Case study: Nietypowa zabudowa – czyli jak powiększyliśmy odszkodowanie za wywłaszczenie o 1 000 000 zł

Nieprawidłowy sposób wyceny często prowadzi do ustalenia zaniżonego odszkodowania za wywłaszczenie. Przykład naszej klientki z Pomorza pokazuje, że nie warto bezkrytycznie akceptować wyceny przedstawionej przez inwestora, a następnie operatów sporządzanych na zlecenie organu administracji. Dzięki wnikliwej analizie kilku kolejnych wycen udało nam się podwyższyć wysokość odszkodowania o ponad milion złotych.

Jak wyglądała sytuacja przed wywłaszczeniem – wycena GDDKiA

Pani Marta z Pomorza (aby zapewnić prywatność, nie podajemy danych osobowych) została wywłaszczona z nieruchomości o powierzchni ok. 0,3 hektara na potrzeby budowy drogi ekspresowej. Nieruchomość składała się z trzech działek. Największa z nich zabudowana była różnymi budynkami:

• domem piętrowym o pow. 122 m²,
• domem parterowym o pow. 64 m²,
• stodołą o pow. 59 m²,
• kurnikiem o pow. 16 m²,
• garażem o pow. 59 m²,
• garażem o pow. 19 m².

Na dwóch mniejszych działkach znajdowały się sad i ogród.

Jeszcze przed formalnym wywłaszczeniem Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad (GDDKiA) zleciła wycenę nieruchomości pani Marty zamówionemu przez siebie rzeczoznawcy majątkowemu. Rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomość, korzystając z tzw. podejścia porównawczego. Wyszukał ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wywłaszczanej i na ich podstawie określił wartość majątku. Operat szacunkowy z wyceną został sporządzony na kwotę ok. 355 tys. zł.

Jeżeli przepisy przewidują wydanie odrębnych decyzji – najpierw o wywłaszczeniu, a następnie o odszkodowaniu – dopuszczalne jest zawarcie tzw. ugody administracyjnej. W takim przypadku strony uzgadniają wysokość odszkodowania, a decyzja administracyjna o odszkodowaniu nie jest wydawana. Choć rozwiązanie to stosuje się rzadko, może ono przyspieszyć zakończenie sprawy, co z reguły jest korzystne dla inwestora.

Wycena na potrzeby decyzji wojewody – jakie podjęliśmy kroki?

Pani Marta nie zamierzała zawierać ugody na powyższych warunkach, ponieważ wycena wydała jej się rażąco zaniżona. Dlatego po wywłaszczeniu na mocy zezwolenia na realizację inwestycji drogowej (ZRID), a jeszcze przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu przez wojewodę, skorzystała z pomocy prawnej.

Wykonana przez nas analiza wartości nieruchomości wykazała, że cena „oferowana” przez GDDKiA nie odpowiada wartości mienia. Następnie na zamówienie kancelarii został sporządzony operat szacunkowy (tzw. kontroperat), który potwierdził wyższą wartość nieruchomości. 

Gdzie tkwiła różnica? Przede wszystkim niezależny rzeczoznawca dokonał wyceny podejściem kosztowym (odtworzeniowym). Oznacza to, że m.in. oddzielnie określił koszt nabycia gruntu oraz koszt odtworzenia budynków, pomniejszając je o tzw. stopień zużycia. Wskazał przy tym, że jest to właściwy sposób wyceny, ponieważ wyceniana nieruchomość jest nietypowa. Na specjalną uwagę zasługiwał jej kształt (trójkątny, nieregularny), duża różnorodność zabudowy i odmienny sposób użytkowania poszczególnych części nieruchomości.

Podejście kosztowe jest wybierane, kiedy nie ma na rynku odpowiedniej liczby cen transakcyjnych nieruchomości, które są podobne do wycenianej – czyli np. mają takie samo przeznaczenie, podobny kształt i powierzchnię, są zabudowane podobnymi budynkami. Nie można wiarygodnie określić „wartości rynkowej”, dlatego na potrzeby ustalenia odszkodowania przyjmuje się „wartość odtworzeniową”.

Rzeczoznawca dokonujący wyceny na zlecenie wojewody wycenił nieruchomość na kwotę dużo wyższą niż rzeczoznawca zatrudniony przez GDDKiA, bo na ok. 700 tys. zł. Jednak i on skorzystał z podejścia porównawczego, dlatego i ta wycena wydawała się błędna.

Złożyliśmy odwołanie od decyzji administracyjnej, dołączając do niego wyczerpujące uzasadnienie oraz kontroperat. Odwołanie złożyła również GDDKiA – z kolei inwestor uznał kwotę odszkodowania za zawyżoną.

Uchylenie decyzji wojewody – jak pomogliśmy podwyższyć kolejną wycenę?

Rozpatrujący sprawę minister uchylił decyzję o odszkodowaniu w całości i przekazał sprawę wojewodzie do ponownego rozpoznania. Tym razem kolejny rzeczoznawca wycenił wywłaszczoną nieruchomość podejściem kosztowym. Oszacował wartość odtworzeniową nieruchomości na ok. 1 mln 100 tys. zł.

Pomimo że rzeczoznawca wybrał prawidłowe podejście, operat szacunkowy wydawał się zawierać różne błędy metodologiczne. Skorzystaliśmy z prawa do złożenia uwag i zarzutów do operatu. Odpowiednia argumentacja sprawiła, że rzeczoznawca skorygował swoją wycenę. Podwyższył kwotę i w efekcie odszkodowanie zostało ustalone na ok. 1 mln 300 tys. zł. 

GDDKiA także w tym przypadku złożyła odwołanie od decyzji, ale minister uznał je za niezasadne.

Dlaczego nie warto na ślepo ufać wycenom? Milion złotych więcej za nieruchomość

Klientka zaakceptowała decyzję o odszkodowaniu, ponieważ uzyskana kwota dobrze odpowiadała wartości wywłaszczanego majątku. Z uwzględnieniem specjalnych bonusów (dodatkowe 5% za terminową wyprowadzkę i 10 tys. ekwiwalentu kosztów przeprowadzki) odszkodowanie zostało jeszcze podwyższone do 1 mln 400 tys. zł. Tym samym wywalczyliśmy odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości większe o ponad milion złotych od kwoty „zaoferowanej” przez GDDKiA. 

Było to możliwe przede wszystkim dzięki dokładnej weryfikacji sporządzonych w trakcie sprawy operatów szacunkowych. Trzeba przy tym wyraźnie zaznaczyć, że wycena nieruchomości wieloskładnikowych (grunt, budynki, nasadzenia roślinne itd.) bywa bardzo skomplikowana. Podważenie szacunków rzeczoznawcy majątkowego wymaga zatem doświadczenia i solidnej argumentacji. 

Na uwagę zasługuje też aktywna postawa klientki – nie zaakceptowała na ślepo przedstawionej wyceny, ale szybko skorzystała z profesjonalnego doradztwa.