Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości – kompendium wiedzy

Wywłaszczenie nieruchomości polega na odjęciu lub ograniczeniu, w drodze decyzji, własności lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Z definicji swojej ma ono charakter czynności administracyjnej, odbywa się zatem bez zgody osoby, której przedmiotowe prawo przysługuje.

Decyzję wydaje uprawniony organ administracji (starosta powiatowy lub wojewoda). 

Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczenie jest dopuszczone pod warunkiem spełnienia dwóch przesłanek: następuje ono na realizację celów publicznych a były właściciel winien z tytułu odjęcia przysługującego mu prawa otrzymać słuszne odszkodowanie. 

W treści niniejszej publikacji postaramy się omówić problemy, z którymi najczęściej borykają się osoby dotknięte wywłaszczeniem nieruchomości. 

Czy można sprzeciwić się wywłaszczeniu nieruchomości?

Wywłaszczenie nieruchomości jest poprzedzane badaniem opinii osób mających być nim dotkniętych. Najczęściej odbywa się ono w formie konsultacji społecznych, czasem w formie rokowań. Właściciel nieruchomości może wyrażać swoją opinię. Natomiast inwestor a następnie właściwy organ ma prawo taką opinię zignorować. Niestety opinia nie ma charakteru prawotwórczego, jest jedynie głosem doradczym. 

Wywłaszczenie nieruchomości następuje w drodze decyzji organu (starosty powiatowego lub wojewody). Dotychczasowy właściciel nieruchomości jest stroną takiego postępowania a jednym z jego praw jest możliwość złożenia odwołania. Odwołanie nie będzie skuteczne, jeśli sprowadzi się do wyrażania osobistej niezgody właściciela. Organ wyższego szczebla utrzyma zaskarżoną decyzję w mocy, o ile nie narusza ona przepisów prawa. 

Oczywistym naruszeniem przepisów byłoby wywłaszczenie nie zmierzające do realizacji celów publicznych. W praktyce raczej nie zdarzają się tak oczywiste sytuacje. Odwołania bywają skuteczne, w przypadku naruszenia przez organ obowiązków formalnych, np. uzyskania niezbędnych zgód, opinii i decyzji poprzedzających samo wywłaszczenie.

W praktyce jest to tylko czasowy sukces. Inwestor najprawdopodobniej poprawi swoje błędy, złoży wniosek ponownie a organ wyda decyzję, która tym razem się utrzyma. 

Podsumowując: sprzeciw wobec wywłaszczenia jest oczywiście możliwy i może być wyrażany na różnych etapach postępowania, najczęściej jednak sprowadzał się będzie do wyrażania opinii, która nie musi być wzięta pod uwagę.

Wywłaszczenie nieruchomości z definicji ma charakter jednostronnej decyzji, ponieważ ma umożliwić realizację celów publicznych, uznanych za nadrzędne, w stosunku do interesów partykularnych i wbrew jednostkowej niezgodzie. 

Czy nieruchomość w toku wywłaszczenia może zostać podzielona?

Decyzja dokonująca wywłaszczenia najczęściej dokonuje podziału nieruchomości zgodnie z potrzebami inwestora. Fakt ten wynika z rozumienia podstawowych pojęć w tym zakresie. 

Jak wcześniej wspominaliśmy, wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić tylko i wyłącznie na cele realizacji inwestycji publicznej. Inwestor nie może zatem zastosować rozszerzenia zajmowanego obszaru. Potrzeby inwestora rzadko pokrywają się z granicami administracyjnymi działek. Działka zostanie zatem podzielona i część niezbędna do realizacji inwestycji przejdzie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a pozostała część nieruchomości pozostanie we władaniu dotychczasowego właściciela.

Na skutek takiego działania osoby dotknięte oddziaływaniem inwestycji często pozostają z nieruchomością pogorszoną lub wręcz nienadającą się do użytkowania zgodnie z potrzebami. 

Czy można żądać wykupu całej nieruchomości?

Po pierwsze: wywłaszczenie nieruchomości to nie wykup. Wniosek o wydanie decyzji składa zainteresowany inwestor publiczny, tj. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.

Wywłaszczony w zasadzie nie ma wpływu na jego treść. Do wywłaszczenia dojdzie zgodnie z potrzebami inwestycji, więc nieruchomość będzie adekwatnie podzielona. Wywłaszczony ma prawo żądać wykupu pozostałej części, ale:

• • tylko w sytuacji, kiedy pozostała część nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele, 
•  
  • może to nastąpić tylko na wniosek strony postępowania objętej wywłaszczeniem, 
•  
  • sprawa będzie się toczyła w odrębnym postępowaniu, 
•  
  • w przypadku braku zgody pomiędzy stronami, tj. inwestorem a wywłaszczonym, roszczenie realizowane jest w trybie powództwa przed sądem powszechnym; wywłaszczony musi wnieść opłatę sądową, udowodnić swoje roszczenie oraz jego wysokość, a w przypadku przegranej pokryje wszystkie koszty postępowania. 

Czy wywłaszczenie nieruchomości to zawsze pozbawienie prawa własności? 

Najbardziej dotkliwą formą wywłaszczenia jest pozbawienie prawa własności do nieruchomości. Analogiczny skutek wywiera odjęcie prawa użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste jest prawem zbliżonym do prawa własności – różni je głównie czasowe ograniczenie prawa. Decyzja wywłaszczeniowa wygasza wszelkie prawa zależne, w szczególności hipoteki i służebności.

Można zatem powiedzieć, że dotkniętym wywłaszczeniem jest nie tylko właściciel, ale również osoby, na rzecz których ustanowiono przedmiotowe prawa. Na ich rzecz ustala się odszkodowanie, które pomniejsza kwotę przyznaną byłemu właścicielowi. 

W praktyce częste są również sytuacje, w których dla zrealizowania inwestycji nie jest niezbędne nabycie prawa własności nieruchomości. Nieruchomość może być potrzebna tylko na jakiś czas, aby stworzyć zaplecze i dostęp do faktycznej inwestycji. Wtedy organ na wniosek inwestora ustanawia tzw. zajęcie czasowe. Po zrealizowaniu inwestycji nieruchomość zostaje zwrotnie wydana właścicielowi. Za zajęcie czasowe ustalane jest odszkodowanie. 

Niektóre inwestycje ze swojej charakterystyki nie wymagają prawa własności nieruchomości do ich zrealizowania. Dotyczy to w szczególności inwestycji sieciowych, tj. linii energetycznych, gazociągów, instalacji wodno-kanalizacyjnych. Po ich zrealizowaniu nieruchomość może być wykorzystywana przez dotychczasowego właściciela, z uwzględnieniem pewnych ograniczeń.

Tym celem ustanawiane są służebności przesyłu, które zezwalają na istnienie instalacji podziemnych lub naziemnych, wyznaczają ograniczenia w zabudowie nieruchomości, nakazują właścicielowi umożliwienie serwisowanie instalacji itp. Za ustanowienie służebności na nieruchomości również ustalane jest odszkodowanie. 

Czy nabycie nieruchomości na cel publiczny musi być przymusowe? 

Obecny model nabywania nieruchomości na cele publiczne ukształtował się w latach 2000-nych. Wcześniej inwestorzy borykali się z problemami nabycia pojedynczych nieruchomości, co czasem utrudniało realizację celu. Ustawodawca doszedł do wniosku, że cel publiczny jest ważniejszy, niż prawo własności prywatnej.

Obecnie nabycia dobrowolne na cele publiczne są prawnie możliwe, ale Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego korzystają z tego sposobu niezmiernie rzadko. Można stwierdzić, że transakcje u notariusza zdarzają się tylko wtedy, kiedy koszty uzyskania decyzji lokalizacyjnej byłyby większe, niż porozumienie się z pojedynczym właścicielem. Przeszliśmy z modelu nabyć dobrowolnych do nabyć przymusowych praktycznie w 100 procentach. A może warto stosować modele mieszane? 

Obecnie największa planowana inwestycja publiczna, jaką jest CPK, daje szansę na sprawdzenie alternatywy. Ustawa o usprawnieniu procesu inwestycyjnego Centralnego Portu Komunikacyjnego, przyznaje inwestorowi szereg możliwości proponowania właścicielom nieruchomości zachęt do dobrowolnego opuszczenia nieruchomości.

W tzw. programie dobrowolnych nabyć inwestor ma kupować do końca 2023 roku. Wtedy zaczną się wywłaszczenia. Program dobrowolnych nabyć jest stosowany tylko na obszarze komponentu lotniskowego, czyli w gminach Baranów, Teresin i Wiskitki. 

Kiedy trzeba wydać wywłaszczoną nieruchomość? 

Odpowiedź na pytanie o terminy wydania wywłaszczonej nieruchomości jest zaskakująca dla większości osób objętych procedurą. Po pierwsze jest ona kompletnie nieintuicyjna, po drugie mamy tu do czynienia z sytuacją, w której wyjątek staje się regułą. 

W naszej ocenie słusznie należałoby przypuszczać, że najpierw dochodzi do wypłaty odszkodowania a dopiero później powstaje obowiązek wydania nieruchomości. I tutaj dochodzi do opisanego powyżej dysonansu. Obowiązek wydania nieruchomości nie jest w żaden sposób uzależniony od wypłaty środków, co więcej nawet oględziny nieruchomości przez rzeczoznawcę dokonującego wyceny odbywają się najczęściej już na placu budowy.

Aktem prawnym, który skutkuje zmianą właściciela i obowiązkiem wydania jest decyzja wywłaszczeniowa. Dopiero jej wydanie zobowiązuje organ do wszczęcia postępowania w zakresie ustalenia odszkodowania. Odbywa się to w innym, niezależnym od pierwszego postępowaniu. 

Na to nakłada się instytucja rygoru natychmiastowej wymagalności. Pozwala ona na objęcie przez inwestora nieruchomości w posiadanie, zanim decyzja wywłaszczeniowa stanie się prawomocna lub ostateczna. 

Inwestor ma zatem prawo władać nieruchomością, mimo tego, że nie doszło do skutecznego podziału nieruchomości ani przeniesienia prawa własności. Jeśli organ nie nadał decyzji rygoru natychmiastowej wymagalności, to nieruchomość winna być wydana w terminie 120 dni odkąd rozpatrzone zostaną odwołania od decyzji. Z tego przepisu większość samodzielnie poszukujących wiedzy wywłaszczonych czerpie wiedzę.

Wyjątkiem od tej normy jest nadany decyzji rygor natychmiastowej wymagalności, który w praktyce jest regułą. Najczęściej w ciągu kilku dni po wydaniu decyzji na placu budowy pojawiają się maszyny. Wywłaszczeni dowiadują się o wydanej decyzji z fizycznego zajęcia terenu, zanim zostanie im dostarczone jakiekolwiek zawiadomienie. Tylko nieruchomości zamieszkałe mogą liczyć na większą wyrozumiałość inwestora. 

Kiedy zostanie wypłacone odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości? 

Wypłata odszkodowania następuje w terminie 14 dni odkąd decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna. Sprawa na pierwszy rzut oka wydaje się prosta a termin racjonalny. A co musi stać się przed ostatecznością decyzji ustalającej odszkodowanie? – cały szereg czynności. 

Najpierw organ wszczyna postępowanie o ustalenie odszkodowania, następnie powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który wyda opinię o wartości nieruchomości, ten sporządza operat szacunkowy i składa go do organu, organ weryfikuje jego poprawność, zawiadamia o tym strony, które informuje o prawie do wypowiedzenia się co do zgromadzonego materiału dowodowego. 

Sprawnie działającemu organowi wymienione czynności zajmują kilka miesięcy. Mniej sprawny starosta lub wojewoda rozpoczyna procedurę od rozpisania przetargu na wybór rzeczoznawcy. W skrajnych wypadkach na pierwszą wycenę czeka się kilkanaście miesięcy.

A co jeśli strony mają wątpliwości co do jakości operatu? Składają zarzuty, własny materiał dowodowy, później wnoszą środki odwoławcze. Jeśli organ wyższego szczebla podzieli zarzuty strony, to uchyli decyzję ustalającą odszkodowanie i cała procedura zaczyna się od nowa. 

Część organów ustalających odszkodowanie stoi na stanowisku, że nie może dojść do wypłaty odszkodowania, jeśli nie doszło do przeniesienia prawa własności. Skutkiem takiej interpretacji organ wyda decyzję nakazującą wypłatę odszkodowania w ciągu 14 dni, odkąd decyzja wywłaszczeniowa stanie się ostateczna.

Jeśli zaskarżona została decyzja wojewody, to z góry możemy założyć, że minister będzie rozpatrywał odwołania kilkanaście miesięcy. Odszkodowanie nie zostanie wypłacone, mimo tego, że zostało ustalone prawomocną decyzją. 

W praktyce strony czekają na odszkodowanie od kilku do kilkudziesięciu miesięcy. Wydaje się to nieintuicyjne i nieuczciwe, biorąc pod uwagę, że wywłaszczony od razu utracił prawo dysponowania nieruchomością a inwestor realizuje skutecznie zamierzoną inwestycję. 

Czy na poczet odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości zostanie wypłacona zaliczka?

Większość specustaw przewiduje prawo do zaliczki na poczet odszkodowania dla wywłaszczonego. Szczegółowe przesłanki wypłaty oraz jej wysokość wynikają z obowiązujących przepisów prawa.

Specustawa drogowa przewiduje zaliczkę w wysokości 70% ustalonej kwoty odszkodowania na wniosek każdego wywłaszczonego, specustawa przeciwpowodziowa zakłada wypłatę zaliczki w wysokości 100% ustalonej kwoty odszkodowania, ale tylko w przypadku odwołania się wywłaszczonego od decyzji ustalającej odszkodowanie, specustawa o Centralnym Porcie Komunikacyjnym zakłada wypłatę zaliczek tylko właścicielom nieruchomości zamieszkałych.

W naszej ocenie takie różnice w traktowaniu wywłaszczonych nie mają żadnego racjonalnego uzasadnienia. 

Podstawową przesłanką wyliczenia zaliczki na poczet odszkodowania jest ustalenie wysokości kwoty, od której będzie ona liczona. Zaliczka nie może być wypłacona dopóki właściwy organ nie ustali jej wysokości w drodze decyzji. 

Jaka będzie wysokość wypłaconego odszkodowania za wywłaszczenie? 

Ustawodawca nie wskazuje w tym zakresie żadnych wartości. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać rynkowej wartości utraconego prawa. Ustalana ona jest w drodze decyzji administracyjnej tego samego organu, który dokonał wywłaszczenia. Za podstawę do jej ustalenia posłuży opinia, najczęściej w formie operatu szacunkowego, uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. 

Dla każdej nieruchomości wywłaszczonej na cele danej inwestycji będzie ustalone indywidualne odszkodowanie. Na jego wysokość ma wpływ położenie nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości, stan nieruchomości określony na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej oraz inne cechy, które decydują o wartości nieruchomości na konkretnym rynku. 

Z jakich wartości składa się odszkodowanie za wywłaszczenie? 

Polski system ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie opiera się na konstytucyjnej zasadzie słuszności. Co zaskakujące dla wielu, pojęcie słusznego odszkodowania nie musi być tożsame z odszkodowaniem pełnym. Ustawodawca nie przewiduje kompensacji wszystkich szkód, a w szczególności utraconych korzyści. Można powiedzieć, że odszkodowanie, z niewielkimi wyjątkami, odpowiada wysokości rynkowej wartości utraconego prawa do nieruchomości. 

Na gruncie obecnie obowiązującego prawa, do odszkodowania dolicza się premię w wysokości 5 % za dobrowolne wydanie nieruchomości w ustawowo przewidzianym terminie oraz kwotę 10 000 w przypadku nieruchomości zamieszkałej, która ma stanowić zryczałtowane koszty przeprowadzki. 

W procedowanej ustawie zmieniającej ustawę o gospodarce nieruchomościami znalazły się zapisy o dodatkowych premiach:

– 20 % rynkowej wartości nieruchomości gruntowej, 

– 40 % różnicy pomiędzy rynkową wartością nieruchomości pomniejszoną wartość gruntu, 

– 40 % rynkowej wartości prawa własności do wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. 

Niestety ma zmienić się sposób wyliczenia wartości nieruchomości. Z przepisów ma zniknąć obowiązująca zasada korzyści z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Holistycznie rzecz ujmując, straty wywłaszczonych będą większe, niż korzyści. 

Projekt ustawy otwiera drogę do dochodzenia naprawienia szkody rzeczywistej, innej niż utrata prawa własności. Roszczenie będzie realizowane w odrębnym postępowaniu przed sądem cywilnym.

Nadal nie będzie możliwe dochodzenie utraconych korzyści, w tym dochodów związanych z likwidacją miejsca pracy, przedsiębiorstwa, czy gospodarstwa rolnego. 

Czy za uzyskane odszkodowanie za wywłaszczenie uda się odbudować nowy dom?

Odpowiedź na to pytanie jest całkowicie nieintuicyjna i niestety niekorzystna dla wywłaszczonego. Ustawodawca zakłada, że wywłaszczony ma prawo odtworzyć nieruchomość, którą zajmuje. Niestety nie chodzi tu o fizyczną odbudową a o odkupienie nieruchomości podobnej.

Rzeczoznawca majątkowy będzie w takim przypadku ustalał ile należałoby za taką nieruchomość zapłacić na rynku wtórnym – chodzi więc o nieruchomości używane. Wartość zostanie ustalona poprzez porównanie nieruchomości wywłaszczonej do nieruchomości podobnych, które były przedmiotem umowy sprzedaży w ostatnich latach. 

Tylko w sytuacjach, gdzie doszło do wywłaszczenia nieruchomości nietypowej, tj. takiej, do której nie można na rynku znaleźć transakcji nieruchomościami podobnymi, do wyceny stosuje się metodę odtworzeniową. Ale również w takim wypadku podczas wyceny uwzględnia się stopień zużycia nieruchomości. 

Z założenia, uzyskane środki nie mają wystarczyć na odbudowę nowego domu o podobnym standardzie. Na ten fakt nakładają się inne okoliczności. Często wywłaszczeniu podlega tylko część nieruchomości i odszkodowanie jest wypłacane tylko za część utraconą. Równie często dochodzi do zaniżenia wartości nieruchomości podczas procesu jej wyceny. 

Czy z wysokością odszkodowania za wywłaszczenie można się nie zgodzić? 

Z założenia ustalona wysokość odszkodowania powinna odpowiadać obiektywnej rynkowej wartości nieruchomości. Wartość tą określa organ, na podstawie sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca w toku postępowania powinien dochować należytej staranności, zachować obiektywizm i niezależność.

W praktyce, z różnych przyczyn, dochodzi do nieprawidłowości. Ich źródłem mogą być zwyczajne błędy ludzkie. Niestety nie należy do rzadkości sytuacja, w której dwa operaty wyceniające jedną nieruchomość różnią się od siebie o kilkadziesiąt procent. 

Określenie wartości odszkodowania nie można kwestionować poprzez subiektywną niezgodę. Odszkodowanie jest ustalane jednostronnie przez organ na mocy przyznanej mu przez państwo władzy. Sam sprzeciw nic do sprawy nie wniesie, poza wydłużeniem postępowania. Na wysokość odszkodowania można wpływać, ale trzeba to robić na gruncie obowiązujących przepisów.

Konkretnie: należy zarzucić, że do zaniżenia odszkodowania doszło na skutek naruszenia prawa. Takim naruszeniem prawa będzie np. nieprawidłowy dobór nieruchomości użytych do porównań, nieprawidłowy dobór lub ocena cech wpływających na wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania jest skutkiem popełnionych błędów. 

Na wysokość odszkodowania można wpływać w toku pierwszej instancji, tj. przed starostą lub wojewodą lub poprzez wnoszenie odpowiednich środków zaskarżenia. W pierwszej instancji stronie przysługuje prawo do zapoznawania się z materiałem dowodowym, wypowiadania się co do niego (np. poprzez wnoszenie zarzutów do operatu szacunkowego), składanie własnego materiału dowodowego (np. kontroperatu) itd.

Całość zgromadzonego materiału dowodowego zostanie oceniona i posłuży do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie. Od decyzji stronie przysługuje odwołanie do organu wyższego szczebla. Decyzja organu wyższego szczebla może być przedmiotem skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a wyrok tam wydany podlega skardze kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. 

Jakie części składowe nieruchomości podlegają wywłaszczeniu i odszkodowaniu?

Wywłaszczeniu podlega nieruchomość i jej wszystkie części składowe. Pytanie sprowadza się zatem do tego, co stanowi część składową nieruchomości. Nieruchomość to grunt oraz wszystko, co jest z nim trwale związane. Za trwale związane uważa się te elementy, które uległyby zniszczeniu na skutek demontażu. 

Częściami składowymi mogą być: budynki mieszkalne, budynki gospodarcze, budowle (drogi, ogrodzenia, zbiorniki), nasadzenia (drzewa, krzewy) i zasiewy. Zdarza się, że granica jest tutaj nieostra, np. ogrodzenie na fundamentach jest trwale związane z gruntem, ale siatka na nim rozciągnięta niekoniecznie; wiata nie jest trwale związana z gruntem, chyba, że jest zakotwiona na fundamencie; rośliny ukorzenione są trwale związane z gruntem, ale w donicach nie itd. Podobne wątpliwości tyczą się wyposażenia budynku, np. meble w zabudowie są trwale związane, ale wolnostojące nie. 

Ujmując rzecz najprostszymi słowami: wszystko co trwale związane z nieruchomością przechodzi na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Należy te składniki pozostawić w nieruchomości, bo za nie wypłacane jest odszkodowanie. Z pozostałych składników nieruchomość należy opróżnić przed wydaniem inwestorowi.

Momentem granicznym, do którego można swoją nieruchomością dowolnie rozporządzać jest data wydania decyzji z rygorem natychmiastowej wymagalności lub ostateczność decyzji bez rygoru. Demontaż elementów nieruchomości po tym terminie jest równoznaczny z naruszeniem cudzego mienia. 

Czy od uzyskanego odszkodowania za wywłaszczenie należy odprowadzić podatek? 

W większości przypadków odszkodowanie wypłacone z tytułu wywłaszczenia podlega zwolnieniu z podatku dochodowego. Podatek dochodowy byłby należny tylko w przypadku nabycia nieruchomości w okresie krótszym niż dwa lata przed wywłaszczeniem, jeśli równocześnie zapłacona cena była niższa niż 50% odszkodowania.

Jedynym dyskusyjnym problemem jest zdarzające się w praktyce najczęściej nabycie nieodpłatne, na skutek darowizny lub dziedziczenia. Orzecznictwo jest w tej sprawie podzielone. Część sądów mówi, że nie można zastosować przepisów, bo niemożliwe jest wyliczenie ceny nabycia. Część sądów uznaje, że kosztem nabycia są w takim przypadku koszty aktu notarialnego lub postępowania sądowego, więc można naliczyć podatek. 

Bardziej dotkliwym jest występowanie przy wywłaszczeniu podatku od towarów i usług VAT. Kwestia dotyczy tylko aktywnych płatników podatku, którzy zostali wywłaszczeni. Dostarcza jednak problemów interpretacyjnych, w szczególności dla rolników będących płatnikami VAT. Należy bowiem odpowiedzieć na pytanie, czy grunt rolny wywłaszczany na cele np. drogowe, należy opodatkować.

Wątpliwości jest więcej, tj. czy wywłaszczenie nieruchomości jest transakcją w rozumieniu ustawy; czy nieruchomość zbywana ma przeznaczenie rolne (przed decyzją) i jest przedmiotowo zwolniona z podatku, czy przeznaczenie inwestycyjne (po decyzji) i podlega opodatkowaniu 23%; czy zbycie gruntu następuje przez gospodarstwo rolne, czy osobę fizyczną; a co jeśli własność należy do ustawowej wspólności majątkowej, w której tylko jeden z małżonków jest rolnikiem? 

Niestety w przypadku ustalenia, że dane wywłaszczenie spełnia kryteria opodatkowania podatkiem od towarów i usług, pozostają tylko złe wiadomości. Orzecznictwo jest bowiem jednoznaczne, że ustalona wartość odszkodowania jest kwotą brutto i zawiera w sobie podatek VAT. Biorąc pod uwagę fakt, że inne orzecznictwo decyduje, że podatek VAT nie jest cenotwórczy, więc należy do porównań przyjmować ceny w wartościach netto, dochodzimy do kuriozalnego efektu.

Podstawą ustalenia odszkodowania są wartości netto, które stają się odszkodowaniem brutto. De facto VAT pomniejsza wartość netto. 

Czy warto dobrowolnie wydawać nieruchomość?

Za dobrowolne wydanie nieruchomości w terminie 30 dni od dnia zawiadomienia strony o wydaniu decyzji wywłaszczeniowej, ustawodawca przewiduje dodatkową premię do odszkodowania w wysokości 5%. Dobrowolne wydanie ma w większości przypadków, w szczególności przy wywłaszczonym gruncie niezabudowanym, czysto formalny charakter.

Jeśli decyzja zaopatrzona jest w rygor natychmiastowej wymagalności, to inwestor i tak jest uprawniony do wejścia w posiadanie nieruchomości. Wydanie w tym przypadku sprowadza się do formalnego złożenia oświadczenia woli, które nie zmienia stanu faktycznego. Można rzec, że różnica sprowadza się tylko i wyłącznie do uzyskania lub nie premii. 

Dobrowolne wydanie nieruchomości nie wpływa w żaden sposób na możliwość obrony swoich interesów w zakresie ustalenia odszkodowania. Strony obawiają się czasem, że dobrowolne wydanie nieruchomości jest tożsame z wyrażeniem zgody z góry na wysokość odszkodowania. Te dwie kwestie nie mają żadnego związku. 

W większości przypadków warto wydać nieruchomość. Wyjątkami są sytuacje, w których wywłaszczony nie ma się dokąd przeprowadzić lub miałoby to wpływ na ciągłość produkcji itp. W większości sytuacji jest szansa na porozumienie z inwestorem w tym zakresie. 

Jak poprawnie wydać nieruchomość?

Jeśli idzie o wydanie nieruchomości niezabudowanych, to zwykle sprowadza się ono do złożenia oświadczenia woli na piśmie. Oświadczenie takie składa się do inwestora, tj. GDDKiA, właściwej jednostki samorządu terytorialnego lub innej jednostki budżetowej realizującej inwestycję. Fizyczne zajęcie dokonywane jest najczęściej samodzielnie przez inwestora, rzadziej żąda on odrębnego protokołu zdawczo – odbiorczego. 

Jeśli idzie o nieruchomości zabudowane, wydanie składa się z dwóch elementów: oświadczenia o wydaniu nieruchomości oraz opróżnienia nieruchomości. Oświadczenie składa się na zasadach wyżej opisanych.

Opróżnienie nieruchomości bywa różnie interpretowane, ale zwykle sprowadza się do: wyprowadzki osób zamieszkujących lokal mieszkalny, opróżnienia budynków z ruchomości, czyli elementów nie związanych trwale z nieruchomością, wymeldowania osób zameldowanych oraz rozwiązania umów z dostawcami i odcięcia dopływu mediów. 

Co dzieje się, jeśli obecny właściciel nie jest ujawniony w księdze wieczystej?

Na gruncie polskich przepisów prawa istnieje domniemanie zgodności ksiąg wieczystych ze stanem faktycznym. Organ nie będzie zatem z urzędu badał, czy nie doszło do zmian właścicielskich. Wywoła to szereg negatywnych dla właściciela skutków. Po pierwsze istnieje spore ryzyko, że o wydanej decyzji nie nabędzie on wiedzy. Nie będzie to przeszkodą do prowadzenia postępowania. 

W orzecznictwie przyjmuje się, że w takim wypadku skutecznym doręczeniem zawiadomienia o wydanej decyzji będzie obwieszczenie w urzędowym publikatorze organu. Postępowanie o ustalenie odszkodowania zostanie przeprowadzone, zostanie wydana decyzja ustalająca odszkodowanie a środki zostaną przekazane do depozytu sądowego. W przypadku ich niepodjęcia przez osobę uprawnioną, przepadną na rzecz Skarbu Państwa. 

W przypadku powzięcia wiedzy o wydaniu decyzji, należy jak najprędzej poinformować organ o przysługującym prawie do nieruchomości. Własność można wykazać z innych dokumentów, o ile takie istnieją. Trudniejszą jest sprawa, kiedy prawo własności nie zostało uregulowane. 

Zdarzają się sytuacje, w których ktoś faktycznie nieruchomością włada, ale nie zostały uregulowane sprawy własności, np. nie przeprowadzono postępowania spadkowego. Sprawa komplikuje się, jeśli postępowania spadkowe nie były prowadzone od pokoleń. Wtedy trzeba dodatkowo zmierzyć się z utrudnionym dostępem do dokumentów, które mogłyby potwierdzać własność, dużą ilością potencjalnych spadkobierców, z którymi brak kontaktu itd.

Nawet jeśli postępowanie spadkowe uda się skutecznie przeprowadzić, to zwykle zakończone jest już postępowanie o ustalenie odszkodowania. Środki pieniężne można uzyskać, ale tylko w wysokości ustalonej przez organ bez czynnego udziału strony. 

Co się dzieje, jeśli inne zapisy księgi wieczystej są nieprawidłowe? 

Dbanie o aktualność zapisów w księdze wieczystej leży w interesie osób w niej ujawnionych. Organ będzie się kierował jej treścią wydając decyzję o ustaleniu odszkodowania. Za przykład można wziąć sprawę hipoteki zabezpieczającej udzielony kredyt. Jeśli doszło do spłaty kredytu, to bank wyda zgodę na jej wykreślenie, ale to właściciel powinien złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu.

Organ złoży do uprawnionego podmiotu zapytanie o aktualne saldo. Jeśli wierzycielem jest bank a sprawa jest świeża, to uda się załatwić sprawę. Jeśli sprawa jest historyczna może okazać się, że bank nie istnieje, albo nie przechowuje już dokumentacji.

W przypadku braku odpowiedzi ze strony wierzyciela organ albo nie wyda decyzji ustalającej odszkodowanie, albo wyda decyzję, w której kwota przyznana wierzycielowi hipotecznemu będzie odpowiadała pełnej wysokości ustanowionej hipoteki. Wartość ta pomniejszy odszkodowanie dla właściciela. Jeśli wierzyciel kwoty nie odbierze, to trafi ona do depozytu a ostatecznie przepadnie na rzecz Skarbu Państwa. 

Analogiczne zasady dotyczą ograniczonych praw rzeczowych, np. służebności. W interesie osoby, której one przysługują jest dbanie o ich ujawnienia a w interesie właściciela dbanie o aktualizację, np. wykreślenie wpisów dotyczących obciążeń, które wygasły, np. na skutek śmierci osoby uprawnionej. 

Czy wywłaszczonemu przysługuje odszkodowanie za inne szkody?

Zarówno konstytucja, jak i specustawy posługują się pojęciem tzw. słusznego odszkodowania. W orzecznictwie sądowym ukształtował się już pogląd, że słuszne odszkodowanie nie jest tożsame z odszkodowaniem pełnym. W postępowaniu administracyjnym ustalane jest odszkodowanie w wysokości rynkowej wartości utraconego prawa, najczęściej prawa własności nieruchomości.

Utraconego, czyli przejętego na rzecz uprawnionego podmiotu po podziale. Odszkodowanie nie uwzględnia zatem skutków podziału i samej inwestycji takich jak: obniżenie wartości pozostałej nieruchomości, likwidacji przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego, utraconych dochodów, pogorszenia jakości życia itd. Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów nie ma możliwości dochodzenia odszkodowania za takie skutki. 

Pozostałe roszczenia strona musi formułować już na gruncie innych obowiązujących przepisów, np. kodeksu cywilnego. Ma prawo żądać naprawienia szkody wyrządzonej bezprawnym działaniem, np. zniszczenia mienia, zajęcia działki nie objętej wywłaszczeniem itd. Samo wywłaszczenie nieruchomości nie nosi znamion bezprawności. 

Jak mogę przeciwdziałać w opóźnieniach związanych z wypłatą odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości?

Niestety problem opóźnień w postępowaniach o ustalenie odszkodowania jest nagminny. Organy nie dotrzymują terminów ustawowych, które są relatywnie krótkie. Wynika to zarówno z tego, że postępowanie jest złożone i wymaga zgromadzenia i oceny materiału dowodowego, jak i tego, że postępowanie organów jest nieudolne.

W praktyce od momentu zajęcia nieruchomości objętej decyzją z rygorem natychmiastowej wymagalności, do czasu wypłaty należnego odszkodowania mija wiele miesięcy, a czasem wręcz lata. Stronie postępowania przysługuje prawo do ponaglenia organu. Składa się je do organu wyższego szczebla. Niestety rzadko organ dopatruje się zaniedbań swojego „podwładnego”. 

Dalszym krokiem jest złożenie skargi na przewlekłość postępowania lub bezczynność organu. Z bezczynnością mamy do czynienia, jeśli organ nie wykonuje żadnych czynności w sprawie, a o przewlekłości mówimy, jeśli czynności zostały podjęte, ale mają one charakter pozorny, nie zmierzający do załatwienia sprawy.

Skargę na przewlekłość postępowania składa się do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Pozytywnym skutkiem jej rozpatrzenia mogą być dodatkowe kwoty przyznane za naruszenie prawa. Negatywnym skutkiem może być to, że organ nie prowadzi postępowania zasadniczego, ponieważ przekazał akta sprawy do sądu. 

Czy po wypłacie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości można nadal walczyć o swoje prawa? 

Wypłata odszkodowania jest końcowym elementem postępowania. Jeśli nie doszło do złożenia właściwych środków odwoławczych na danym etapie, to w zasadzie w sprawie nie można już nic zrobić. Są od tej reguły pewne wyjątki.

Po pierwsze, po wydaniu decyzji ustalającej odszkodowanie strona ma prawo do otrzymania zaliczki na poczet odszkodowania. Może zatem odwołać się od decyzji ustalającej odszkodowanie, ale uzyskać już wypłatę części, a czasem nawet całości środków. 

Po drugie: jeśli organ drugiej instancji utrzyma w mocy decyzję organu pierwszej instancji, która była przedmiotem zaskarżenia, to decyzja nabiera waloru ostateczności. Ostateczna decyzja jest podstawą wypłaty całości środków w ustalonej kwocie, ale strona może w stosunku do niej złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Po trzecie, prawomocną i ostateczną decyzję można wzruszyć, jeśli została wydana z rażącym naruszeniem prawa. Nadzwyczajne środki zaskarżenia przysługują w wyjątkowych sytuacjach.  

Czy całe postępowanie zawsze odbywa się w trybie administracyjnym? 

Większość przypadków nabycia nieruchomości na cele publiczne i ustalenia odszkodowania odbywa się w trybie administracyjnym. Wola strony nie ma tutaj znaczenia, liczą się tylko obowiązujące przepisy prawa. Do wywłaszczenia dojdzie również, jeśli właściciel nieruchomości nie wyraża na to zgody. Jeśli w postępowaniu o ustalenie odszkodowania pozostanie on bierny, to organ przeprowadzi je również bez jego udziału.

Właściciel nieruchomości jest stroną postępowania, co daje mu prawo (ale nie obowiązek) czynnego udziału. W ramach tego prawa można wypowiadać się w sprawie, dostarczać materiał dowodowy, czy wnosić środki odwoławcze, ale organ jest związany tylko przepisami prawa. 

Jest kilka trybów nabywania nieruchomości, w których ogranicza się prawo przymusu państwowego. Co do zasady każdy inwestor publiczny może nabyć nieruchomość na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego w warunkach dobrowolności. Strony mogą udać się do notariusza i zawrzeć umowę sprzedaży. Trzeba jednak pamiętać, że inwestor nie musi tego robić, w opcji przysługuje mu prawo do żądania wywłaszczenia, więc jego skłonność do negocjacji jest niewielka. 

Na większą skalę z możliwości zakupu nieruchomości ma korzystać spółka CPK na cele budowy komponentu lotniskowego Centralnego Portu Komunikacyjnego. Ustawa o usprawnieniu procesu inwestycyjnego CPK przyznała inwestorowi szereg możliwych do zastosowania zachęt w ramach tzw. Programu Dobrowolnych Nabyć. 

Część ustaw, w szczególności ustawa o gospodarce nieruchomościami, wymaga od inwestora publicznego, aby etap wywłaszczeń poprzedzić rokowaniami w zakresie dobrowolnego wykupu. W praktyce ten tryb rzadko ma zastosowanie. 

Rokowania są możliwe również po wywłaszczeniu w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania. Na zasadach ogólnych przewiduje je kodeks postępowania administracyjnego. Strony, których przeciwstawny interes ma być rozstrzygnięty w postępowaniu administracyjnym mogą wnioskować o przeprowadzenie rokowań. W takiej sytuacji organ zawiesza postępowanie na 60 dni, a jeśli strony się porozumieją, to postępowanie kończy się zatwierdzeniem ugody administracyjnej.

Inwestora w negocjacjach ogranicza dyscyplina finansów publicznych. Zwykle takiej możliwości używa tylko przy najbardziej wrażliwych wywłaszczeniach nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Każdą ugodę poprzedza operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości. Niektóre przepisy specjalne przewidują przymusowe rokowania. Jako przykład można wymienić specustawę przeciwpowodziową.