Prawo budowlane – remont, budowa, przebudowa – jak je odróżnić?

Budowa, przebudowa, remont… Wielość pojęć i typologia robót budowlanych, jakie wprowadza ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414 ze zm.) często nastręcza Klientom niemało problemów w określeniu do jakiego z wymienionych powyżej rodzajów prac budowlanych należą podejmowane przez nich czynności.

Wspomniana wyżej ustawa wymienia i reguluje następujące pojęcia:

1. 1. roboty budowlane;
   2. budowę;
   3. przebudowę;
   4. remont;

Należy pamiętać, że to, do jakiego rodzaju robót budowlanych zakwalifikowane będą planowane przez nas działania, będzie implikowało konieczność dopełnienia określonych formalności bądź ich brak. Każde z tych pojęć niesie bowiem za sobą określone obowiązki, których niewypełnienie może rodzić dla nas poważne konsekwencje.

• • Oferta usług prawnych INLEGIS Kancelarie Prawne dostępna na stronie głównej Inlegis.pl

Roboty Budowlane 

Roboty budowlane obejmują budowę, jak też prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Do robót budowlanych ustawa zalicza zatem pięć rodzajów czynności, przy czym w ustawie zostały zdefiniowane wyłącznie trzy z nich: budowa, przebudowa i remont.

• • Umowa o roboty budowlane – najważniejsze informacje

Budowa

Pojęcie budowy zostało zdefiniowane jako wykonywanie obiektu budowlanego, czyli podejmowanie działania w celu zrealizowania obiektu budowlanego, który ma być zlokalizowany w określonym miejscu, potocznie zwanym placem budowy. Budową będzie także odbudowa, rozbudowa oraz nadbudowa obiektu budowlanego.

Każde z tych działań wymaga natomiast odpowiedniego zaplecza logistycznego i frontu robót zorganizowanego na pobliskiej przestrzeni. Dla uproszczenia wskazać można, iż efektem budowy (wykonywania, odbudowy, nadbudowy, rozbudowy) jest zawsze powstanie nowej substancji budowlanej.

Z uwagi natomiast na brak definicji legalnej pojęć: odbudowy, rozbudowy i nadbudowy, należy w tym zakresie posiłkować się orzecznictwem Sądów. I tak:

1. 1. odbudowa – z odbudową mamy do czynienia wówczas, gdy obiekt budowlany najczęściej w całości lub w części, nie spełnia już swych funkcji użytkowych z uwagi na nadmierne zużycie lub zniszczenie swej substancji. Co za tym idzie naprawa lub wymiana wszystkich lub prawie wszystkich elementów obiektu budowlanego w praktyce oznaczająca jego rozbiórkę w znacznej części lub w całości i ponowne wzniesienie obiektu(tak w wyroku NSA z dnia 20 lutego 2020 r., sygn. akt II OSK 952/18);
   2. rozbudowa – przez rozbudowę należy rozumieć zmianę charakterystycznych parametrów obiektu, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji, która jednak nie prowadzi do powstania żadnego nowego obiektu, lecz do modyfikacji obiektu wcześniej istniejącego (tak WSA w Opolu w wyroku z dnia 5 listopada 2020 r., sygn. akt II SA/Op 130/20);
   3. nadbudowa – to rodzaj budowy, w wyniku którego powstaje nowa część istniejącego już obiektu budowlanego. W wyniku przeprowadzenia nadbudowy pewnego obiektu budowlanego zwiększa się jego wysokość i powierzchnia użytkowa (tak w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 22 sierpnia 2012 r., syn. akt II SA/Po 528/12).

• • Umowa deweloperska – na co uważać?

Remont

Określenie “remont”, stosownie do definicji zawartej w art. 3 pkt 8, dotyczy wykonywania w istniejącym już obiekcie budowlanym robót budowlanych – robót remontowych.

Celem tych robót musi być natomiast odtworzenie stanu pierwotnego obiektu, przy czym bez znaczenia jest, czy użyto tych samych wyrobów budowlanych, co w stanie pierwotnym. Nie można jednak jako remontu traktować czynności będących bieżącą konserwacją.

Roboty stanowiące bieżącą konserwację, o których mowa powyżej, to tymczasem przede wszystkim prace nakierowane na utrzymanie obiektu w stanie zgodnym z przeznaczeniem tego obiektu (tak NSA w wyroku z dnia 1 marca 2018 r., sygn. akt II OSK 2027/17).

Przebudowa

Przebudowa polega na wykonywaniu prac (robót budowlanych), których skutkiem jest zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, pod warunkiem, że zmiana taka nie dotyczy parametrów charakterystycznych, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji, jak np. w przypadku rozbudowy.

Za przebudowę uznaje się np. wykonanie otworu okiennego w ścianie budynku, a także zamurowanie takiego otworu.

Z orzecznictwa sądów: 

• budowa a przebudowa;

Wyróżnikiem prac składających się na budowę jest bowiem powstanie nowej substancji budowlanej w znaczeniu “zmiany charakterystycznych parametrów danego obiektu” – np. wykonanie nadbudowy nowej kondygnacji lub zwiększenie kubatury obiektu. W przypadku przebudowy może zmienić się poprzez zmianę np. parametrów technicznych układ funkcjonalny budynku, ale pod warunkiem, że “parametry charakterystyczne” zachowają wielkość sprzed przebudowy (vide: wyrok WSA w Gdańsku z dnia 9 września 2020, sygn. akt: II SA/Gd 239/20);

• remont a odbudowa;

Jeśli inwestor wykonuje roboty budowlane polegające na wykonaniu faktycznie nowego obiektu, choć z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych pozostałych po innym obiekcie budowlanym, który uległ zniszczeniu to dokonuje nie remontu, lecz odbudowy, a więc budowy wedle definicji zawartej w art. 3 pkt 6 p.b.(vide: wyrok WSA w Opolu z dnia 26 stycznia 2016 r. syn. akt II SA/Op 484/15);

• remont a rozbudowa/nadbudowa;

Roboty (czynności) remontowe w rozumieniu art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, wykonywane w istniejącym obiekcie budowlanym, muszą polegać na odtworzeniu (także z użyciem innych niż pierwotnie wyrobów) stanu pierwotnego (nie stanowiąc bieżącej konserwacji), bez zmiany parametrów użytkowych lub technicznych obiektu (co stanowi przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego), w tym bez zmiany charakterystycznych parametrów, jak np. powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość (gdyż zmiana w tym zakresie prowadzi do rozbudowy lub nadbudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6) (vide: wyrok NSA z dnia 18 maja 2020 r., sygn. akt I OSK 436/19).

Podsumowanie

W zależności od tego jaki zakres prac planujemy wykonać, a także jaki cel chcemy osiągnąć warto w pierwszej kolejności zastanowić się z jakim rodzajem robót mamy do czynienia z punktu widzenia przepisów prawa, aby uniknąć niepotrzebnych i często dotkliwych konsekwencji. Czy może to, co wydaje nam się być zwykłym remontem nie będzie przypadkiem uznane za przebudowę. Nie można bowiem zapominać, iż możliwość wykonania określonej grupy robót budowlanych będzie wymagało od nas uzyskania pozwolenia na budowę, czy też dokonania wcześniejszego zgłoszenia prac.