Czym jest umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane należy do kategorii nazwanych umów cywilnoprawnych, a to oznacza, że jej pełną regulację odnajdziemy w przepisach Kodeksu cywilnego.

Okazuje się, że tego rodzaju kontrakty wcale nie muszą dotyczyć sytuacji związanych wyłącznie z budową nowych domów. Kiedy więc można zastosować umowę o roboty budowlane i jak prawidłowo ją skonstruować?

Umowa o roboty budowlane

Zgodnie z treścią art. 647 KC, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowlane, tak jak umowa o dzieło jest zobowiązaniem rezultatu. W umowie o dzieło strony muszą oznaczyć dzieło, a w umowie o roboty budowlane określić “obiekt”, który ma zostać przez wykonawcę oddany.

Różnica polega na tym, że “obiekt” ma zostać wykonany zgodnie z projektem, który stanowi część składową umowy (argument z art. 649 KC). Oznacza to, że podobnie jak w umowie o dzieło efekt zleconych czynności powinien zostać precyzyjnie określony (projektem).

Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 4 lutego 2020 r. (sygn. akt I Aga 78/19), umowa o roboty budowalne jest podtypem umowy o dzieło, a kryterium odróżniającym nie jest samo nazewnictwo stosowane wobec stron umowy ale wielkość i złożoność danej inwestycji – umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych.

Cechuje się takimi elementami jak: zastosowanie dokumentacji projektowej, korzystanie z dziennika budowy, przekazanie terenu budowy lub jego wyodrębnionej części, występowanie zinstytucjonalizowanego nadzoru.

Przedmiot umowy o roboty budowlane

Wiele osób mylnie sądzi, że jedynym przedmiotem umowy o roboty budowlane może być wyłącznie budowa nowego domu. W rzeczywistości zakres takiego zobowiązania jest znacznie szerszy.

W praktyce umowy tego rodzaju mogą bowiem dotyczyć także wszelkiego rodzaju remontów lub być nakierowane wobec przedmiotów, których nie zaliczamy do nieruchomości. 

Poprawnie określony przedmiot umowy o roboty budowlane zawiera w sobie pojęcie „obiektu”. Przez “obiekt” w rozumieniu art. 647 KC rozumie się każdy zmaterializowany rezultat robót budowlanych lub będący efektem tych robót nakład na rzecz, który może zwiększać jej wartość i użyteczność jeżeli zostanie wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Obiektem w rozumieniu powyższego przepisu mogą być zarówno konstrukcje naziemne, jak i podziemne, powiązane z gruntem i wykonywane w drodze robót prowadzonych zgodnie z projektem oraz wymaganiami wiedzy technicznej. Pamiętajmy jednak, że zawarte w art. 647 KC pojęcie “obiekt” jest szersze od pojęcia “obiekt budowlany” w rozumieniu art. 3 Prawa budowlanego.

Nie ma podstaw do utożsamiania “obiektu”, o którym mowa w art. 647 KC z rzeczą. Wykonanie umowy o roboty budowlane w zasadzie nigdy nie prowadzi do powstania rzeczy w rozumieniu art. 45 KC, natomiast wiąże się z czynieniem nakładów na nieruchomość (zwykle gruntową) i z tak istotnym jej przeobrażeniem, że poświęcone zostały mu także uregulowania publicznoprawne, zawarte w przepisach o planowaniu przestrzennym i prawie budowlanym.

Umowa o roboty budowlane, w odróżnieniu od umowy o dzieło, dotyczy przedsięwzięcia większych rozmiarów, o zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych jak i użytkowych, któremu w zasadzie towarzyszy projektowanie i zinstytucjonalizowany nadzór. W orzecznictwie kładzie się również nacisk na obowiązek przekazania przez inwestora terenu budowy i dostarczenia projektu, według którego, z uwzględnieniem wiedzy technicznej, wykonawca powinien wykonać obiekt.

Forma umowy o roboty budowlane

Pomimo iż przedmiotem umowy o roboty budowlane w znacznej części są nieruchomości, nie musi ona być zawierana w formie aktu notarialnego. W praktyce powoduje to, że strony takiego zobowiązania mogą zaoszczędzić na kosztach sporządzenia stosownego kontraktu.

Teoretycznie możliwe jest, że wykonawca oraz inwestor samodzielnie spiszą stosowną umowę – jeśli żadna ze stron nie posiada odpowiedniej wiedzy lub doświadczenia prawnego, nie jest to jednak dobry pomysł.

Umowa o roboty budowlane należy do jednych z bardziej skomplikowanych umów prawa cywilnego, szczególnie jeśli dotyczy sporych inwestycji. Każda ze stron musi być należycie zabezpieczona, a to wymaga zastosowania właściwych postanowień umownych, m.in. prawidłowo sformułowanych kar umownych. Jeśli strony nie potrafią samodzielnie sporządzić takiej umowy, dobrym pomysłem jest skorzystanie ze wsparcia prawnego.

Dla ważności umowy o roboty budowlane nie jest potrzebna żadna forma, umowę taką można ważnie zawrzeć choćby ustnie. Zgodnie z art. 648 §1 KC, umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem; jest to forma zastrzeżona dla celów dowodowych, zgodnie z art. 73 §1 w zw. z art. 74 KC.

Zatem do zawarcia kolejnej umowy może dojść również w formie ustnej, a nawet formie dorozumianej. Wolą stron, forma umowy może zostać jednak zmieniona. Wówczas, zgodnie z art. 77 §1 KC, uzupełnienie lub zmiana umowy będzie wymagać zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.

W sytuacji, gdy mimo zastrzeżenia formy pisemnej pod rygorem nieważności do zmiany umowy o roboty budowlane, forma ta nie została dochowania, a wykonawca wykonał roboty, rozliczenie stron winno nastąpić według przepisów o świadczeniu nienależnym, do których stosuje się przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Ile kosztuje sporządzenie umowy o roboty budowlane?

Rzeczywisty koszt umowy o roboty budowlane uzależniony jest od rodzaju i wielkości planowanej inwestycji. Im będzie ona większa, tym droższe będzie sporządzenie stosownego kontraktu. Omawiana umowa może być spisana przez każdego prawnika, nawet przez notariusza.

W praktyce koszty, które się tutaj pojawiają zaczynają się już od 200-300 zł wzwyż (przy czym tak małe kwoty dotyczą z reguły bardzo prostych umów, takich jak chociażby umowa o remont niewielkiego mieszkania). W przypadku sporych inwestycji, szczególnie tych o charakterze użyteczności publicznej, koszty dobrze sporządzonej umowy o roboty budowlane będą znacznie wyższe – zaczynają się od ok. 1 000-2 000 zł wzwyż. 

Tak naprawdę wysokie ceny sporządzenia umowy o roboty budowlane nie powinny nikogo odstraszać. Prawnik, który spisze kontrakt gwarantuje bowiem należyte zabezpieczenie interesów obu stron zobowiązania, tak aby w przyszłości nie pojawiły się żadne wątpliwości związane z umową, a nawet jeśli już do tego by doszło, to zostaną one szybko rozwiane. 

Strony umowy o roboty budowlane i ich obowiązki

Stronami umowy o roboty budowlane każdorazowo są inwestor oraz wykonawca – pierwszy zamawia wykonanie określonych prac, drugi zaś zobowiązuje się do ich terminowej realizacji za ustaloną cenę. Użyty w art. 647 KC termin „inwestor” oznacza po prostu podmiot zamawiający wykonanie obiektu budowlanego.

Tak też przyjmuje się w orzecznictwie sądowym. Nie ma tu znaczenia, że podmiot ten nie może być traktowany jako inwestor z punktu widzenia przepisów prawa budowlanego. W przypadku zaś wykonawcy warto podkreślić, że nie jest on uczestnikiem procesu budowlanego w rozumieniu prawa budowlanego.

W zakresie obowiązków inwestora znajdują się dodatkowo wszystkie czynności związane z przygotowaniem robót, w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu, oraz odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia. Zakres ten może być jednak modyfikowany ustaleniami stron. Inwestor może być także zobowiązany do dostarczenia materiałów lub zabezpieczenia planu wykonywania robót budowlanych.

Z kolei wykonawca musi oddać obiekt, który został wyraźnie określony w zawartej umowie, zaś swoje czynności powinien wykonywać zgodnie ze sztuką budowlaną oraz z poszanowaniem przepisów prawa, w tym przepisów BHP. 

Treść umowy o roboty budowlane

Każda umowa o roboty budowlane powinna w swej treści zawierać oznaczenie:

• • stron umowy – inwestora oraz wykonawcę,
•  
  • przedmiotu umowy poprzez możliwie jak najbardziej precyzyjne wskazanie zamierzonej inwestycji, miejsca jej wykonania oraz czasu, w którym obiekt musi zostać oddany do użytku,
•  
  • ceny, którą zobowiązuje się zapłacić inwestor na rzecz wykonawcy (cena może być przy tym płatna jednorazowo, zaliczkowo lub w systemie ratalnym),
•  
  • podstawowych praw i obowiązków każdej ze stron zaciąganego zobowiązania wraz z wyraźnym ustaleniem konsekwencji w przypadku naruszenia postanowień umownych. 

Każdorazowo prawidłowo skonstruowana umowa o roboty budowlane powinna zawierać również odniesienie do tzw. gwarancji zapłaty. Zgodnie z treścią art. 649¹ KC, gwarancji tej inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych.

Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora. Strony ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności.

Pamiętajmy, że nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy (generalnego wykonawcy) do żądania od inwestora gwarancji zapłaty. Odstąpienie inwestora od umowy spowodowane żądaniem wykonawcy (generalnego wykonawcy) przedstawienia gwarancji zapłaty jest bezskuteczne.

Przytoczony przepis nie zawiera żadnych warunków, od których uzależnia żądanie wykonawcy udzielenia gwarancji zapłaty poza istnieniem ważnego zobowiązania pomiędzy wykonawcą a inwestorem. Przede wszystkim powołany przepis nie przewiduje, aby koniecznym było pozostawanie przez inwestora w zwłoce z zapłatą na rzecz wykonawcy jakiejkolwiek należności.

Z chwilą zgłoszenia inwestorowi przez wykonawcę żądania, o którym mowa w art. 649¹ §1 KC, powstaje na podstawie tego przepisu, będące korelatem opisanego uprawnienia wykonawcy, zobowiązanie inwestora do zapewnienia udzielenia gwarancji zapłaty, którego niewykonanie pociąga za sobą powstanie uprawnienia kształtującego wykonawcy do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.

Skorzystanie przez poprzednika powoda z uprawnienia żądania gwarancji zapłaty przysługującego mu z mocy obowiązujących przepisów k.c. nie może być uznane za nadużycie prawa.

FAQ

• Czym jest umowa o roboty budowlane?

Jest to umowa, której przedmiotem jest stworzenie określonego obiektu lub wyremontowanie już istniejącego. Najczęściej dotyczy budowy domów jednorodzinnych lub remontów lokalów mieszkalnych.

• W jakiej formie powinna być zawarta umowa o roboty budowlane?

Przepisy wymagają, aby umowa o roboty budowlane była zawarta w zwykłej formie pisemnej pod rygorem nieważności. Orzecznictwo stoi jednak na stanowisku, że forma ustna w niektórych wypadkach może być również ważna i skuteczna. 

• Kto może sporządzić umowę o roboty budowlane?

Tak naprawdę każda ze stron takiego zobowiązania. W praktyce umowy o roboty budowlane są jednak bardzo szerokie i wymagają udziału doświadczonego prawnika, który potrafi je poprawnie konstruować.