Duża inwestycja? Warto zrobić audyt nieruchomości – błąd urzędnika może kosztować miliony

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Przy dużych projektach inwestycyjnych każdy szczegół ma znaczenie. Jeden przeoczony dokument, jedno błędne założenie albo zbyt ufne poleganie na zapewnieniach urzędników może zamienić ambitne przedsięwzięcie w finansową katastrofę. Praktyka pokazuje, że nawet decyzja wydana przez organy administracji wcale nie gwarantuje, że inwestycja jest zgodna z prawem. Dlatego audyt nieruchomości powinien być pierwszym krokiem, zanim zainwestuje się w prace budowlane.

Historia pewnej inwestycji, która miała skończyć się inaczej

Kilka lat temu małżeństwo z okolic Opola postanowiło otworzyć stację demontażu pojazdów. Wybrali dobrze skomunikowaną działkę przy ruchliwej trasie, upewnili się w urzędzie gminy, że teren nadaje się pod taką działalność, i rozpoczęli formalności. Uzyskali decyzję środowiskową, później pozwolenie na budowę, a nawet pozwolenie na użytkowanie. Wszystko wyglądało na dopięte na ostatni guzik. Zainwestowali ponad pół miliona złotych, zdobyli dotację i kredyt, wyposażenie czekało na pierwszych klientów. Dopiero przy ostatnim etapie – uzyskaniu pozwolenia na wytwarzanie odpadów – wyszło na jaw, że… cała inwestycja jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzję środowiskową uchylono.

Plan obowiązywał od lat i wyraźnie zabraniał tego rodzaju działalności na terenie inwestycji. Jak to możliwe, że nikt tego nie zauważył? Urzędy zaczęły przerzucać się odpowiedzialnością – gmina twierdziła, że zawiniło starostwo, starostwo wskazywało na niedopatrzenia gminy. Efekt? Inwestorzy zostali z ogromnym kredytem, nieczynnym obiektem i perspektywą wieloletnich sporów sądowych.

Dlaczego audyt nieruchomości jest konieczny nawet przy „zielonym świetle” z urzędu?

Wielu inwestorów wychodzi z założenia, że jeśli urzędy wydały decyzję środowiskową, pozwolenie na budowę czy inne dokumenty, to wszystko jest w porządku. Niestety – to złudne poczucie bezpieczeństwa. Przepisy są złożone, a proces inwestycyjny angażuje wiele organów, które nie zawsze sprawdzają wszystkie aspekty w sposób rzetelny.

Błąd przy dużej inwestycji – koszt liczony w milionach

W przypadku niewielkiej działki pod dom jednorodzinny strata jest bolesna, ale często do udźwignięcia. Jednak przy dużych przedsięwzięciach gospodarczych czy przemysłowych konsekwencje mogą być dramatyczne: utrata dofinansowania, konieczność spłacania kredytu bez możliwości prowadzenia działalności, a nawet ryzyko utraty całego majątku zabezpieczającego inwestycję.

Do tego dochodzi czas. Spory mogą trwać latami. W tym czasie inwestycja stoi, a sprzęt i budynki niszczeją.

Rzetelny audyt nieruchomości – wnioski dla inwestorów

Przy planowaniu inwestycji nie warto opierać się wyłącznie na ustnych informacjach uzyskanych w urzędzie. Sytuację należy sprawdzić nie tylko w zakresie obecnie obowiązujących przepisów, lecz także projektów planów i uchwał będących w trakcie procedowania. Zdarza się, że zmiany planistyczne wprowadzane przez gminę całkowicie uniemożliwią realizację inwestycji, mimo wcześniejszych pozytywnych decyzji administracyjnych. Dla przykładu – warunki zabudowy wygasają, gdy zostaje uchwalony plan miejscowy. A jego treść nie zawsze będzie zezwalała na przeprowadzenie inwestycji.

Dlatego przed podpisaniem umów czy rozpoczęciem robót warto przeprowadzić analizę stanu prawnego i planistycznego nieruchomości. Trzeba pamiętać, że urzędnicy również popełniają błędy, a odpowiedzialność za skutki niedopatrzenia w praktyce ponosi inwestor. 

NEWSLETTER

„Podstawy prawne”

Regularna dawka istotnych informacji o prawie nieruchomości. Bez spamu i niezrozumiałych terminów.