Zniesienie zasady korzyści – dlaczego wzbudza kontrowersje?

autor: Paweł Goryl

publikacja: 4 stycznia, 2023
Mirosław Ochojski

recenzent: Mirosław Ochojski

aktualizacja: 15 lutego, 2024

Fakty sprawdzone

Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Nie milkną komentarze wokół zniesienia tzw. zasady korzyści w nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do dyskusji włączył się Rzecznik Praw Obywatelskich, prosząc Marszałka Senatu o pogłębioną debatę w tej istotnej dla wielu osób kwestii. Dostrzega przy tym możliwą sprzeczności nowych rozwiązań z ustawą zasadniczą. 

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    W piśmie z 27 września 2022 r. RPO Marcin Wiącek zwraca uwagę na prawdopodobną niekonstytucyjność rozwiązań, które wprowadza przyjęta przez sejm Ustawa z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.

    Przytacza podnoszone już wcześniej przez wielu specjalistów wątpliwości, sugerując, że wdrożenie w życie zmian może przekraczać dozwolone ramy ingerencji ustawodawcy w prawo własności oraz naruszać zasadę słusznego odszkodowania za wywłaszczenie.

    Czym jest zasada korzyści?

    Przypomnijmy, że tzw. zasadę korzyści wprowadziła w 1997 r. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (zwana dalej ugn). Zgodnie z art. 134 ugn, wywłaszczane nieruchomości wyceniało się, uwzględniając ich przyszłe użytkowanie (zgodne z celem wywłaszczenia).

    Jeżeli więc miało miejsce na przykład wywłaszczenie nieruchomości rolnej pod budowę drogi, to wycena rzeczoznawcy uwzględniała wzrost jej wartość wynikający z alternatywnego użytkowania. Jeżeli natomiast wartość nieruchomości nie wzrosłaby, to cena odnosiła się do aktualnego jej sposobu użytkowania.

    Dzięki temu niemożliwe było wypłacenie właścicielom odszkodowania w kwocie niższej niż aktualna wartość ich mienia, mogliby natomiast w wielu przypadkach otrzymać kwotę wyższą.

    Twoje mienie podlega wywłaszczeniu?

    Skontaktuj się z nami już na wczesnym etapie postępowania i uzyskaj nawet 28% wyższe odszkodowanie.

    Z czego wynikają zmiany?

    Przyjęta przez sejm nowelizacja w całości uchyla odnoszące się do powyższych zasad ustępy 3 i 4 ugn. Zgodnie z uzasadnieniem projektodawcy, którym był rząd, mają naruszać one Konstytucję RP. W art. 21 ust. 2 można bowiem przeczytać, że „wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”.

    Wypłacanie wyższego odszkodowania niż w odniesieniu do aktualnego sposobu użytkowania danej nieruchomości miałoby więc tę słuszność naruszać.

    RPO zauważa jednak, że wprowadzane zmiany legislacyjne zbiegają się z realizacją sztandarowej inwestycji rządu, czyli budową Centralnego Portu Komunikacyjnego. Wiązać się będzie ona z masowymi wywłaszczeniami nieruchomości położonych na planowanej płycie lotniska, w jej sąsiedztwie oraz w związku z realizacją inwestycji towarzyszących (np. Kolei Dużych Prędkości).

    Projektodawca może być więc zainteresowany obniżeniem kosztów dla Skarbu Państwa. Jak argumentuje w swoim piśmie RPO, oszczędności po wprowadzeniu ujętych w nowelizacji zmian mogą sięgać nawet 1 mld złotych rocznie.

    Usunięcie zasady korzyści – co w zamian?

    Nowelizacja ugn, uchylając wymienione wyżej ustępy, wprowadza na ich miejsce nowe rozwiązania. Zgodnie z art. 128 ust. 1a-1c osobom wywłaszczanym przysługiwać mają dodatkowe bonusy.

    W przypadku prawa własności, odszkodowanie za wywłaszczenie ma być podwyższone o 20% kwoty odpowiadającej wartości gruntu oraz 40% różnicy między wartością nieruchomości i wartością gruntu.

    Użytkownicy wieczyści mają natomiast otrzymać równowartość tego prawa powiększoną o 20%, a właściciele mieszkań własnościowych lub z własnościowym prawem do lokalu spółdzielczego – premię sięgającą 40%.

    Dlaczego zatem wprowadzane zmiany budzą wątpliwości wielu specjalistów oraz niepokój RPO? Otóż nie ma pewności, że bonusy zrekompensują w należyty sposób przymusową utratę własności, co powinno wynikać bezpośrednio z art. 128 ust. 1 oraz art. 130 ust. 1 ugn. Rzecznik podkreśla, że odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości musi pozostawać w stosownej relacji do jej rynkowej wartości.

    A przyjęte rozwiązania nie gwarantują osobom wywłaszczanym możliwości nabycia nowej nieruchomości, porównywalnej do tej utraconej. Będą też uderzać w osoby starsze bądź nieporadne, które mogą znaleźć się w bardzo trudnym położeniu. Zostaną pozostawione niejako samym sobie, ponieważ w nowych przepisach nie uwzględnia się ich szczególnej sytuacji.

    Grozi to wręcz niektórym wywłaszczonym „eksmisją na bruk”. Gminy, na których ciąży obowiązek zapewnienia potrzeb mieszkaniowych najuboższym – zgodnie z art. 4 ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – nie będą w stanie go zrealizować. Wynika to z niedoboru lokali komunalnych oraz oczywistych ograniczeń finansowych samorządów.

    Warto przy tym nadmienić, że uznane międzynarodowe organizacje zwracają uwagę na konieczność zapewnienia wywłaszczanym kompleksowej pomocy. Dla przykładu: norma OP 4.12 Banku Światowego, stosowana podczas współfinansowanych przez tę instytucję inwestycji (m.in. budowy zbiorników retencyjnych w dorzeczu Wisły i Odry), nakłada obowiązek zaoferowania osobom wywłaszczanym kompleksowej pomocy (np. psychologicznej, kredytów i szkoleń), co ma pozwolić im na łatwiejsze odnalezienie się w nowej rzeczywistości.

    Dodatkowo, zgodnie z tą normą, kwota odszkodowania powinna pozwolić na odtworzenie stanu posiadania, czyli np. wybudowanie nowego domu o porównywalnych parametrach, co stary.

    Uzyskaj wyższe odszkodowanie dzięki usługom INLEGIS Kancelarie Prawne

    Uchylenie zasady korzyści – protesty społeczne

    Podobne wątpliwości jak RPO mają samorządy, które oponowały przeciwko likwidacji zasady korzyści w konsultacjach społecznych (podnosząc wręcz, że narusza to prawa człowieka), a także protestujący obecnie rolnicy na największym terenie, który ma zostać w najbliższym czasie wywłaszczony.

    Obszar gmin Wiskitki, Baranów i Teresin wyznaczony na realizację inwestycji megalotniska CPK, zamieszkuje obecnie kilka tysięcy osób. Dodatkowo, kolejne tysiące mogą zostać wywłaszczone w związku z realizacją inwestycji towarzyszących, czyli m.in. budową infrastruktury komunikacyjnej na lotnisko – tzw. kolejowych „szprych” i autostrady A50. 

    Rolników nie zadowala dodatkowa premia za grunty i zabudowania, ponieważ w wyniku nowych przepisów stracą nawet kilkadziesiąt procent na spadku ich wartości. Jak już wspomniano wyżej, wywłaszczane np. pod budowę Kolei Dużych Prędkości ziemie rolne zgodnie z wcześniejszymi rozwiązaniami wyceniane byłyby bowiem jako dużo droższe grunty kolejowe.

    Jest to o tyle istotne, że po zapowiedziach inwestycyjnych nieruchomości na tym obszarze bardzo staniały i obrót nimi praktycznie zamarł. Stało się tak m.in. z powodu nieustalenia ostatecznej lokalizacji lotniska, a co za tym idzie niepewności kto tak naprawdę zostanie wywłaszczony i co znajdzie się w sąsiedztwie danej działki.

    Otrzymane w związku z nowelą ugn bonusy nie będą zatem w większości przypadków mogły pozwolić na zrekonstruowanie gospodarstw rolnych stanowiących zarówno miejsce pracy, jak i zamieszkania rolników. Wynika to z ograniczonej podaży na wolnym rynku oraz specyfiki tego typu nieruchomości, które są z reguły unikalne. Dlatego niemożliwe będzie naprawienie szkód, jakie pociąga za sobą jednoczesne wywłaszczenie tak wielu nieruchomości rolnych.

    Rzecznik podnosi, że w związku z tym trudno uznać wprowadzone zmiany za słuszne. Uznaje, że odszkodowania w zaprezentowanym kształcie są minimalne. Natomiast wszelkich roszczeń za straty wynikające z wywłaszczeń, o których mowa powyżej, trzeba będzie dochodzić przed sądem na podstawie art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego. Jest to bardzo problematyczne i zwykle długotrwałe, a tym samym również kłóci się z ustawą zasadniczą.

    Czy pismo RPO przyniosło jakiś skutek? W wyniku głosowania w senacie w dniu 6 października 2022 r. nowelizacja ustawy została w całości odrzucona. Tym samym wraca ona do sejmu, gdzie będzie poddana ponownemu głosowaniu podczas kolejnego posiedzenia (26-27 października 2022 r.).

    Źródła:

    • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
    • Ustawa z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw + Zestawienie uwag z konsultacji publicznych
    • Nowe zasady ustalania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości na potrzeby Centralnego Portu Komunikacyjnego. Uwagi RPO dla Senatu z dnia 27 września 2022 r.
    Wywłaszczenia na cele obronności państwa
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Wywłaszczenia na cele obronności państwa

    Rosnące międzynarodowe napięcia oraz kwestia wzmocnienia wschodniej i północnej granicy kraju powodują, że zwiększa się rola inwestycji w obronność. Czy można obecnie przejąć prywatne grunty, …

    Czytaj →
    Wywlaszczenie pod budowe spalarni smieci
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Wywłaszczenie pod budowę spalarni śmieci

    Tradycyjna elektrownia (np. gazowa, węglowa, wodna) nie stanowi tzw. inwestycji celu publicznego. Odmienna sytuacja dotyczy spalarni śmieci. Czy to oznacza, że możną ją postawić mimo …

    Czytaj →

    przekaz nam 15pc

    Klienci, którzy rozpoczęli proces przed otrzymaniem pierwszego operatu otrzymali średnio o

    28 %

    wyższe odszkodowanie.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)