Kolejna wygrana Kancelarii INLEGIS przed NSA. Odszkodowanie musi być oparte na aktualnym operacie szacunkowym

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie opiera się na operacie szacunkowym. Spory najczęściej koncentrują się wokół metodologii wyceny: doboru nieruchomości podobnych, sposobu szacowania czy przyjętego przeznaczenia nieruchomości. Czasami jednak problem dotyczy tego, czy operat w ogóle może stanowić dowód. Tak było w sprawie zakończonej wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 stycznia 2026 r. (I OSK 358/23).

Nieaktualny operat szacunkowy – na czym polegał problem?

Sprawa dotyczyła nieruchomości przejętej pod budowę drogi ekspresowej S7. Po wydaniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej (decyzji ZRID) i przejściu własności na Skarb Państwa konieczne było ustalenie należnego odszkodowania za wywłaszczenie. Wojewoda ustalił je na podstawie operatu szacunkowego (dokumentu z wyceną) sporządzonego 15 lutego 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego.

Właściciel nieruchomości zakwestionował to rozstrzygnięcie, a sprawa trafiła do sądu administracyjnego. Sedno sporu dotyczyło tego, czy po upływie 12 miesięcy od sporządzenia operatu można było nadal wykorzystać go jako dowód w postępowaniu odszkodowawczym.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy co do zasady może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty sporządzenia. Po upływie tego okresu nadal można się nim posługiwać, ale tylko wtedy, gdy rzeczoznawca skutecznie potwierdzi jego aktualność.

W tej sprawie rzeczoznawca sporządził 25 lutego 2021 r. odrębne pismo zatytułowane „Klauzula potwierdzająca aktualność operatu szacunkowego”. Organy administracji uznały, że to wystarcza, aby oprzeć się na wcześniejszej wycenie.

Dlaczego operat nie mógł zostać wykorzystany?

Problem polegał na tym, że ustawa określa sposób aktualizacji operatu bardzo precyzyjnie. Potwierdzenie aktualności powinno nastąpić przez:

• umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym,
• dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie nastąpiły istotne zmiany.

W omawianej sprawie ten wymóg nie został spełniony. W aktach znajdowało się jedynie osobne pismo rzeczoznawcy. Klauzula nie została umieszczona w samym operacie jako jego integralna część. To właśnie ten element okazał się rozstrzygający.

Zaczęło się od tego, że Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Warszawie uznał, że skoro ustawowy sposób potwierdzenia aktualności nie został zachowany, to operat nie mógł stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. Minister zaskarżył ten wyrok, argumentując, że przyjęta forma potwierdzenia aktualności była wystarczająca, a operat nadal nadawał się do wykorzystania.

Ostatecznie Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) oddalił skargę kasacyjną ministra. Potwierdził tym samym, że stanowisko WSA było prawidłowe. NSA podkreślił, że art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy interpretować ściśle. Jeżeli ustawodawca wymaga umieszczenia klauzuli w operacie, to nie można uznać, że identyczny skutek wywoła osobne pismo funkcjonujące obok operatu. Taka forma nie spełnia ustawowych warunków aktualizacji.

Sąd zwrócił też uwagę na relację między ustawą a rozporządzeniem. Rozporządzenie wykonawcze nie może łagodzić ani modyfikować wymogów wynikających z ustawy. Jeżeli więc ustawa przewiduje bardziej rygorystyczny sposób aktualizacji operatu, to właśnie ten standard musi zostać zachowany. W praktyce oznacza to, że nawet pozornie drobne uchybienie formalne może pozbawić operat mocy dowodowej.

W rezultacie NSA uznał, że decyzje organów administracji zostały oparte na operacie, który po upływie 12 miesięcy nie został skutecznie zaktualizowany. To wystarczyło do zakwestionowania podstawy ustalenia odszkodowania.

Co ten wyrok oznacza dla właścicieli nieruchomości?

Wyrok ma duże znaczenie praktyczne dla osób wywłaszczanych, ich pełnomocników, a także dla samych organów administracji. Pokazuje bowiem, że w sprawach odszkodowawczych nie wystarczy założyć, że operat jest prawidłowy tylko dlatego, że został sporządzony przez rzeczoznawcę. Trzeba sprawdzić, czy operat w ogóle może być legalnie wykorzystany jako aktualny dowód. W praktyce oznacza to konieczność zweryfikowania co najmniej trzech kwestii:

• kiedy operat został sporządzony,
• czy od tej daty upłynęło ponad 12 miesięcy,
• jeżeli tak – czy jego aktualność została potwierdzona w sposób przewidziany przez ustawę.

Jeżeli decyzja odszkodowawcza została oparta na operacie, który utracił przydatność dowodową, pojawia się mocny argument do jej podważenia.