Decyzja o warunkach zabudowy a roszczenia odszkodowawcze

Wiele inwestycji może bardzo mocno oddziaływać na okolicę. Czy poszkodowanym w związku z budową na podstawie decyzji WZ fabryki, hali magazynowej lub wieżowca przysługują jakieś roszczenia? Przeczytaj dzisiejszy artykuł, poznaj podstawy prawne i aktualne orzecznictwo.

Czym jest decyzja WZ?

Aktem określającym zasady użytkowania określonego obszaru w gminie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Plan taki ustala, co może być budowane w danej lokalizacji oraz jakie działalności mogą się tam odbywać. Jest to narzędzie służące do kierowania rozwojem przestrzennym na poziomie lokalnym, zarówno na terenach miejskich, jak i wiejskich.

Uchwalenie MPZP jest czynnością czasochłonną i kosztowną, dlatego na większości obszaru kraju plany takie nie obowiązują. Zgodnie z art. 4 ust. 2 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp), w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

• lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (na mocy różnych specustaw mogą być one wydawane też na obszarach, gdzie MPZP są uchwalone);
• sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (decyzja WZ).

Negatywny wpływ niektórych inwestycji budowlanych na otoczenie

Realizacja inwestycji budowlanych – chociaż w wielu aspektach będzie przynosić określonym grupom korzyści – wiąże się często z różnymi niedogodnościami dla otoczenia, a nawet ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości znajdujących się w ich pobliżu. Efekt ten jest szczególnie silny w przypadku dużych tzw. inwestycji celu publicznego (np. dróg, inwestycji kolejowych, lotnisk) oraz prywatnych przedsięwzięć związanych z budową fabryk, wysokich biurowców czy hal magazynowych. 

Negatywny wpływ ww. może uwidaczniać się poprzez:

• Zwiększenie hałasu i zanieczyszczenia powietrza: prace budowlane oraz późniejsza eksploatacja obiektów mogą prowadzić do znacznego wzrostu poziomu hałasu i emisji zanieczyszczeń.
• Ograniczenie dostępu do światła słonecznego: wysokie budynki rzucają długie cienie, mogąc ograniczać dostęp do światła słonecznego dla okolicznych nieruchomości.
• Zwiększenie ruchu drogowego: nowe inwestycje często generują dodatkowy ruch pojazdów, co może prowadzić do zatorów, trudności z parkowaniem i ogólnego pogorszenia dostępności komunikacyjnej na danym obszarze.
• Zmiana charakteru okolicy: budowa dużych budynków lub obiektów infrastruktury (np. wysokich masztów przesyłowych) zmienia dotychczasowy wygląd i estetykę okolicy, wpływając na jej atrakcyjność i obniżając wartość nieruchomości.
• Ograniczenie dostępu do terenów zielonych i rekreacyjnych: duże projekty budowlane mogą „zabierać” przestrzeń publiczną, w tym tereny zielone, zmniejszając dostępność miejsc do rekreacji i wypoczynku dla lokalnej społeczności.
• Problemy z infrastrukturą lokalną: nagły wzrost liczby użytkowników infrastruktury (np. wodociągów, kanalizacji, sieci energetycznych), związany z nowymi inwestycjami, może przeciążyć lokalne systemy i wymagać kosztownych modernizacji.
• Wpływ na lokalną społeczność: duże inwestycje mogą prowadzić do zmian demograficznych, społecznych i ekonomicznych w regionie, nie zawsze pozytywnych dla wszystkich mieszkańców.

W przypadku tzw. inwestycji celu publicznego osobom poszkodowanym przysługują roszczenia kompensacyjne. Podstawą ich dochodzenia są zapisy odnoszące się do tzw. szkody planistycznej, czyli wynikłej z uchwalenia przez gminę MPZP.

Czy podobne odszkodowanie należy się w sytuacji, gdy na podstawie decyzji WZ realizowane są projekty budowlane prywatnych inwestorów?

Odszkodowanie za warunki zabudowy – podstawa prawna

Zgodnie z art. 63 ust. 3 upzp, jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 (tj. prawo do żądania od gminy odszkodowania lub żądania wykupienia nieruchomości), przepisy art. 36 (tj. prawo do żądania od gminy odszkodowania lub żądania wykupienia nieruchomości) oraz art. 37 (tj. odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości) stosuje się odpowiednio. 

W jakich przypadkach przysługują powyższe roszczenia? Gdy decyzja WZ powoduje, że użytkowanie nieruchomości lub jej fragmentu w dotychczasowy sposób lub zgodnie z jej pierwotnym przeznaczeniem staje się nierealne lub znacząco utrudnione, to właściciel lub użytkownik wieczysty może ubiegać się o odszkodowanie lub o przejęcie nieruchomości w drodze wykupienia (art. 36 ust. 1 upzp). W tej sytuacji gmina ma również możliwość zaproponowania nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 2 upzp).

W sytuacji, gdy decyzja WZ spowodowała spadek wartości nieruchomości, a jej właściciel lub użytkownik wieczysty decyduje się na sprzedaż, nie korzystając z uprzednio wspomnianych opcji dochodzenia roszczeń, może on otrzymać odszkodowanie odpowiadające temu spadkowi wartości (art. 36 ust. 3 upzp). Takie roszczenie można zgłaszać w ciągu 5 lat od momentu, kiedy decyzja WZ stała się ostateczna (art. 37 ust. 3 upzp).

Kto i kiedy może wystąpić z żądaniem odszkodowania za warunki zabudowy?

Z powyższym zapisów wynika, że prawo do dochodzenia roszczeń mają wyłącznie właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości. Nie będą one zatem przysługiwać wynajmującym, dożywotnikom, dzierżawcom czy tzw. samoistnym posiadaczom danego mienia.

Trzeba przy tym mieć na uwadze, że o wydanie decyzji WZ dla określonego terenu może wystąpić każdy, nawet nieposiadający do niego żadnego tytułu prawnego. Jej uzyskanie nie wiąże się też z żadnymi obowiązkami – można o nią wystąpić także z „ciekawości”, bez realnego zamiaru realizacji przedsięwzięcia. Legislator bowiem zastrzegł, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 upzp).

Wystąpienie z żądaniami odszkodowawczymi jedynie po wydaniu decyzji WZ, a przed uzyskaniem przez inwestora pozwolenia na budowę, nie będzie, więc miało żadnego sensu. Zostanie ono uznane za niezasadne.

Kto ponosi koszty z tytuły roszczeń związanych z wydaniem decyzji WZ?

Poszkodowani swoje roszczenia powinni zawsze kierować do gminy – tj. organu, który wydał decyzję WZ. Natomiast koszty realizacji odszkodowań, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3 upzp (tj. prawo do żądania od gminy odszkodowania lub żądania wykupienia nieruchomości), ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 63 ust. 3 upzp). Roszczenie organu względem inwestora ma zatem tzw. charakter regresowy.

Za jakie szkody może należeć się odszkodowanie? – przykłady

Na zakończenie warto przyjrzeć się kilku typowym przykładom z orzecznictwa, w których uznano, że dana inwestycja budowlana ograniczyła w sposób istotny lub uniemożliwiła dotychczasowe wykorzystanie nieruchomości, a tym samym obniżyła ich wartość. Były to np.:

• Wzniesienie betonowego płotu, o wysokości niewiele niższej niż wysokość budynku, usytuowanego w granicach pół metra od ściany budynku – uznano, że ogranicza to w sposób istotny możliwość korzystania z nieruchomości i to bez względu na charakter posadowionego tam budynku (Wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie – II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 13 lipca 2017 r. sygn. akt: II Ca 183/17).
• Nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego – sąd uznał, że może ono prowadzić do uniemożliwienia pełnego wykorzystania lokalu także w zakresie np.: wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 grudnia 2008 r. sygn. akt: I CSK 191/08).
• Spływ wody z nieruchomości, której poziom został podniesiony – sąd przyznał, że może to zakłócać korzystanie z nieruchomości, zwłaszcza w miesiącach cechujących się zwiększoną intensywnością opadów atmosferycznych (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie – I Wydział Cywilny z dnia 15 stycznia 2013 r. sygn. akt: I ACa 614/11)

Roszczenia z tytułu decyzji WZ – czy warto skorzystać z porady prawnej?

Trzeba mieć na uwadze, że roszczenia z tytułu szkód wynikających z wydania decyzji WZ mają charakter cywilnoprawny. W sytuacjach spornych, kwestia może zostać rozstrzygnięta przez sąd powszechny. Należy przy tym wystąpić z takim powództwem.

Podmiot musi swoje roszczenia dobrze uargumentować, wskazując w jaki sposób użytkowanie mienia zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Skorzystanie z porady prawnej w takich sytuacjach wydaje się nie tylko wskazane, ale często niezbędne. Specjalista może pomóc stronie w należytym przygotowaniu, a następnie przedstawieniu roszczeń, uprzednio weryfikując, czy są one oparte na solidnych podstawach prawnych oraz odpowiednio udokumentowane. 

Znaczenie ma nie tylko ocena szans na uzyskanie odszkodowania, ale także przewidywanie możliwych scenariuszy, w tym analiza ryzyka i potencjalnych kosztów związanych z procesem sądowym – tj. czy warto dochodzić roszczeń w takiej drodze.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

• Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 10 stycznia 2017 r. sygn. akt V CSK 222/16

• Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 17 października 2019 r. sygn. akt IV CSK 653/18

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego

• Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych