Kiedy muszę opuścić wywłaszczoną nieruchomość

Wywłaszczenie nieruchomości pociąga za sobą szereg negatywnych skutków dla osób nim dotkniętych. Do najtrudniejszych przypadków są zaliczane: utrata domu, mieszkania czy nieruchomości będącej źródłem utrzymania (np. siedziby firmy, pól uprawnych). Wiele osób zastanawia się, kiedy musi wydać wywłaszczoną nieruchomość i czy niedotrzymanie terminów grozi przymusowym wysiedleniem.

Na pytanie „kiedy należy wydać wywłaszczoną nieruchomość?” nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Bardzo wiele zależy od rodzaju celu publicznego, na którego potrzeby doszło do przejęcia mienia, indywidualnych ustaleń organu (często ma pewną dowolność wyznaczania terminu), a także innych prawnych uwarunkowań. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy tę problematykę w oparciu o zapisy ustaw, na podstawie których obecnie najczęściej dochodzi do wywłaszczeń.

Warto przy tym wyraźnie zaznaczyć, że osoby, które nie wydadzą nieruchomości dobrowolnie, muszą liczyć się z tym, że organ może to na nich wymusić za pomocą tzw. egzekucji administracyjnej. Odbywa się ona w asyście policji (służby mogą użyć przymusu bezpośredniego), a także w razie potrzeby: straży pożarnej, pogotowia gazowego, żandarmerii wojskowej itp. Przypadki egzekucji nie są częste, ale zarówno organy, jak i dotychczasowi właściciele nieruchomości muszą mieć świadomość, że do zdarzeń takich dochodzi.

Wysokości odszkodowania a terminowe opuszczenie nieruchomości

Legislator zachęca osoby wywłaszczane do wcześniejszego opróżnienia i wydania nieruchomości poprzez specjalny dodatek powiększający wysokość odszkodowania. Premia taka przysługuje w większości przypadków i wynosi standardowo 5% ustalonej kwoty. Warunki otrzymania bonusu zależą od rodzaju celu publicznego – zostały każdorazowo omówione w dalszej części artykułu.

Kiedy wydać nieruchomość przy wywłaszczeniu na podstawie Ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

Najczęstszymi wywłaszczeniami w kraju są te przeprowadzane na potrzeby budowy i rozbudowy dróg. Warunki, na jakich możliwe jest przymusowe przejęcie majątku reguluje Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa).

Kluczową informacją dla strony jest to, że organ może wydać zezwolenie na realizację inwestycji drogowej (tzw. decyzja ZRID) z rygorem natychmiastowej wykonalności. Na jej podstawie strona jest zobowiązana do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń, a inwestor może od razu rozpocząć prace budowlane (art. 17 ust. 3 pkt 2-3 specustawy drogowej).

W sytuacji, kiedy decyzja ZRID nie ma nadanego rygoru, czas na opuszczenie nieruchomości (podaje się go w decyzji) nie może być krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 16 ust. 2 specustawy drogowej).

Wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia (art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej):

• • doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji ZRID z rygorem natychmiastowej wykonalności,
• • doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (bez rygoru) stała się ostateczna.

W praktyce, rygor natychmiastowej wykonalności nadawany jest decyzjom ZRID prawie zawsze. Osobom tracącym miejsce zamieszkania przyznawany jest wówczas lokal zastępczy, który jednak muszą opuścić w terminie podanym w decyzji.

Wskazany czas nie może być krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeżeli jednak do faktycznego przejęcia lokalu doszło po upływie tego terminu, inwestor nie musi zapewniać lokalu zastępczego (art. 17 ust. 4-4b specustawy drogowej).

Wywłaszczenie nieruchomości na cele przeciwpowodziowe – kiedy wydać mienie?

W ostatnich latach podejmowanych jest wiele inwestycji mających na celu zapobieganie powodziom. Wprawdzie wywłaszczenia na cele przeciwpowodziowe dotyczą obecnie zwykle obszarów rolnych, położonych w bezpośrednim sąsiedztwie rzek (np. w celu budowy polderów i wałów przeciwpowodziowych), to należy mieć na uwadze, że jeszcze nie tak dawno temu pod zbiorniki retencyjne wywłaszczano całe wsie.

Do ostatnich masowych przesiedleń doszło w celu budowy zbiornika Racibórz Dolny (2013-2020 r.). Swoje domy straciło wówczas ok. 700 mieszkańców.

Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (dalej: specustawa przeciwpowodziowa) przewiduje, że termin odpowiednio wydania nieruchomości albo wydania nieruchomości i opróżnienia lokali oraz innych pomieszczeń powinien zostać podany przez organ w decyzji o zezwoleniu na inwestycję, jednak legislator nie narzuca żadnego konkretnego terminu (art. 24 specustawy przeciwpowodziowej).

Wyjątkiem jest decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji, której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Zobowiązuje on strony do wydania nieruchomości, opróżnienia lokalu i innych pomieszczeń w terminie 90 dni od dnia wydania decyzji (art. 25 ust. 2 specustawy przeciwpowodziowej).

Jeżeli wywłaszczenie na podstawie decyzji z rygorem dotyczy nieruchomości mieszkalnych, to wówczas może zostać przyznana nieruchomość zamienna na czas określony przez organ w decyzji. Po upływie tego wskazanego czasu lokal natomiast nie przysługuje (art. 25 ust. 3-5 specustawy przeciwpowodziowej).

Wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego, jeżeli dotychczasowy właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji, odpowiednio, wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

• • doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji z rygorem natychmiastowej wykonalności,
• • doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji rygoru natychmiastowej wykonalności,
• • w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna

Reasumując: minimalny czas na opuszczenie nieruchomości nie może być nigdy krótszy niż 90 dni od dnia wydania decyzji, a wcześniejsze wydanie mienia wiąże się z profitami.

Terminy na opuszczenie nieruchomości a specustawa kolejowa

Zgodnie z art. 9q ust. 6 Ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (dalej: specustawa kolejowa), decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej określa termin wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia, kiedy decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna.

Decyzji może zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności, który zobowiązuje osoby wywłaszczane do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń (art. 9w ust. 3 pkt 2 specustawy kolejowej). Tracący mieszkania powinny mieć zapewniony lokal zastępczy – na czas określony w decyzji, ale nie krótszy niż 30 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Po upływie tego czasu lokal nie przysługuje (art. 9w ust. 4-6 specustawy kolejowej).

Wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego, jeżeli dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 28 dni od dnia:

• • doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji z rygorem natychmiastowej wykonalności,
• • doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej (bez rygoru) stała się ostateczna.

Inwestycje kolejowe po przemianach ustrojowych należały do rzadkości. Jednak plany budowy Kolei Dużych Prędkości, zwiększony ruch towarowy spowodowany sytuacją za wschodnią granicą (m.in. tranzytem płodów rolnych i pomocy związanej z obronnością), a także potrzeba modernizacji torowisk sprawiają, że utrata gruntów pod przedsięwzięcia kolejowe dotknie w najbliższych latach najprawdopodobniej tysiące osób.

Terminy na opuszczenie nieruchomości w świetle specustawy o CPK

Los sztandarowej inwestycji rządów PiS jest niepewny. Trudno powiedzieć w jakim zakresie plany budowy megalotniska na zachodnim Mazowszu oraz inwestycji mu towarzyszących zostaną zrealizowane. Jeżeli jednak budowa ruszy na poważnie, a przedsięwzięcie będzie przypominało rozmachem pierwotny projekt, przesiedlenia mogą dotknąć ok. 3 tys. osób zamieszkujących 25 wsi.

W decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK organ powinien podać termin wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń oraz faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez Spółkę Celową. Termin nie może być krótszy niż 120 dni, licząc od dnia doręczenia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK (art. 40 ust. 2 pkt 11 Ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, dalej: uCPK).

Inwestor jest obowiązany, w terminie faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie, do wskazania lokalu tymczasowego, gdy decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności, a wywłaszczenie dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony przynajmniej jeden lokal mieszkalny, oraz osoby zamieszkujące wskazaną nieruchomość nie posiadają innego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego.

Muszą przy tym zgłosić ten fakt inwestorowi (art. 52 ust. 6 uCPK). Nieruchomość zamienna przysługuje na nie mniej niż 120 dni, licząc od dnia doręczenia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK (art. 52 ust. 7 uCPK)

Z dniem doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji lokalizacyjnej strona uzyskuje możliwość powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Stanie się tak, jeżeli wyda nieruchomość, opróżni lokale i innych pomieszczenia oraz umożliwi faktyczne objęcie nieruchomości w posiadanie przez Spółkę Celową w terminie 30 dni od dnia doręczenia ww. zawiadomienia (art. 46 ust. 2 pkt 3 uCPK).

Terminy na opuszczenie nieruchomości w świetle Ustawy o gospodarce nieruchomościami

Ogólne zasady, na jakich wywłaszczane mogą być nieruchomości, zostały zawarte w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Mają one zastosowanie, jeżeli nie istnieją inne przepisy szczegółowe regulujące daną kwestię.

Zgodnie z art. 121 ust. 1-2 ugn, pozbawienie praw do wywłaszczanej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej (art. 123 ust. 1 ugn).

Chociaż legislator nie zaznacza tego w ustawie wprost, co do zasady strona powinna wydać wywłaszczoną nieruchomość zgodnie z wymienionym terminem, ponieważ dalsze jej zajmowanie stanowiłoby ingerencję w cudze prawo własności.

Ustawodawca zastrzegł przy tym, że poprzedni właściciel może złożyć wniosek o oddanie mu w dzierżawę wywłaszczonej nieruchomości do czasu jej wykorzystania na cel, na który nastąpiło wywłaszczenie. Organ jest ustawowo zobowiązany rozpatrzyć taki wniosek pozytywnie (art. 121 ust. 4 ugn).

Trzeba przy tym zaznaczyć, że decyzji o wywłaszczeniu wydanej na mocy Ustawy o gospodarce nieruchomościami może zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności, a to uprawnia inwestora do niezwłocznego zajęcie mienia (art. 122 ust. 1 ugn).

Terminy na wydanie wywłaszczonej nieruchomości – podsumowanie

Podsumowując, proces wywłaszczenia nieruchomości jest złożony i obejmuje wiele aspektów, Terminy wydania nieruchomości różnią się w zależności od rodzaju inwestycji celu publicznego. W przypadkach związanych z budową dróg, infrastruktury przeciwpowodziowej, transportem kolejowym, czy też realizacją inwestycji związanych z Centralnym Portem Komunikacyjnym, terminy te mogą być różne.

Jednak, na mocy wskazanych specustaw, osoby wywłaszczane mogą otrzymać odszkodowanie zwiększone o 5% wartości nieruchomości, jeżeli wydadzą nieruchomość w określonym, krótszym terminie.

Ważne, aby pamiętać, że wywłaszczenie może być doświadczeniem trudnym i stresującym dla osób dotkniętych tym procesem. Dlatego, w przypadku postępowań wywłaszczeniowych, zawsze zalecana jest konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Specjalista pomoże w zrozumieniu przepisów, ewentualnych rokowaniach dotyczących terminów i wysokości odszkodowań, a także w zabezpieczeniu innych praw osób wywłaszczanych. Kompleksowe podejście jest kluczowe, aby upewnić się, że interesy strony są odpowiednio chronione w całym procesie wywłaszczenia.

Źródła:

• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
• Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych
• Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami