Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości – komu przysługuje, kto je ustala i kiedy jest wypłacane?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości musi być słuszne. Oznacza to, że wysokość odszkodowania nie może być niższa niż wartość odjętych praw. Należność ustala organ na podstawie wyceny, której dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Podczas swoich szacunków specjalista posługuje się właściwą w danym przypadku metodologią. W niniejszej publikacji omawiamy problemy, z którymi najczęściej borykają się osoby dotknięte wywłaszczeniem nieruchomości.

Odszkodowanie za wywłaszczenie – w skrócie

• Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości przysługuje nie tylko właścicielowi nieruchomości — mogą je otrzymać również użytkownicy wieczyści oraz osoby, których ograniczone prawa rzeczowe wygasły wskutek wywłaszczenia.
• Wysokość odszkodowania ustala starosta lub wojewoda — właściwy organ zależy od rodzaju inwestycji i przepisów regulujących wywłaszczenie.
• Podstawą ustalenia odszkodowania jest operat szacunkowy — wycenę nieruchomości sporządza uprawniony rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając jej cechy, przeznaczenie i obowiązujące zasady wyceny.
• Odszkodowanie powinno być słuszne — co do zasady odpowiada wartości utraconych praw do mienia, ale nie obejmuje wszystkich szkód i utraconych korzyści.
• Wypłata odszkodowania następuje zasadniczo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca jego wysokość stała się ostateczna.
• Można zawnioskować o zaliczkę na poczet odszkodowania — taką możliwość przewidują przepisy większości specustaw, w tym specustawa drogowa. Pozwala to uzyskać część pieniędzy przed zakończeniem postępowania odwoławczego.
• Od decyzji ustalającej odszkodowanie można się odwołać — termin wynosi co do zasady 14 dni od doręczenia decyzji. Możliwe jest również późniejsze zaskarżenie rozstrzygnięcia do sądu administracyjnego.

Komu przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie?

Co do zasady wywłaszczenie – czyli odjęcie praw do nieruchomości na cel publiczny – dokonywane jest na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W przypadkach uregulowanych ustawowo wywłaszczenie możliwe jest też na rzecz innego podmiotu, np. spółki powołanej do realizacji danego celu publicznego. Sytuacja taka miała miejsce przy budowie Centralnego Portu Komunikacyjnego (Port Polska).

Prawo do odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości przysługuje nie tylko jej dotychczasowemu właścicielowi. Uprawnionymi są również użytkownicy wieczyści, a także osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości oraz prawo dożywocia. Do ograniczonych praw rzeczowych należą m.in. służebności, użytkowanie oraz hipoteka. Jeżeli wywłaszczenie prowadzi do wygaśnięcia takich praw, ich dotychczasowym uprawnionym przysługuje odpowiednie odszkodowanie. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i podmiotów posiadających osobowość lub zdolność prawną. Wysokość odszkodowania ustala się z uwzględnieniem wartości wygasającego prawa, przy czym odszkodowanie przypadające właścicielowi nieruchomości zostaje o tę kwotę odpowiednio pomniejszone.

Inaczej przedstawia się sytuacja najemców i dzierżawców, którzy co do zasady nie są uprawnieni do otrzymania odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Nie zmienia tego nawet fakt poniesienia przez nich znacznych nakładów na nieruchomość. Ewentualnych roszczeń o ich rozliczenie mogą dochodzić na zasadach prawa cywilnego, w szczególności wobec właściciela nieruchomości, zależnie od treści zawartej umowy i okoliczności sprawy.

Kto ustala wysokość odszkodowania za wywłaszczenie?

Co do zasady wysokość odszkodowania za wywłaszczenie ustalana jest w formie decyzji administracyjnej przez starostę powiatowego lub wojewodę (zależy to od przepisów dotyczących danego celu publicznego). Dla przykładu starosta wydaje decyzję o odszkodowaniu w odniesieniu do budowy dróg gminnych i powiatowych, a wojewoda w przypadku dróg wojewódzkich i krajowych.

Podstawą ustalenia odszkodowania jest operat szacunkowy (dokument z wyceną) sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Z jakich wartości składa się odszkodowanie za wywłaszczenie?

Polski system ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie opiera się na konstytucyjnej zasadzie słuszności. Co zaskakujące dla wielu, pojęcie słusznego odszkodowania nie musi być tożsame z odszkodowaniem pełnym. Ustawodawca nie przewiduje kompensacji wszystkich szkód, a w szczególności utraconych korzyści. Można powiedzieć, że odszkodowanie, z niewielkimi wyjątkami, odpowiada wysokości wartości utraconego prawa do nieruchomości.

Co do zasady wycenie podlega grunt oraz tzw. elementy składowe gruntu. Zaliczane są do nich w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z obecnie obowiązującym prawem, do odszkodowania dolicza się premię w wysokości 5% za dobrowolne wydanie nieruchomości w ustawowo przewidzianym terminie oraz kwotę 10 000 zł w przypadku nieruchomości zamieszkałej, która ma stanowić zryczałtowane koszty przeprowadzki.

Ile wynosi odszkodowanie za wywłaszczenie?

Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości ustalana jest indywidualnie i zależy od wielu czynników wpływających na jej wartość. Znaczenie mają przede wszystkim lokalizacja, powierzchnia, przeznaczenie i sposób użytkowania nieruchomości, jej stan zagospodarowania, dostęp do infrastruktury oraz ceny uzyskiwane za podobne nieruchomości na lokalnym rynku.

W pewnych przypadkach odszkodowanie ustala się po określeniu jej wartości odtworzeniowej. Wartość tę określa się z uwzględnieniem kosztów odtworzenia poszczególnych części składowych nieruchomości, w tym budynków i innych obiektów, pomniejszonych o stopień ich zużycia. Dotyczy to przede wszystkim nieruchomości, które ze względu na swój charakter, sposób użytkowania lub szczególne cechy nie są przedmiotem obrotu rynkowego. W takich sytuacjach brakuje odpowiednich danych pozwalających na ustalenie ich wartości na podstawie transakcji rynkowych.

Istotne znaczenie ma również przewidziana w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami zasada korzyści. Zgodnie z nią, w pierwszej kolejności należy określić wartość nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania, a następnie określić jej wartość przy uwzględnieniu alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia. Kolejnym krokiem jest porównanie obu wartości w celu ustalenia, czy przeznaczenie nieruchomości pod inwestycję celu publicznego prowadzi do wzrostu jej wartości. Jeżeli tak, za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania należy przyjąć wartość wyższą.

Prawidłowe stosowanie zasady korzyści budzi kontrowersje, szczególnie w przypadku gruntów przejmowanych pod budowę dróg publicznych. Spory dotyczą przede wszystkim relacji pomiędzy ustawową zasadą korzyści a szczególnymi regułami wyceny określonymi w rozporządzeniu, w tym tzw. małą zasadą korzyści. Pomimo uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2025 r. (I OPS 1/24) zagadnienie to nadal wywołuje wątpliwości interpretacyjne. Więcej na ten temat można przeczytać w artykule: Zasada korzyści w świetle uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).

Określenie prawidłowej wartości nieruchomości jest zatem procesem skomplikowanym, wymagającym nie tylko analizy wartości nieruchomości, ale również właściwego zastosowania przepisów dotyczących jej wyceny. Błędy w tym zakresie mogą prowadzić do zaniżenia należnego odszkodowania.

Kiedy zostanie wypłacone odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości?

Wypłata odszkodowania następuje w terminie 14 dni, odkąd decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna. Sprawa na pierwszy rzut oka wydaje się prosta, a termin racjonalny. A co musi stać się przed ostatecznością decyzji ustalającej odszkodowanie? Cały szereg czynności.

Najpierw organ wszczyna postępowanie o ustalenie odszkodowania, a następnie powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza operat szacunkowy. Po otrzymaniu operatu organ weryfikuje jego poprawność oraz informuje strony o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym i wypowiedzenia się co do jego treści.

Sprawnie działającemu organowi wymienione czynności zajmują kilka miesięcy. Mniej sprawny starosta lub wojewoda rozpoczyna procedurę od rozpisania przetargu na wybór rzeczoznawcy. W skrajnych wypadkach na pierwszą wycenę czeka się kilkanaście miesięcy.

A co, jeśli strony mają wątpliwości co do jakości operatu? Składają zarzuty, własny materiał dowodowy, później wnoszą środki odwoławcze. Jeśli organ wyższego szczebla podzieli zarzuty strony, to uchyli decyzję ustalającą odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości i cała procedura zaczyna się od nowa.

Część organów ustalających odszkodowanie stoi na stanowisku, że nie może dojść do wypłaty odszkodowania, jeśli nie doszło do przeniesienia prawa własności. Skutkiem takiej interpretacji jest wydanie przez organ decyzji nakazującej wypłatę odszkodowania w ciągu 14 dni, odkąd decyzja wywłaszczeniowa stanie się ostateczna.

Jeśli zaskarżona została decyzja wojewody, to z góry możemy założyć, że minister będzie rozpatrywał odwołania kilkanaście miesięcy. Odszkodowanie nie zostanie wypłacone, mimo tego, że zostało ustalone prawomocną decyzją.

W praktyce strony czekają na odszkodowanie od kilku do kilkudziesięciu miesięcy. Wydaje się to nieintuicyjne i nieuczciwe, biorąc pod uwagę, że wywłaszczony od razu utracił prawo dysponowania nieruchomością, a inwestor realizuje skutecznie zamierzoną inwestycję.

Czy na poczet odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości zostanie wypłacona zaliczka?

Większość specustaw przewiduje prawo do zaliczki na poczet odszkodowania dla wywłaszczonego. Szczegółowe przesłanki wypłaty oraz jej wysokość wynikają z obowiązujących przepisów prawa. Wnioskowanie o zaliczkę ma sens w przypadku odwoływania się od decyzji o odszkodowaniu, ponieważ jak już wspomniano postępowania mogą trwać bardzo długo. Pełna kwota zostanie wypłacona dopiero po ich zakończeniu.

Specustawa drogowa przewiduje zaliczkę w wysokości 70% ustalonej kwoty odszkodowania na wniosek każdego wywłaszczonego, specustawa przeciwpowodziowa zakłada wypłatę zaliczki w wysokości 100% ustalonej kwoty odszkodowania, ale tylko w przypadku odwołania się wywłaszczonego od decyzji ustalającej odszkodowanie, specustawa o Centralnym Porcie Komunikacyjnym zakłada wypłatę zaliczek tylko właścicielom nieruchomości zabudowanych (85% wartości odszkodowania).

W naszej ocenie takie różnice w traktowaniu wywłaszczonych nie mają żadnego racjonalnego uzasadnienia.

Podstawową przesłanką wyliczenia zaliczki na poczet odszkodowania jest ustalenie wysokości kwoty, od której będzie ona liczona. Zaliczka nie może być wypłacona, dopóki właściwy organ nie ustali jej wysokości w drodze decyzji.

Czy od odszkodowania za wywłaszczenie płaci się podatek?

W większości przypadków odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości jest zwolnione z podatku dochodowego. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której spełnione są jednocześnie dwa warunki: nieruchomość została nabyta w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego, a cena jej nabycia była niższa o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania.

Wątpliwości interpretacyjne pojawiają się w przypadku nieruchomości nabytych nieodpłatnie, np. w drodze darowizny lub dziedziczenia. Rozbieżności dotyczą możliwości zastosowania przesłanki odnoszącej się do ceny nabycia, której w takich przypadkach nie ustalono. W orzecznictwie prezentowane były zarówno stanowiska wykluczające opodatkowanie z tego powodu, jak i poglądy dopuszczające uwzględnienie wydatków związanych z nabyciem nieruchomości.

Znacznie bardziej skomplikowane konsekwencje może powodować podatek od towarów i usług (VAT). Problem dotyczy przede wszystkim osób, które w związku z przeniesieniem własności nieruchomości działają w charakterze podatników VAT, w szczególności przedsiębiorców i rolników rozliczających ten podatek na zasadach ogólnych. Wywłaszczenie w zamian za odszkodowanie może bowiem stanowić odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów podatkowych, mimo że do przeniesienia własności dochodzi niezależnie od woli właściciela.

W przypadku gruntów rolnych powstają dodatkowe wątpliwości dotyczące ich przeznaczenia i sposobu wykorzystywania. Znaczenie może mieć m.in. to, czy nieruchomość stanowiła składnik majątku gospodarstwa rolnego, czy majątku prywatnego, a także czy dla potrzeb opodatkowania należy uwzględnić jej przeznaczenie przed wywłaszczeniem, czy po wydaniu decyzji umożliwiającej realizację inwestycji publicznej. Problematyczne bywają również sytuacje, w których nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, a tylko jeden z nich prowadzi działalność rolniczą jako podatnik VAT.

Istotne znaczenie dla rozstrzygania tych wątpliwości ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 11 lipca 2024 r. (C-182/23). TSUE uznał, że przymusowe przeniesienie własności gruntów rolnych w zamian za odszkodowanie podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli właściciel jest podatnikiem tego podatku i dokonuje dostawy w takim charakterze. Nie ma przy tym znaczenia, że nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami ani nie podejmował czynności zmierzających do ich sprzedaży. Sam przymusowy charakter wywłaszczenia nie wyłącza zatem obowiązku podatkowego.

Trybunał zastrzegł jednocześnie, że odmiennej oceny wymaga wywłaszczenie nieruchomości należącej do majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą. W takim przypadku właściciel nie działa w charakterze podatnika VAT, a przeniesienie własności nie podlega opodatkowaniu. Przepisy nie zawierają jednak zamkniętego katalogu przesłanek pozwalających rozstrzygnąć, czy dana nieruchomość należy do majątku prywatnego, czy jest wykorzystywana w działalności gospodarczej. Ocena wymaga uwzględnienia konkretnych okoliczności, w szczególności sposobu wykorzystywania gruntu oraz jego związku z prowadzoną działalnością rolniczą.

Dodatkowym problemem jest sposób rozliczenia VAT w przypadku uznania wywłaszczenia za czynność opodatkowaną. W orzecznictwie przyjmuje się, że ustalone odszkodowanie stanowi kwotę brutto, obejmującą należny podatek. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości bez uwzględnienia podatku VAT. Prowadzi to do sytuacji, w której odszkodowanie ustalone na podstawie wartości netto staje się kwotą brutto, a obowiązek odprowadzenia podatku faktycznie pomniejsza środki pozostające do dyspozycji wywłaszczonego właściciela.

Co zrobić, gdy odszkodowanie jest za niskie?

Z założenia ustalona wysokość odszkodowania powinna odpowiadać obiektywnej wartości nieruchomości. Wartość tą ustala organ na podstawie sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca w toku postępowania powinien dochować należytej staranności, zachować obiektywizm i niezależność.

W praktyce, z różnych przyczyn, dochodzi do nieprawidłowości. Ich źródłem mogą być zwyczajne błędy ludzkie. Niestety nie należy do rzadkości sytuacja, w której dwa operaty wyceniające jedną nieruchomość różnią się od siebie o kilkadziesiąt procent.

Na wysokość odszkodowania można wpływać w toku pierwszej instancji, tj. przed starostą lub wojewodą lub poprzez wnoszenie odpowiednich środków zaskarżenia. W pierwszej instancji stronie przysługuje prawo do zapoznawania się z materiałem dowodowym, wypowiadania się co do niego (np. poprzez wnoszenie zarzutów do operatu szacunkowego), składanie własnego materiału dowodowego (np. kontroperatu) itd.

Całość zgromadzonego materiału dowodowego zostanie oceniona i posłuży do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie. Od decyzji stronie przysługuje odwołanie do organu wyższego szczebla. Decyzja organu wyższego szczebla może być przedmiotem skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a wyrok tam wydany podlega skardze kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Odwołanie od decyzji ustalającej odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości wnosi się w terminie 14 dni od jej doręczenia, za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Przykładowo, jeżeli decyzję wydał wojewoda, odwołanie należy skierować do Ministra Rozwoju i Technologii, ale złożyć je za pośrednictwem wojewody. Przekroczenie ustawowego terminu co do zasady uniemożliwia rozpatrzenie odwołania.

Samo odwołanie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia ani wskazania konkretnych zarzutów, jednak w praktyce skuteczne zakwestionowanie wysokości odszkodowania wymaga czegoś więcej niż wyrażenia sprzeciwu.

Odszkodowanie jest ustalane jednostronnie przez organ na mocy przyznanej mu przez państwo władzy. Sam sprzeciw nic do sprawy nie wniesie, poza wydłużeniem postępowania. Na wysokość odszkodowania można wpływać, ale trzeba to robić na gruncie obowiązujących przepisów. Konkretnie: należy zarzucić, że do zaniżenia odszkodowania doszło na skutek naruszenia prawa. Takim naruszeniem prawa będzie np. nieprawidłowy dobór nieruchomości użytych do porównań, nieprawidłowy dobór lub ocena cech wpływających na wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania jest w efekcie skutkiem popełnionych błędów.

Dlatego odpowiednie przygotowanie zarzutów, najlepiej przy wsparciu prawnika specjalizującego się w wywłaszczeniach i wycenie nieruchomości, może istotnie zwiększyć szanse na uzyskanie korzystniejszego rozstrzygnięcia.

O tym, że często nie warto poprzestawać na pierwotnej wycenie, świadczy przykład klienta kancelarii:

Case study: Świadomość i pomoc prawna – przepis na odszkodowanie za wywłaszczenie wyższe o 500%

Komentarz prawnika

Weryfikacja operatu szacunkowego jeszcze przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu daje właścicielowi nieruchomości możliwość aktywnego udziału w postępowaniu i realnego wpływu na jego wynik. Na tym etapie można wskazać błędy, przedstawić własne dowody oraz zgłosić uwagi, które organ powinien rozpatrzyć przed ustaleniem wysokości odszkodowania. Może to doprowadzić do skorygowania wyceny i podwyższenia odszkodowania już w pierwszej decyzji, bez konieczności wszczynania postępowania odwoławczego. Wcześniejsza analiza wyceny pozwala też odpowiednio przygotować argumentację na wypadek konieczności odwołania się od decyzji.

Mirosław Ochojski, prokurent Kancelarii Prawnej Inlegis

Czy przysługuje odszkodowanie za inne szkody?

Zarówno konstytucja, jak i specustawy posługują się pojęciem tzw. słusznego odszkodowania. W orzecznictwie sądowym ukształtował się już pogląd, że słuszne odszkodowanie nie jest tożsame z odszkodowaniem pełnym. W postępowaniu administracyjnym ustalane jest odszkodowanie w wysokości wartości utraconego prawa, najczęściej prawa własności nieruchomości. Utraconego, czyli przejętego na rzecz uprawnionego podmiotu po podziale.

Odszkodowanie nie uwzględnia zatem skutków podziału i samej inwestycji takich jak: obniżenie wartości pozostałej nieruchomości, likwidacji przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego, utraconych dochodów, pogorszenia jakości życia itd. Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów nie ma możliwości dochodzenia odszkodowania za takie skutki.

Pozostałe roszczenia strona musi formułować już na gruncie innych obowiązujących przepisów, np. kodeksu cywilnego. Ma prawo żądać naprawienia szkody wyrządzonej bezprawnym działaniem, np. zniszczenia mienia, zajęcia działki nieobjętej wywłaszczeniem itd. Samo wywłaszczenie nieruchomości nie jest bezprawne.

Co zrobić, gdy wypłata się opóźnia?

Niestety problem opóźnień w postępowaniach o ustalenie odszkodowania jest nagminny. Organy nie dotrzymują terminów ustawowych, które są relatywnie krótkie. Wynika to zarówno z tego, że postępowanie jest złożone i wymaga zgromadzenia i oceny materiału dowodowego, jak i tego, że postępowanie organów bywa nieudolne.

W praktyce od momentu zajęcia nieruchomości objętej decyzją z rygorem natychmiastowej wykonalności do czasu wypłaty należnego odszkodowania mija wiele miesięcy, a czasem wręcz mijają lata. Stronie postępowania przysługuje prawo do ponaglenia organu. Składa się je do organu wyższego szczebla. Niestety rzadko organ dopatruje się zaniedbań swojego „podwładnego”.

Dalszym krokiem jest złożenie skargi na przewlekłość postępowania lub bezczynność organu. Z bezczynnością mamy do czynienia, jeśli organ nie wykonuje żadnych czynności w sprawie, a o przewlekłości mówimy, jeśli czynności zostały podjęte, ale mają one charakter pozorny, nie zmierzający do załatwienia sprawy.

Skargę na przewlekłość postępowania składa się do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Pozytywnym skutkiem jej rozpatrzenia mogą być dodatkowe kwoty przyznane za naruszenie prawa. Negatywnym skutkiem może być to, że organ nie prowadzi postępowania zasadniczego, ponieważ przekazał akta sprawy do sądu (rozwiązanie sprawy ulega jeszcze większemu wydłużeniu).

Czy warto dobrowolnie wydać nieruchomość i jak to zrobić?

Za dobrowolne wydanie nieruchomości, zazwyczaj w terminie 30 dni od dnia zawiadomienia strony o wydaniu decyzji wywłaszczeniowej (zasady mogą być różne w zależności od przepisów szczególnych), ustawodawca przewiduje dodatkową premię do odszkodowania w wysokości 5%. Dobrowolne wydanie ma w większości przypadków, w szczególności przy wywłaszczonym gruncie niezabudowanym, czysto formalny charakter.

Jeśli decyzja zaopatrzona jest w rygor natychmiastowej wykonalności, to inwestor i tak jest uprawniony do wejścia w posiadanie nieruchomości. Wydanie w tym przypadku sprowadza się do formalnego złożenia oświadczenia woli, które nie zmienia stanu faktycznego. Można rzec, że różnica sprowadza się tylko i wyłącznie do uzyskania lub nie premii.

Dobrowolne wydanie nieruchomości nie wpływa w żaden sposób na możliwość obrony swoich interesów w zakresie ustalenia odszkodowania. Strony obawiają się czasem, że dobrowolne wydanie nieruchomości jest tożsame z wyrażeniem zgody z góry na wysokość odszkodowania. Te dwie kwestie nie mają żadnego związku.

W większości przypadków warto wydać nieruchomość. Wyjątkami są sytuacje, w których wywłaszczony nie ma się dokąd przeprowadzić lub miałoby to wpływ na ciągłość produkcji itp. W większości sytuacji jest szansa na porozumienie z inwestorem w tym zakresie.

Jeśli idzie o wydanie nieruchomości niezabudowanych, to zwykle sprowadza się ono do złożenia oświadczenia woli na piśmie. Oświadczenie takie składa się do inwestora, tj. GDDKiA, właściwej jednostki samorządu terytorialnego lub innej jednostki budżetowej realizującej inwestycję. Fizyczne zajęcie dokonywane jest najczęściej samodzielnie przez inwestora, rzadziej żąda on odrębnego protokołu zdawczo-odbiorczego.

Jeżeli chodzi o nieruchomości zabudowane, wydanie składa się z dwóch elementów: oświadczenia o wydaniu nieruchomości oraz opróżnienia nieruchomości. Oświadczenie składa się na zasadach wyżej opisanych.

Opróżnienie nieruchomości bywa różnie interpretowane, ale zwykle sprowadza się do: wyprowadzki osób zamieszkujących lokal mieszkalny, opróżnienia budynków z ruchomości, czyli elementów niezwiązanych trwale z nieruchomością, wymeldowania osób zameldowanych oraz rozwiązania umów z dostawcami i odcięcia dopływu mediów.

Co, jeśli księga wieczysta jest nieaktualna?

Na gruncie polskich przepisów prawa istnieje domniemanie zgodności ksiąg wieczystych ze stanem faktycznym. Organ nie będzie zatem z urzędu badał, czy nie doszło do zmian właścicielskich. Może wywołać to szereg negatywnych dla właściciela skutków. Przede wszystkim istnieje spore ryzyko, że nie dowie się on o wydanej decyzji. Nie będzie to przeszkodą do prowadzenia postępowania.

W orzecznictwie przyjmuje się, że w takim wypadku skutecznym doręczeniem zawiadomienia o wydanej decyzji będzie obwieszczenie w urzędowym publikatorze organu. Postępowanie o ustalenie odszkodowania zostanie przeprowadzone, zostanie wydana decyzja ustalająca odszkodowanie, a środki zostaną przekazane do depozytu sądowego. W przypadku ich niepodjęcia przez osobę uprawnioną przepadną na rzecz Skarbu Państwa.

W sytuacji dowiedzenia się o wydaniu decyzji, należy jak najprędzej poinformować organ o przysługującym prawie do nieruchomości. Własność można wykazać z innych dokumentów, o ile takie istnieją. Sprawa jest trudniejsza, jeśli prawo własności nie zostało uregulowane.

Zdarzają się sytuacje, w których ktoś faktycznie nieruchomością włada, ale nie zostały uregulowane sprawy własności, np. nie przeprowadzono postępowania spadkowego. Sprawa komplikuje się, jeśli postępowania spadkowe nie były prowadzone od pokoleń. Wtedy trzeba dodatkowo zmierzyć się z utrudnionym dostępem do dokumentów, które mogłyby potwierdzać własność, dużą ilością potencjalnych spadkobierców, z którymi brak kontaktu itd.

Nawet jeśli postępowanie spadkowe uda się skutecznie przeprowadzić, to zwykle zakończone jest już postępowanie o ustalenie odszkodowania. Środki pieniężne można uzyskać, ale tylko w wysokości ustalonej przez organ bez czynnego udziału strony.

Dbanie o aktualność zapisów w księdze wieczystej leży w interesie osób w niej ujawnionych. Organ będzie się kierował jej treścią wydając decyzję o ustaleniu odszkodowania. Za przykład można wziąć sprawę hipoteki zabezpieczającej udzielony kredyt. Jeśli doszło do spłaty kredytu, to bank wyda zgodę na jej wykreślenie, ale to właściciel powinien złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu.

Organ złoży do uprawnionego podmiotu zapytanie o aktualne saldo. Jeśli wierzycielem jest bank, a sprawa jest świeża, to uda się załatwić sprawę. Jeśli sprawa jest historyczna, może okazać się, że bank nie istnieje albo nie przechowuje już dokumentacji.

W przypadku braku odpowiedzi ze strony wierzyciela organ albo nie wyda decyzji ustalającej odszkodowanie, albo wyda decyzję, w której kwota przyznana wierzycielowi hipotecznemu będzie odpowiadała pełnej wysokości ustanowionej hipoteki. Wartość ta pomniejszy odszkodowanie dla właściciela. Jeśli wierzyciel kwoty nie odbierze, to trafi ona do depozytu, a ostatecznie przepadnie na rzecz Skarbu Państwa.

Analogiczne zasady dotyczą ograniczonych praw rzeczowych, np. służebności. W interesie osoby, której one przysługują jest dbanie o ich ujawnienia, a w interesie właściciela dbanie o aktualizację, np. wykreślenie wpisów dotyczących obciążeń, które wygasły, np. na skutek śmierci osoby uprawnionej.

Stan prawny na dzień 15 października 2026 r.