Odrębna własność obiektów budowlanych (OWOB) – rewolucyjna zmiana przepisów

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Do Wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów wpisano projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych (OWOB). Jeżeli zapowiadane rozwiązania wejdą w życie, będzie to jedna z najbardziej rewolucyjnych zmian w polskim prawie nieruchomości. Nowa instytucja ma umożliwić rozdzielenie własności gruntu od własności określonych obiektów znajdujących się na nim, nad nim albo pod jego powierzchnią.

Zmiana ma ogromne znaczenie dla inwestycji infrastrukturalnych, ale jej konsekwencje są znacznie szersze – obejmując obrót nieruchomościami, finansowanie inwestycji, księgi wieczyste, badanie stanu prawnego nieruchomości, a w dalszej perspektywie również kwestie spadkowe i różnego rodzaju spory majątkowe.

Szczegółowa treść projektu ustawy nie została jeszcze przedstawiona, dlatego trudno przesądzać, jak nowa konstrukcja będzie funkcjonowała w praktyce.

Odejście od zasady „czyj grunt, tego budynek”

Jedną z podstawowych zasad polskiego prawa cywilnego jest superficies solo cedit (z łaciny: „to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi”). Wywodzi się ona jeszcze z prawa rzymskiego. W dużym uproszczeniu oznacza ona, że budynki, obiekty oraz inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią co do zasady część składową nieruchomości i co do zasady nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

OWOB zrywa z powyższą zasadą. Inwestor będzie mógł uzyskać trwały tytuł prawny do obiektu położonego na, nad albo pod powierzchnią cudzego gruntu, bez konieczności nabywania własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Obiekt uzyska wówczas samodzielny byt prawny i będzie mógł być przedmiotem odrębnego obrotu oraz obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Może więc dojść do sytuacji, w której grunt będzie należał do jednego podmiotu, znajdująca się pod nim infrastruktura – do drugiego (trzeciego, czwartego…), a obiekt wzniesiony nad nią – do jeszcze innego właściciela (właścicieli).

Po co wprowadzać OWOB?

Podstawowym celem nowych regulacji jest umożliwienie bardziej efektywnego wykorzystania przestrzeni, przede wszystkim w największych miastach oraz przy realizacji skomplikowanych inwestycji infrastrukturalnych.

Dobrym przykładem jest zabudowa przestrzeni znajdującej się nad liniami kolejowymi albo tunelami. Obecnie realizacja takich przedsięwzięć może wymagać skomplikowanego uregulowania stosunków własnościowych, ustanawiania służebności, praw obligacyjnych (najem, dzierżawa) albo wykorzystywania innych konstrukcji prawnych, które nie zawsze zapewniają inwestorowi wystarczająco stabilny tytuł prawny.

W założeniach projektu jako przykład wskazano przebudowę warszawskiej linii średnicowej oraz możliwość zagospodarowania atrakcyjnych terenów znajdujących się nad infrastrukturą kolejową. Sama infrastruktura kolejowa mogłaby zachować odrębność prawną, pozwalając jej operatorowi m.in. na remont, modernizację i eksploatację obiektów.

Nowe rozwiązanie może więc odegrać szczególnie dużą rolę przy inwestycjach celu publicznego – drogowych, kolejowych, transportowych czy związanych z inną infrastrukturą techniczną. Zamiast przejmowania nieruchomości w drodze wywłaszczenia lub ustanawiania na niej służebności, w określonych przypadkach możliwe byłoby prawne wyodrębnienie samego obiektu.

Obiekt budowlany z własną księgą wieczystą i hipoteką

Znaczenie OWOB nie ogranicza się jednak do samego procesu budowlanego. Wyodrębniony obiekt ma być samodzielnym przedmiotem prawa własności. Oznacza to możliwość jego zbywania, a przede wszystkim obciążania ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym hipoteką. To może istotnie ułatwić finansowanie części przedsięwzięć infrastrukturalnych.

Projekt zakłada również powiązanie odrębnej własności obiektu z nieruchomością gruntową za pomocą odpowiedniej służebności. Ma ona umożliwiać właścicielowi obiektu dostęp konieczny do jego utrzymania, naprawy, eksploatacji lub rozbiórki.

Według obecnych założeń przy nowych inwestycjach ustanowienie OWOB ma być poprzedzone m.in. promesą wydawaną w drodze decyzji administracyjnej, a samo prawo ma powstać po spełnieniu warunków dotyczących samodzielności obiektu oraz po uzyskaniu prawnej możliwości jego użytkowania (np. pozwolenia na użytkowanie lub braku sprzeciwu do zgłoszenia).

Rewolucja, która skomplikuje obrót nieruchomościami

Korzyści nowego rozwiązania są łatwe do wskazania. OWOB może umożliwić realizację przedsięwzięć, które obecnie są bardzo trudne albo wymagają skomplikowanych konstrukcji prawnych. Może również ułatwić wykorzystanie przestrzeni nad istniejącą infrastrukturą oraz realizację inwestycji pod powierzchnią nieruchomości.

Druga strona medalu jest jednak równie istotna. Jeżeli na jednej nieruchomości będzie mogło funkcjonować kilka odrębnych praw własności dotyczących gruntu oraz poszczególnych obiektów położonych na różnych poziomach, stan prawny nieruchomości będzie znacznie bardziej skomplikowany.

Przed zakupem gruntu nie wystarczy ustalić, kto jest jego właścicielem i jakie obciążenia ujawniono w danej księdze wieczystej. Konieczna okaże się również analiza wszystkich „warstw” – czyli praw odnoszących się do obiektów znajdujących się nad lub pod powierzchnią działki oraz służebności zapewniających ich właścicielom możliwość korzystania z gruntu.

Nowa konstrukcja prawna może rodzić także pytania dotyczące dziedziczenia, podziałów majątku, egzekucji, kwestii podatkowych, wywłaszczeń, ustanawiania zabezpieczeń na majątku czy odpowiedzialności za utrzymanie i szkody związane z poszczególnymi obiektami. Potencjalnym źródłem sporów mogą stać się również wzajemne relacje właściciela gruntu (także gruntów sąsiednich) i właściciela (właścicieli) OWOB, szczególnie wtedy, gdy sposób korzystania z jednego prawa będzie wpływał na możliwość wykonywania innych praw.

Na razie trudno jednak oceniać skalę tych problemów. Będzie ona zależała przede wszystkim od tego, jak ustawodawca ureguluje wzajemne relacje pomiędzy gruntem, OWOB, służebnościami oraz innymi prawami z dziedziny nieruchomości.

Ustawa o OWOB – na szczegóły trzeba jeszcze poczekać

Projekt znajduje się dopiero na wczesnym etapie prac legislacyjnych. Zgodnie z informacją zamieszczoną w wykazie prac legislacyjnych planowany termin jego przyjęcia przez Radę Ministrów przypada na IV kwartał 2026 r.

Już same opublikowane założenia pokazują jednak skalę planowanej zmiany. OWOB może otworzyć zupełnie nowe możliwości realizacji inwestycji, przede wszystkim infrastrukturalnych i celu publicznego, oraz pozwolić na znacznie bardziej elastyczne wykorzystanie przestrzeni w miastach.

Jednocześnie stworzenie możliwości funkcjonowania kilku niezależnych praw własności w obrębie tej samej przestrzeni na pewno skomplikuje i tak często już niejasne przepisy. Wzrośnie zatem rola profesjonalnego audytu nieruchomości.