Program Dobrowolnych Nabyć pod CPK – zasady ogólne

autor: Paweł Goryl

publikacja: 4 stycznia, 2023

Mirosław Ochojski

recenzent: Mirosław Ochojski

aktualizacja: 4 stycznia, 2023

Fakty sprawdzone

Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Udostępnij artykuł:

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

Budowa megalotniska pomiędzy Łodzią a Warszawą doprowadzi do wysiedlenia kilku tysięcy osób z gmin Teresin, Baranów i Wiskitki. Chcąc zachęcić ludzi do sprzedaży ziemi, spółka CPK zaoferowała specjalny program wykupu nieruchomości na preferencyjnych warunkach. Możliwe jest też zbycie gospodarstw z rentą lub zamiana mienia na nieruchomości położone w innych lokalizacjach.

[spis]

Czym będzie CPK?

Centralny Port Komunikacyjny jest sztandarowym projektem polskiego rządu. Ogromne lotnisko (Port Lotniczy Solidarność) o powierzchni 3 tys. ha wraz z infrastrukturą wspierającą pochłonie blisko 25 miejscowości. Budowa będzie miała bezpośredni wpływ nie tylko na mieszkańców z terenu zachodniego Mazowsza. W związku z nią zaplanowano szereg inwestycji towarzyszących, m.in. „szprychy kolejowe”, które mają ułatwić dotarcie na lotnisko z oddalonych obszarów kraju. Szacuje się, że powstanie nowych linii kolejowych oraz dróg (np. autostrady A50) doprowadzi w efekcie do kilkudziesięciu tysięcy wywłaszczeń na terenie całego kraju.

Kogo dotyczy Program Dobrowolnych Nabyć?

Mieszkańcy, którzy mają stracić domy i gospodarstwa, protestują przeciwko lotnisku. Uważają, że odszkodowania za wywłaszczenia nie będą w stanie zrekompensować im utraty dorobku nieraz całych pokoleń. Spółka CPK, chcąc zachęcić rolników do oddawania ziemi, uruchomiła tzw. Program Dobrowolnych Nabyć. 

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 17 czerwca 2021 r. w sprawie gmin, na terenie których będą stosowane szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji celu publicznego w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego (dalej rozporządzenie), obszar objęty prawem pierwokupu obejmuje teren trzech gmin: Teresin, Baranów i Wiskitki. Wyznaczona strefa jest ograniczona od południa autostradą A2, od zachodu wsiami Aleksandrów oraz Guzów, od północy rozciąga się od osady Strugi poprzez wsie Szymanów i Regów do Cegłowa, natomiast na wschodzie biegnie od Cegłowa przez Basin do skraju Baranowa (ul. Daleka). Obszar ten ma łącznie ok. 74 km kw.

Do PDN mogą przystąpić właściciele, współwłaściciele i użytkownicy wieczyści posiadający nieruchomości na wyznaczonym terenie.

[wywlaszczenie-1]

Wykup nieruchomości pod CPK

Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (dalej specustawa) przewiduje, że nieruchomości będą nabywane na preferencyjnych warunkach. Spółka zastrzegła sobie przy tym dużą uznaniowość. Zgodnie z art. 29b ust. 3 specustawy, zakup jest możliwy po cenie ustalonej na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez wyznaczonego przez organ rzeczoznawcę, powiększonej o: 

  • 20% wartości gruntu oraz 40% różnicy między wartością nieruchomości i wartością gruntu – w przypadku prawa własności (ust. 3 pkt 1),
  • 40% w przypadku lokalu, stanowiącego odrębny przedmiot własności albo wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
  • 20% wartości prawa użytkowania wieczystego.

Spółka może również nabyć nieruchomość po cenie odtworzeniowej bez uwzględnienia stopnia jej zużycia (art. 29b ust. 4 specustawy). 

Natomiast, w przypadku lokali mieszkalnych i domów, w których zameldowany jest właściciel bądź użytkownik wieczysty, zakup możliwy jest po cenie wynoszącej 25-krotność aktualnego wskaźnika odtworzeniowego 1 m kw. powierzchni (art. 29b ust. 5 specustawy). 

Jeżeli w takim budynku jest zameldowanych więcej osób, to cena w odniesieniu do 3 i kolejnej osoby może zostać powiększona o 10-krotność wskaźnika (art. 29b ust. 6 specustawy). Ostateczna cena nie może jednak przekroczyć 60-krotność wskaźnika (art. 29b ust. 10 specustawy). Muszą przy tym być to osoby zameldowane w lokalu dłużej niż przez rok poprzedzający bezpośrednio dzień dokonania transakcji, a także dotyczy to jedynie bliskich właściciela – czyli np. zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osób przysposabiających i przysposobionych oraz osoby, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu (art. 29b ust. 7 specustawy). Pomija się przy tym osoby, które mają tytuł prawny do innego mieszkania (art. 29b ust. 9 specustawy).

Spółka może również nabyć nieruchomość z obszaru pierwokupu za cenę ustaloną jako iloczyn metrów kwadratowych tej nieruchomości i 150% średniej ceny metra kwadratowego uzgodnionej dla tego przedsięwzięcia (art. 29b ust. 12 specustawy). 

Jeżeli obliczona według powyższych sposobów wartość przewyższa wycenę z operatu szacunkowego o 1 mln zł albo spółka chce wykupić mienie za kwotę, która przekracza wartość wynikłą z możliwości, jakie dają zapisy specustawy, to taka transakcja wymaga uchwały wspólników (art. 29b ust. 14-15 specustawy).

[wykres-1]

Zamiana nieruchomości w Programie Dobrowolnych Nabyć

Dodatkowo, oprócz wykupu nieruchomości, spółka oferuje możliwość ich zamiany (zgodnie z art. 114 ust. 1 pkt 1 specustawy) na nieruchomości z zasobów Skarbu Państwa: Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), Lasów Państwowych, Agencji Mienia Wojskowego (AMW), Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN), starostów i prezydentów miast na prawach powiatu (por. art. 113a ust. 1 specustawy). Zamiana może nastąpić na nieruchomości o porównywalnej wartości (zawsze), natomiast funkcja może być inna, np. oddaje się gospodarstwo rolne w zamian za mieszkanie w bloku. 

Zgodnie z informacjami udostępnionymi przez CPK, nieruchomości zamienne mają znajdować się terenie 47 powiatów (32 powiatów z woj. mazowieckiego i 15 z woj. łódzkiego). Grunty rolne na wymianę mają być rozmieszczone w promieniu maks. 100 km od planowanego lotniska. 

Trudno jednak zweryfikować, jakiego rodzaju nieruchomości znalazły się w puli do wymiany, a także w jakim stopniu odpowiadają one na potrzeby ewentualnych zainteresowanych. Obecnie nie ma bowiem żadnych potwierdzonych transakcji zamiany w Programie Dobrowolnych Nabyć.

Zbycie nieruchomości z rentą pod CPK

Zgodnie z art. 29c ust. 1 specustawy, zbywający nieruchomości na obszarze objętym PDN mogą jednocześnie starać się o przyznanie specjalnej renty. Warunkami są: posiadanie przez minimum 3 lata gospodarstwa rolnego w dniu 30 czerwca 2021 r. oraz zbycie go po cenie ustalonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez wyznaczonego przez organ rzeczoznawcę (art. 29c ust. 2 specustawy). Wysokość comiesięcznego świadczenia zależy od płci i wieku rolnika. W przepisach (art. 29c ust. 5 specustawy) określono to następująco:

  • rentę w wysokości najniższej emerytury otrzymają kobiety do 55 i mężczyźni do 60 roku życia,
  • rentę w wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę dostaną kobiety po 55 i mężczyźni po 60 roku życia.

Wypłacanie renty jest dożywotnie, chyba że objęta nią osoba zdecyduje się powrócić do rolnictwa. Wówczas uprawnienia do ww. świadczenia wygasną (art. 29 ust. 7-8 specustawy).

[wywlaszczenie-2]

Program Dobrowolnych Nabyć a wywłaszczenia pod budowę CPK

Osoby, które nie zdecydują się na przystąpienie do PDN, zostaną wywłaszczone za odszkodowaniem. Możliwe jest również przyznanie nieruchomości zamiennej, co wynika bezpośrednio z zapisów art. 58 ust. 2 specustawy.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, rzeczoznawca wycenia obecne oraz przyszłe wykorzystanie nieruchomości, biorąc ostatecznie pod uwagę wyższą z uzyskanych kwot (art. 134 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Tym samym, grunty wywłaszczanych pod CPK osób mogą zostać wycenione np. nie jako ziemia orna czy łąki, ale jako lotnisko lub droga. Ten sposób obliczania kwoty, stanowiącej podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, nazywany jest zasadą korzyści. 

Projekt Ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw znosi powyższą zasadę. Nowelizacja przewiduje w zamian przyznawanie specjalnych premii (art. 1 ust 1a-1c):

  • 20% do wyceny w przypadku właścicieli gruntów.
  • 40% różnicy między wartością nieruchomości a wartością gruntu w przypadku właścicieli domów.
  • 20% do wartości przysługującego im prawa w przypadku użytkowników wieczystych.
  • 40% do wartości mieszkań własnościowych lub z własnościowym prawem do lokalu spółdzielczego.

Wywłaszczonym przysługiwałyby też: bonus 5% za wcześniejsze wydanie i opróżnienie nieruchomości, a także 10 tys. zł – wypłacane właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu mieszkającemu w wywłaszczanym lokalu. 

Projekt został odrzucony przez Senat i trafił z powrotem do Sejmu. Krytykowany jest za niekonstytucyjność, ponieważ obliczane nowym sposobem odszkodowania w większości przypadków byłyby niższe niż obecnie. Kłóci się to zatem z art. 21 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, który mówi jasno, że wywłaszczenia możliwe są jedynie za „słusznym odszkodowaniem”.

Program Dobrowolnych Nabyć a inwestycje towarzyszące CPK

Program Dobrowolnych Nabyć nie przewiduje możliwości nabywania nieruchomości w związku z inwestycjami towarzyszącymi CPK poza wyznaczonym obszarem pierwokupu. W przypadku budowy Kolei Dużych Prędkości, autostrady A50 oraz innych dróg, zastosowanie będą mieć zatem przepisy dotyczące wywłaszczeń. Warunki przymusowego pozbawiania prawa własności w tych przypadkach określają głównie: Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym oraz Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

[wywlaszczenie-3]

Program Dobrowolnych Nabyć pod CPK – podsumowanie

Program Dobrowolnych Nabyć pod CPK przewiduje możliwość wykupu nieruchomości przez spółkę przed ich wywłaszczeniem. Ze względu na m.in. dużą – zastrzeżoną w specustawie – uznaniowość, poszczególne transakcje odbywają się na drodze indywidualnych negocjacji i ich szczegóły są niejawne. Właściciele sprzedawanych gospodarstw mogą również starać się o przyznanie dożywotniej renty. Warunkiem jej comiesięcznego, dożywotniego wypłacania jest jednak porzucenie pracy na roli. Kolejną proponowaną przez spółkę opcją jest zamiana mienia na nieruchomości z zasobów Skarbu Państwa.

W przypadku, gdy dana osoba zamieszkująca teren objęty pierwokupem nie skorzysta z PDN, jej majątek zostanie wywłaszczony na zasadach określonych w specustawie.

Podstawy prawne:

  • Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 17 czerwca 2021 r. w sprawie gmin, na terenie których będą stosowane szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji celu publicznego w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego
  • Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
  • Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym
  • Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
  • Ustawa z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw

inlegis 1 procent 794

Klienci, którzy rozpoczęli proces przed otrzymaniem pierwszego operatu otrzymali średnio o

28 %

wyższe odszkodowanie.

Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

Skontaktujemy się z Tobą

Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz