Co oznacza wydanie nieruchomości?

Umowy, których przedmiotem jest nieruchomość wymagają dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego. To jednak nie jedyny wymóg, który stawia ustawodawca – równie istotne jest wydanie nieruchomości w ręce nowego właściciela.

Okazuje się jednak, że pojęcie wydania nieruchomości może być stosowane także w innym aspekcie.

Wydanie nieruchomości przy umowie sprzedaży i darowiźnie

Do najczęściej spotykanych sytuacji, w których dochodzi do wydania nieruchomości należą transakcje związane z przeniesieniem prawa własności gruntu, budynku lub lokalu (mieszkalnego albo użytkowego).

Co prawda ustawodawca nie wskazuje, że wydanie nieruchomości warunkuje skuteczność sprzedaży, darowizny lub innej czynności prawnej mającej za przedmiot taką rzecz, jednak w praktyce jest ono bardzo istotne (szczególnie dla nowego właściciela nieruchomości).

Wydanie nieruchomości jest w rzeczywistości faktycznym przekazaniem władztwa nad nieruchomością określonej osobie. Teoretycznie wydanie nie musi następować na rzecz właścicieli, aczkolwiek taka sytuacja jest jednak najczęstsza.

Wydanie może wiązać się w zasadzie z każdą umową dotyczącą nieruchomości, niekoniecznie taką, na podstawie której dochodzi do przemienia własności.

Wydanie nieruchomości przy umowie sprzedaży i darowiźnie może mieć miejsce w dowolnie wybranym momencie, choć ważne, aby był on ustalony przez obie strony transakcji. Innymi słowy zarówno sprzedawca jak i kupujący, ale także i darczyńca i obdarowany powinni wspólnie ustalić chwilę wydania nieruchomości.

W praktyce taka czynność przejawia się poprzez wręczenie kluczy do nieruchomości, przez co nowy właściciel zyskuje faktyczne posiadanie nad swoją rzeczą. Moment wydania nieruchomości przy umownym przenoszeniu jej własności jest bardzo często określany w treści aktu notarialnego – może przykładowo następować w dniu podpisania stosownej umowy, kilka dni po takim zdarzeniu, a nawet wiele miesięcy od zawarcia umowy.

Wydanie nieruchomości może, ale nie musi być związane z pokwitowaniem – udokumentowaniem tego faktu. Jeśli stronom danej czynności zależy na pełnej formalności warto, aby każda z nich zadbała o stosowny dokument potwierdzający fakt wydania nieruchomości zgodnie z poczynionymi wcześniej ustaleniami (dokument taki powinien być oczywiście podpisany przez obie strony).

Co zrobić, gdy strona nie chce wydać nieruchomości?

Czasami zdarza się, że wbrew ustaleniom umownym sprzedawca lub darczyńca nie chce wydać nieruchomości nowemu właścicielowi.

W takim przypadku kupujący lub obdarowany powinien wezwać pisemnie byłego właściciela do jak najszybszego wypełnienia powyższego obowiązku – dopuszczalna jest w tym zakresie forma ustna, choć nie jest ona polecana, ponieważ trudno jest udowodnić fakt dokonanego wezwania.

Jeśli prośby o wydanie nieruchomości okażą się bezskuteczne, nowy właściciel może skorzystać z pomocy sądu. W tym celu musi wnieść pozew o wydanie nieruchomości – pismo powinno trafić do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Jeżeli wyrok sądowy nie będzie w stanie zmusić byłego właściciela do wydania kolejnym krokiem jest skierowanie sprawy do komornika.

Egzekucja komornicza jest ostatecznością, która bardzo często pomaga wprowadzić prawowitego właściciela w stan faktycznego posiadania jego nieruchomości. Czynności prowadzone w ramach takiego postępowania mogą, choć nie muszą, wiązać się z eksmisją uporczywego lokatora – pod warunkiem, że rzeczywiście nie posiada on żadnych praw do nieruchomości i nie mamy do czynienia z tzw. okresem ochronnym przed eksmisją.

Zgodnie z treścią art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.

Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika.

Jeżeli na wezwanie dozorcy dłużnik w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia.

Wydanie nieruchomości przy najmie

Wydanie nieruchomości może pojawić się także w ramach umowy najmu lub innego zobowiązania, które przenosi władztwo nad rzeczą, choć nie doprowadza do przejścia prawa własności rzeczy. Kwestia ta powinna zostać dokładnie uregulowana w podpisanej umowie i każdorazowo musi uwzględniać wole obu jej stron.

Wydanie w tym kontekście również polega na faktycznym udostępnieniu wejścia i korzystania z nieruchomości (najczęściej przejawia się to poprzez przekazanie kluczy).