W dniu 27 maja 2025 r. zapadła przełomowa uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA). Wskazano w niej, że wywłaszczane nieruchomości powinny być wyceniane z uwzględnieniem zasady korzyści z Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rozstrzygnięcie to jednoznacznie określa prawidłowy sposób ustalania odszkodowań dla właścicieli nieruchomości wywłaszczanych pod inwestycje drogowe.
Uchwała NSA w sprawie zasady korzyści – treść
W uchwale z dnia 27 maja 2025 r. NSA potwierdził, że ustalenie wartości nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na podstawie Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, powinno uwzględniać „zasadę korzyści” określoną w art. 134 ust. 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Stanowisko sądu jednoznacznie wskazuje prawidłowy sposób wyceny nieruchomości wywłaszczanych pod najczęstsze obecnie inwestycje celu publicznego, czyli cele drogowe. Zastosowanie „zasady korzyści” z Ustawy o gospodarce nieruchomościami, zamiast sięganie w każdym przypadku po skomplikowaną „małą zasadę korzyści” z Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 w sprawie wyceny nieruchomości, pozwoli nie tylko ujednolicić wyceny gruntów wywłaszczanych pod drogi, ale w większości przypadków przełoży się też na wyższe kwoty odszkodowań. Choć rozstrzygnięcie NSA nie wpływa bezpośrednio na wcześniejsze, prawomocnie zakończone sprawy, może mieć istotne znaczenie przy formułowaniu zarzutów w toku aktualnych i przyszłych spraw spornych.
Duża i mała zasady korzyści – różnice i wpływ na wysokość odszkodowań
Sednem sporu dotyczącego sposobu wyceny nieruchomości pod drogi było nieuwzględnianie przez rzeczoznawców majątkowych zapisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z zawartą w tej ustawie „zasadą korzyści”, rzeczoznawca powinien wyceniać grunty, biorąc pod uwagę obecne ich wykorzystanie (np. cel rolny, usługowy) oraz przyszłe (cel drogowy). Jako podstawa do ustalenia odszkodowania w operacie szacunkowym (dokument z wyceną) powinna zostać wskazana wyższa z tych kwot.
Zamiast przywołanego powyżej sposobu, ograniczano się do przepisów Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości – czyli do „małej zasady korzyści”. Na czym ona polega? W przypadku, kiedy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe), powoduje zwiększenie jej wartości, podstawą szacowania wartości gruntów przejmowanych pod drogę jest wartość metra kwadratowego działki, z której dokonano podziału. Natomiast dla nieruchomości już fizycznie zajętych pod pas drogowy, przyjmuje się wartość gruntów przyległych. W obu sytuacjach istnieje możliwość podwyższenia oszacowanej wartości – maksymalnie o 50% – jeśli uzasadniają to warunki rynkowe.
Kluczowe jest, że przy obliczeniach pomija się wzrost wartości wynikający z celu publicznego, któremu służy inwestycja. Oznacza to, że rzeczoznawcy opierają się na aktualnym sposobie użytkowania nieruchomości, a nie na jej przyszłym wykorzystaniu (przeznaczeniu drogowym). W efekcie określane kwoty odszkodowania są zazwyczaj niższe niż byłyby przy zastosowaniu zasady korzyści.
Czy to koniec małej zasady korzyści?
Uchwała NSA wskazuje, że sposób określania wartości nieruchomości z zastosowaniem „małej zasady korzyści” zostaje ograniczony tylko do przypadków wycen, gdy nie ma porównywalnych cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.
Czym jest specustawa drogowa?
Specustawa drogowa należy do grona tzw. ustaw szczególnych. Zasady w niej zawarte ułatwiają przymusowe przejmowanie gruntów pod drogi publiczne. W jaki sposób przepisy definiują cele …
Operat szacunkowy – czym jest?
Operat szacunkowy pełni kluczową rolę w ustalaniu wartości nieruchomości na potrzeby wielu postępowań – od wywłaszczenia po dział spadku. W artykule wyjaśniamy, kto może go …
