Procedura wykupu resztówki

Jeżeli przejęta pod drogę zostaje jedynie część nieruchomości, a pozostała powierzchnia nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, zarządca drogi jest obowiązany do nabycia (na wniosek właściciela) w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego pozostałej części nieruchomości – zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, czyli tzw. specustawy drogowej.

Czym jest resztówka i jak ocenić czy nadaje się ona do wykorzystania na dotychczasowe cele?

W praktyce najczęściej wywłaszczeniu podlegają jedynie części nieruchomości, które odpowiadają wielkością i kształtem potrzebom danej inwestycji drogowej. Pozostałe części nieruchomości pozostają własnością dotychczasowego właściciela i stanowią tzw. resztówki.

Zdarzają się jednak sytuacje, w których powstałe w wyniku takiego podziału nieruchomości niepodlegające wywłaszczeniu, na przykład ze względu na zmniejszoną powierzchnię czy zmieniony kształt nie nadają się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Wówczas właśnie właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wykup takiej powierzchni.

W praktyce wiele wątpliwości budzi kwestia, kiedy uznać czy pozostałą po podziale część nieruchomości można wykorzystać na dotychczasowe cele. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2013 r., sygn. akt III CZP 35/13 właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wykup pozostałej części działki tylko wówczas, gdy niemożność prawidłowego jej wykorzystania na dotychczasowe cele wynika bezpośrednio z faktu wywłaszczenia nieruchomości przez Skarb Państwa pierwszej części.

Ponadto w wyroku sądu administracyjnego w Krakowie z dnia 16.03.2016 r., sygn. akt I ACa 1732/15 wskazane zostało, że przesłankę wykorzystania nieruchomości na „dotychczasowe cele” ocenia się drogą analizy korzystania z nieruchomości zanim doszło do podziału i przejęcia jej części oraz poprzez ocenę możliwości kontynuacji.

Wobec powyższego, wskazać można, że jedyną przesłanką nabycia nieruchomości jest ustalenie:

• • celu, na jaki przedmiotowa nieruchomość była dotychczas wykorzystywana,
•  
  • czy po wywłaszczeniu nadal może być użytkowana w tożsamy sposób.

Jak wygląda procedura wykupu resztówki?

Roszczenie o wykup części nieruchomości pozostałej po wywłaszczeniu może być zrealizowane w drodze umowy lub przed sądem. Postępowanie rozpoczyna się wnioskiem właściciela skierowanym do podmiotu wykonującego funkcję zarządcy przyszłej drogi o wykup resztówki.

We wniosku powinny znaleźć się informacje dotyczące:

• • wskazania, na jaki cel nieruchomość objęta podziałem była dotychczas wykorzystywana,
•  
  • oznaczenia nieruchomości wnioskowanej do wykupu (nr działki, obręb, gmina),
•  
  • imienia i nazwiska właściciela nieruchomości,
•  
  • numeru księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości lub innego dokumentu potwierdzającego własność.

Jak pokazuje praktyka, stanowisko zarządcy w przedmiocie możliwości wykorzystania nieruchomości na dotychczasowe cele często nie jest zbieżne z oceną właściciela nieruchomości. W związku z powyższym, sprawy z zakresu nabycia resztówek nie zawsze kończą się zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości na umówionych warunkach.

Powodem tego są zarówno nieuzasadnione żądania właścicieli, jak i zachowawcza polityka zarządców dróg, prowadzona z powodu braku zabezpieczenia odpowiednich środków w budżecie przy planowaniu inwestycji. Bardzo często pojawia się również obawa przed narażeniem się na zarzut naruszenia dyscypliny finansów publicznych.

Co jeżeli zarządca drogi odmawia zawarcia umowy w przedmiocie wykupu resztówki?

Jeżeli zarządca drogi odmawia nabycia od dotychczasowego właściciela części nieruchomości pozostałej po podziale, kolejnym krokiem jest skierowanie powództwa do sądu. Roszczenie powyższe ma charakter cywilnoprawny, w związku z czym właściwym do wniesienia powództwa będzie właśnie sąd cywilny.

Co istotne, zgodnie z zasadami prawa cywilnego, to na powodzie (a więc właścicielu działki) będzie spoczywał ciężar udowodnienia zasadności swojego roszczenia, czyli w przedmiotowej sprawie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 13 ust. 3 specustawy drogowej.

Z punktu widzenia wnioskującego o wykup resztówki, odmowa zawarcia stosownej umowy przez zarządcę drogi nie jest zatem korzystna, ponieważ naraża go na długotrwałą i kosztowną drogę sądową. Niemniej jednak, często podjęcie takiego kroku przez właściciela nieruchomości stanowi jedyną możliwość skutecznej realizacji swojego roszczenia.

Źródła:

• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji nwestycji w zakresie dróg publicznych.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.