możliwości, jakie dają współczesne technologie cyfrowe może pomóc zmniejszyć te negatywne skutki – i to jeszcze przed samym wydaniem decyzji. Kluczowe są:

• • Dostęp do informacji i edukacja: technologie cyfrowe umożliwiają łatwy dostęp do informacji na temat praw i procedur związanych z wywłaszczeniami. Edukacyjne zasoby online, takie jak artykuły, poradniki czy webinaria, mogą pomóc osobom dotkniętym wywłaszczeniem zrozumieć ich prawa oraz poznać opcje dostępne w ich sytuacji. W Internecie znajdują się ustawy, na których podstawie organy przeprowadzają wywłaszczenia. W łatwy sposób można więc bezpłatnie poznać procedury.
•  
  • Platformy wsparcia i społeczności online: nie należy bagatelizować aspektów psychologicznych, które wiążą się z wywłaszczeniami. Grupy na social mediach i fora internetowe mogą dostarczać wsparcia emocjonalnego i praktycznych porad od osób, które przeszły przez podobne doświadczenia. Takie społeczności mogą również służyć do organizowania inicjatyw obywatelskich lub grup nacisku, mających na celu ochronę praw osób dotkniętych wywłaszczeniami.
•  
  • Dostęp do doświadczonych ekspertów: wywłaszczenia są bardzo specyficzną dziedziną prawa administracyjnego. Aby móc działać szybko i efektywnie, prawnik reprezentujący stronę powinien posiadać nie tylko szeroką wiedzę, ale również duże doświadczenie. Zwykle więc nie warto sięgać po usługi kancelarii znajdującej się najbliżej miejsca zamieszkania, ale lepiej jest wyszukać specjalisty z odpowiednimi kompetencjami. Obecne narzędzia multimedialne (komunikatory wideo) dają przy tym możliwość wygodnej konsultacji online na odległość. Mieszkańcy prowincji, dzięki dostępowi do sieci, mogą zatem skorzystać z usług najwyższej jakości – nie są pod tym względem wykluczeni.

Osoba, której grozi wywłaszczenie, powinna znać wartość posiadanego mienia, ponieważ tylko wtedy będzie mogła skutecznie zabezpieczyć swoje interesy. W Internecie dostępnych jest szereg bezpłatnych i płatnych (zwykle są to niewielkie kwoty) kalkulatorów pozwalających określić w sposób przybliżony wartość nieruchomości. Będą one przydatne zwłaszcza w przypadku nieruchomości, dla których istnieje duża baza porównawcza, czyli:

• • nieruchomości położonych w dużych miastach,
•  
  • nieruchomości typowych, tj. mieszkań w bloku, mieszkań deweloperskich.

Niestety w przypadku nieruchomości o wielu częściach składowych, tj. gospodarstw rolnych lub budynków komercyjnych, ogólnodostępne kalkulatory mogą nie być wystarczające. Istnieją wprawdzie profesjonalne programy do wyceny tego typu nieruchomości, ale dostęp do nich wiąże się z koniecznością uiszczenia dość wysokich opłat rzędu kilku tysięcy złotych. Dodatkowo, osoby bez odpowiedniej wiedzy mogą mieć problem z ich obsługą.

Kłopotliwe będzie też uwzględnienie innych aspektów, np. prawidłowego zastosowania tzw. „zasady korzyści”, która jest kluczowa podczas wycen na potrzeby wywłaszczeń. Odpowiednią wiedzę specjalistyczną posiadają wyłącznie uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi. W takich sytuacjach warto zatem rozważyć zamówienie profesjonalnej wyceny u eksperta.

Biuletyn Informacji Publicznej – dlaczego jest przydatny w sytuacji wywłaszczenia?

Osoby, którym grozi wywłaszczenie, powinny być świadome, że organ zobowiązany jest podać informacje o wydaniu decyzji administracyjnej do powszechnej wiadomości. Dobrze jest zatem śledzić zapisy pojawiające się w Biuletynie Informacji Publicznej.

Trzeba mieć na uwadze, że zgodnie z art. 49 § 1-2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, informowanie stron o wydanych decyzjach i pozostałych działaniach podejmowanych przez organ administracji publicznej może być przeprowadzone poprzez ogłoszenie publiczne, inną metodę ogłaszania przyjętą w danej miejscowości, lub poprzez publikację dokumentu w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) na stronie internetowej odpowiedniego organu administracji. Zawiadomienie uważa się za dokonane po upływie 14 dni od dnia, w którym nastąpiło udostępnienie pisma w BIP.

Inwestycje celu publicznego mogą być przeprowadzane na podstawie decyzji lokalizacyjnej lub zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zgodnie z art. 30 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), każdy ma prawo wglądu do planu miejscowego oraz otrzymania z niego wypisów i wyrysów.

Najwygodniejszą formą zapoznania się z zapisami tego dokumentu jest skorzystanie ze strony Biuletynu Informacji Publicznej danej gminy lub – również dostępnego w Internecie – dziennika urzędowego dla właściwego województwa. Zgodnie z przepisami, MPZP po uchwaleniu muszą być w takim dzienniku opublikowane (art. 42 ust. 3 upzp).

System Informacji Przestrzennej – do czego może się przydać?

Istnieje wiele sytuacji, w których na skutek błędu rzeczoznawcy majątkowego, wartość nieruchomości zostaje określona w nieprawidłowej wysokości. Przekłada się to bezpośrednio na kwotę ustalonego odszkodowania za wywłaszczenie. Problematyczne może być np. prawidłowe rozgraniczenie obszarów działki, które objęte są różnym przeznaczeniem planistycznym (tzw. multiplan).

Dokładność jest ważna, ponieważ każde przesunięcie powiększające obszar o niższej wartości będzie wiązać się z realnymi stratami dla właściciela nieruchomości.

W przypadku wątpliwości, często pomocny okazuje się dostępny w Internecie System Informacji Przestrzennej (SIP), w którym znajdują się mapy o dużej rozdzielczości. Można na nie nakładać warstwy, np. grafiki z planu zagospodarowania przestrzennego, co ułatwia określenie przeznaczenia danej działki. Niektóre SIP – tworzone dla dużych miast – są bardzo szczegółowe i rozbudowane. Zawierają one m.in. dodatkowo mapy fotograficzne 3D (trójwymiarowe).

Warto przy tym zaznaczyć, że dane z SIP, a także udostępniane obecnie na stronach Biuletynu Informacji Publicznej, mają w ciągu najbliższych 2 lat zostać przeniesione do ogólnopolskiego systemu informacyjnego online. Zgodnie z zapisami nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, od dnia 1 stycznia 2026 r. zacznie funkcjonować tzw.

Rejestr urbanistyczny, czyli interaktywna platforma, w której będą gromadzone materiały z zakresu planowania przestrzennego. Rejestr ma usprawniać pracę organów oraz ułatwiać dostęp do informacji, umożliwiając tworzenie, aktualizację oraz udostępnianie wszelkich danych przestrzennych (art. 67d ust. 1-2 upzp).

Wywłaszczenia i technologia – podsumowanie i perspektywy

Wywłaszczenia, często nieuniknione w kontekście realizacji inwestycji publicznych, wiążą się z wyzwaniami dla osób, które tracą swoje nieruchomości. Współczesne technologia i narzędzia cyfrowe oferują szereg możliwości, które pomagają w minimalizowaniu negatywnych skutków wywłaszczeń.

Dzięki dostępowi do informacji online, platformom wsparcia, możliwościom konsultacji z ekspertami na odległość oraz narzędziom do wyceny nieruchomości, osoby dotknięte wywłaszczeniem mogą lepiej przygotować się na tę sytuację, poznać swoje prawa i zabezpieczyć interesy. Z kolei Biuletyn Informacji Publicznej i System Informacji Przestrzennej to instrumenty które mogą okazać się nieocenione, kiedy postępowanie wywłaszczeniowe już ruszy.

W przyszłości rola sztucznej inteligencji (AI) i innych zaawansowanych technologii w postępowaniach wywłaszczeniowych może być bardzo znacząca. Najprawdopodobniej AI będzie w stanie automatycznie analizować duże ilości danych, aby przewidywać trendy w planowaniu przestrzennym, wspierać rzeczoznawcę podczas wyceny nieruchomości, a nawet stanowić wsparcie dla strony w rokowaniach z organami.

Takie narzędzia mogą również pomagać osobom wywłaszczanym w lepszym zrozumieniu procedur, tym samym umożliwiać im bardziej efektywne reprezentowanie swoich interesów.

Na obecną chwilę najbardziej perspektywiczne wydają się być:

• • Wykorzystanie wirtualnej rzeczywistości (VR) do prezentacji potencjalnych skutków wywłaszczeń: technologia VR może być użyta do wizualizacji przyszłych projektów infrastrukturalnych oraz ich wpływu na środowisko lokalne. Dzięki temu mieszkańcy mogą lepiej zrozumieć, jak zmieni się ich otoczenie i jakie mogą być konsekwencje wywłaszczenia.
•  
  • Zastosowanie sztucznej inteligencji do analizy rynku nieruchomości: AI może pomóc w analizie trendów rynkowych, co jest przydatne w określaniu realnej wartości wywłaszczanych nieruchomości. To z kolei przyda się w rokowaniach dotyczących wysokości odszkodowania lub podczas odwoływania się od decyzji je ustalającej.
•  
  • Rozwój aplikacji mobilnych do monitorowania postępów w sprawach wywłaszczeniowych: aplikacje te mogą, w czasie rzeczywistym, dostarczać aktualizacji statusu sprawy, istotnych informacji prawnych, a także umożliwiać komunikację z organami, prawnikami i innymi doradcami.
•  
  • Wykorzystanie technologii rozszerzonej rzeczywistości (AR) do edukacji i podnoszenia świadomości prawnej: AR może być stosowana do tworzenia interaktywnych przewodników i narzędzi edukacyjnych, które pomogą zrozumieć złożoność i konsekwencje procesów wywłaszczeniowych.
•  
  • Wykorzystanie analizy tzw. sentymentu w mediach społecznościowych do monitorowania opinii publicznej: narzędzia analityczne mogą pomóc w rozpoznaniu nastrojów społecznych, a w efekcie prawdopodobnych reakcji na plany wywłaszczeń. Taka wiedza jest kluczowa podczas opracowywania strategii komunikacyjnych oraz przygotowań do ewentualnych rokowań z osobami wywłaszczanymi.
•  
  • Użycie analizy danych do prognozowania przyszłych wywłaszczeń: zaawansowane techniki analizy danych mogą pomóc w przewidywaniu obszarów, które będą w przyszłości narażone na wywłaszczenia, co pozwoli mieszkańcom na wcześniejsze przygotowanie się do potencjalnych zmian.
•  
  • Wykorzystanie narzędzi geoprzestrzennych do dokładnego mapowania i analizowania obszarów wywłaszczanych: narzędzia GIS (Geographic Information Systems) mogą być używane do analizowania wpływu realizacji danego celu publicznego na środowisko lokalne.

Choć nowoczesna technologia oferuje wiele korzyści, to ludzki aspekt i indywidualne podejście do każdej sytuacji wywłaszczeniowej pozostają nadal kluczowe. Korzystanie z zasobów cyfrowych powinno być uzupełnieniem, a nie zastępowaniem profesjonalnej pomocy prawnej lub opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Dlatego, w przypadku dotknięcia skutkami realizacji inwestycji celu publicznego, warto skonsultować się z ekspertem wyspecjalizowanym w prawie nieruchomości i w wywłaszczeniach, aby uzyskać dokładną i indywidualnie dopasowaną poradę.

Źródła:

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym