Brak nowych warunków technicznych. Co z inwestycjami?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Brak nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych nie stanowi przeszkody do składania przez inwestorów wniosków o pozwolenie na budowę. Przez 18 miesięcy, licząc od 20 września 2026 r., Prawo budowlane pozwala w określonych przypadkach stosować przepisy obowiązujące do 19 września 2026 r., pod warunkiem złożenia przez inwestora odpowiedniego oświadczenia. Mechanizm ten obejmuje m.in. projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany składany wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę albo zgłoszeniem budowy.

Dlaczego dotychczasowe warunki techniczne przestały obowiązywać?

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. określało podstawowe wymagania dotyczące m.in. usytuowania budynków, odległości od granic działki, nasłonecznienia, ochrony przeciwpożarowej czy parametrów technicznych budynków. Jego dalsze obowiązywanie było ograniczone czasowo przez przepisy ustawy o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami.

Dotychczasowe regulacje utraciły moc we wrześniu 2026 r. Nowe rozporządzenie, które miało je zastąpić (projekt został opublikowany), nie zostało natomiast wydane przed tym terminem. Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało 18 września 2026 r., że prace nad nowym rozporządzeniem będą kontynuowane. Jednocześnie wskazało na przepisy epizodyczne wprowadzone do Prawa budowlanego ustawą z 31 lipca 2026 r. jako rozwiązanie pozwalające czasowo korzystać z wcześniejszych regulacji.

Czy mimo braku nowych warunków technicznych można uzyskać pozwolenie na budowę?

Sam brak nowego rozporządzenia nie oznacza automatycznego wstrzymania postępowań w sprawie pozwolenia na budowę. Art. 102a Prawa budowlanego przewiduje, że przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r. projekt może zostać sporządzony zgodnie z przepisami obowiązującymi do 19 września 2026 r. Dotyczy to m.in. projektu składanego wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

– Przepisy epizodyczne umożliwiają dalsze prowadzenie wielu inwestycji, ale inwestor powinien jednoznacznie wskazać, że korzysta z rozwiązania przewidzianego w art. 102a Prawa budowlanego. Szczególnie przy większych inwestycjach warto przed złożeniem wniosku dokładnie sprawdzić, czy całe zamierzenie budowlane zostało opracowane według spójnego zestawu przepisów – wyjaśnia Malwina Kołodziej, radczyni prawna z Kancelarii Prawnej INLEGIS.

Jakie oświadczenie powinien złożyć inwestor?

Inwestor powinien złożyć organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenie, że projekt został sporządzony z zastosowaniem przepisów wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego, obowiązujących do 19 września 2026 r. Obowiązek ten wynika wprost z art. 102a ust. 1 Prawa budowlanego. Bez niego zastosowanie omawianego mechanizmu może zostać zakwestionowane.

Do jakich projektów można stosować dotychczasowe warunki techniczne?

Art. 102a Prawa budowlanego wskazuje konkretny katalog przypadków. W okresie 18 miesięcy od 20 września 2026 r. wcześniejsze regulacje mogą zostać zastosowane do projektu składanego do:

• wniosku o pozwolenie na budowę,
• wniosku o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego,
• zgłoszenia budowy.

Mechanizm obejmuje również dokumenty legalizacyjne wskazane w art. 48b ust. 2 i 3 Prawa budowlanego oraz dokumentację sporządzaną w związku z obowiązkiem określonym w art. 51 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

Zakres przepisu trzeba jednak analizować dokładnie. Ustawodawca posłużył się konkretnymi rodzajami procedur, dlatego nie należy automatycznie przyjmować, że każde postępowanie lub każda robota budowlana została objęta identycznymi zasadami.

Co z projektem technicznym?

Jeżeli inwestor składa oświadczenie o stosowaniu przepisów obowiązujących do 19 września 2026 r., również projekt techniczny powinien zostać sporządzony zgodnie z tymi regulacjami. Wynika to bezpośrednio z art. 102a ust. 2 Prawa budowlanego. Rozwiązanie ma zapewnić spójność dokumentacji.

Art. 102a ust. 4 przewiduje ponadto, że po złożeniu oświadczenia wcześniejsze przepisy stosuje się do decyzji administracyjnych dotyczących całego zamierzenia budowlanego.

Co z robotami budowlanymi, które nie wymagają pozwolenia lub zgłoszenia?

Prawo budowlane przewiduje również odrębne rozwiązanie dla części robót niewymagających klasycznej procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 102b przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r. inwestor może stosować wcześniejsze przepisy wykonawcze do budowy wskazanej w art. 29 ust. 2 oraz wykonywania robót budowlanych określonych w art. 29 ust. 4 Prawa budowlanego. To istotne, ponieważ mechanizm przewidziany w art. 102b nie jest identyczny z procedurą dotyczącą projektu składanego wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Przed rozpoczęciem robót trzeba zatem najpierw ustalić, do której kategorii z art. 29 Prawa budowlanego należy planowana inwestycja.

Jak długo można stosować dotychczasowe przepisy?

Okres 18 miesięcy upłynie w dniu 20 marca 2028 r. Inwestor planujący złożenie dokumentacji pod koniec tego okresu powinien jednak ponownie sprawdzić aktualny stan prawny, ponieważ wcześniej mogą zostać wydane nowe przepisy.

Jakie trudności mogą napotkać inwestorzy?

Najwięcej wątpliwości budzi to, że przepisy epizodyczne odwołują się do warunków technicznych, które formalnie przestały obowiązywać. Oznacza to, że podstawą do zastosowania dotychczasowych warunków technicznych nie jest już samo rozporządzenie z 2002 r., lecz przepisy Prawa budowlanego, które czasowo pozwalają się do niego odwoływać. Nietypowość tego rozwiązania może jednak powodować wątpliwości po stronie inwestorów, projektantów i organów wydających pozwolenia na budowę.

Niepewność może dotyczyć w szczególności:

• zakresu robót budowlanych wykonywanych na podstawie zgłoszenia,
• dokumentacji przygotowanej jeszcze przed 20 września 2026 r.,
• postępowań legalizacyjnych i naprawczych znajdujących się już w toku,
• inwestycji przygotowywanych wcześniej według projektu nowych warunków technicznych,
• relacji przepisów epizodycznych do wymagań technicznych dotyczących innych kategorii obiektów.

Szczególnej ostrożności wymagają projekty opracowywane wcześniej z założeniem, że nowe rozporządzenie zacznie obowiązywać 20 września 2026 r. Projektant powinien sprawdzić, czy dokumentacja odpowiada regulacjom, które mogą być obecnie zastosowane.

Co powinien zrobić inwestor przed złożeniem wniosku?

Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę warto wykonać kilka konkretnych czynności:

1. Ustalić, według jakich przepisów został przygotowany projekt.

Jeżeli projektant opierał się na projektowanych nowych warunkach technicznych, dokumentacja może wymagać ponownej analizy.

2. Sprawdzić, czy inwestycja mieści się w art. 102a Prawa budowlanego.

Nie każdą procedurę należy automatycznie traktować tak samo.

3. Złożyć wymagane oświadczenie.

Jest ono ustawowym warunkiem zastosowania wcześniejszych przepisów w przypadkach wskazanych w art. 102a.

4. Zachować spójność całej dokumentacji.

Jeżeli inwestor wybiera wcześniejsze przepisy, zgodnie z nimi powinien zostać sporządzony również projekt techniczny.

5. Sprawdzić stan prawny bezpośrednio przed złożeniem dokumentacji.

Ministerstwo kontynuuje prace nad nowymi warunkami technicznymi, dlatego sytuacja prawna może się zmienić. W przypadku większych inwestycji, nietypowych robót albo postępowań będących już w toku warto przeanalizować dokumentację również pod kątem prawnym. Pomoc w ocenie sytuacji inwestora i procedur administracyjnych można uzyskać w ramach oferty kancelarii.

Samo spełnienie warunków technicznych nie przesądza przy tym o możliwości realizacji inwestycji. Znaczenie mają także ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy oraz pozostałe wymagania Prawa budowlanego.

Zobacz również artykuły: Pozwolenie na budowę a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz Budowa na zgłoszenie – co warto sprawdzić przed rozpoczęciem inwestycji.