Rodzaje wartości nieruchomości

Wyróżnia się szereg rodzajów wartości nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi stosują odmienną metodologię, określając wartość adekwatną do typu nieruchomości, a także celu wyceny. W dzisiejszym artykule przybliżamy tę tematykę.

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), wyróżnia się następujące rodzaje wartości nieruchomości (art. 150 ust. 1 ugn):

• • wartość rynkową;
• • wartość odtworzeniową;
• • wartość katastralną.

Dodatkowo określa się inne rodzaje wartości, do których zastosowanie mają odrębne przepisy. W przypadku nieruchomości są to: wartość bankowo-hipoteczna, wartość godziwa, wartość indywidualna, wartość ubezpieczeniowa i tzw. wartość dla wymuszonej sprzedaży nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając nieruchomość, sporządza operat szacunkowy, który stanowi pisemną opinię o jej wartości (art. 156 ust. 1 ugn). Jest jednak od tej zasady kilka wyjątków. Rzeczoznawca może bowiem sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące (art. 174 ust. 3a ugn):

• • rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
• • efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
• • skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
• • oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
• • bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
• • określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
• • wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
• • wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Wartość rynkowa nieruchomości

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 pkt 2 ugn). Jest to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 ugn).

Wartość rynkową nieruchomości określa się za pomocą następujących podejść:

• • Porównawczego – polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ugn).
• • Dochodowego – polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153 ust. 2 ugn).
• • Mieszanego – zawiera ono elementy różnych podejść (art. 152 ust. 2 ugn).

Wartość rynkową określa się na potrzeby m.in. czynności administracyjnych związanych z ustaleniem wysokości odszkodowania za wywłaszczenie, ustalenia opłaty planistycznej, adiacenckiej, na potrzeby postępowań sądowych (związanych z działem spadku, podziałem majątku małżeńskiego) itp.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Niektóre nieruchomości nie stanowią przedmiotu obrotu rynkowego, dlatego nie można określić ich wartości rynkowej. W takiej sytuacji określa się ich wartość odtworzeniową (art. 135 ust. 1 ugn). Przy wycenie rzeczoznawca majątkowy oddzielnie określa wartość gruntów i oddzielnie jego części składowych.

Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 135 ust. 2-4 ugn). Podejście stosowane podczas określania wartości odtworzeniowej nieruchomości nazywane jest kosztowym (art. 153 ust. 3 ugn).

Wartość katastralna

Zgodnie z art. 161 ust. 1-2 ugn, wartość katastralna ustalana jest w procesie powszechnej taksacji nieruchomości na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.

Z powyższego wynika, że wartość katastralna nieruchomości będzie zbliżona do wartości rynkowej. Obecnie powszechna taksacja nieruchomości nie jest prowadzona i poza programami pilotażowymi wartości katastralne nie są ustalane.

Ustawa o gospodarce precyzuje, że wartości katastralne będą mieć zastosowanie do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości (art. 162 ust. 2 ugn). Powszechnie uznaje się, że wartość katastralna będzie wykorzystywana przede wszystkim do ustalania wysokości podatku od wartości nieruchomości (tzw. podatku katastralnego).

Wartość bankowo-hipoteczna

Definicja wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości znajduje się w Ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (dalej: ubh). Zgodnie z art. 2 pkt 4 ubh, jest to ustalona zgodnie z przepisami ustawy wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczne.

Ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości powinno być dokonywane na podstawie ekspertyzy, z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości (art. 22 ust. 1-2 ubh).

Wartość godziwa

Pojęcie wartości godziwej używane jest głównie w branży finansowej oraz rachunkowości. Zgodnie z art. 28 ust 6 Ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami.

W związku z powyższym, uznaje się, że w większości sytuacji wartość godziwa będzie równoznaczna z wartością rynkową.

Wartość indywidualna

Wartość indywidualna nieruchomości na polskim gruncie została zdefiniowana w Powszechnych krajowych zasadach wyceny (PKZW) krajowy standard wyceny podstawowy nr 2 „Wartości inne niż wartość rynkowa” (dalej: wiwr). Zgodnie z pkt 3.5 wiwr, wartość indywidualna (lub inwestycyjna) to kwota pieniężna określana dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.

Wartość indywidualna (lub inwestycyjna) określana jest na podstawie założeń wskazanych przez konkretnego inwestora lub grupę inwestorów, dotyczących m.in. (pkt 3.6.1 wiwr):

• • ich wymagań lub zamierzeń w zakresie rozwoju nieruchomości,
• • sposobu zarządzania,
• • stawek czynszu,
• • poziomu pustostanów,
• • warunków finansowych,
• • stopy zwrotu zainwestowanego kapitału.

W przeciwieństwie do wartości rynkowej, która jest obiektywna, wartość indywidualna jest subiektywna. Nie należy też mylić jej z wartością rynkową nieruchomości inwestycyjnej (3.6.2-3 wiwr).

Wartość dla wymuszonej sprzedaży nieruchomości

Wartość dla wymuszonej sprzedaży jest kwotą pieniężną, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży (pkt 3.11 wiwr). Wartość ta powinna uwzględniać istotne i znane rzeczoznawcy majątkowemu okoliczności, w jakich znajduje się sprzedający.

Czas ekspozycji nieruchomości na rynku jest bardzo krótki (do 3-6 miesięcy), dodatkowo przyjmuje się, że nabywca jest świadomy niekorzystnego położenia sprzedającego. W efekcie zwykle nie udaje się osiągnąć ceny rynkowej nieruchomości (pkt 3.12.2 wiwr).

To jak bardzo wartość wymuszonej sprzedaży odbiega od wartości rynkowej, zależy od bardzo wielu czynników. Atrakcyjna lokalizacja i dobra koniunktura na rynku nieruchomości mogą sprawić, że wartości te będą do siebie zbliżone.

Określanie wartości dla wymuszonej sprzedaży nieruchomości odbywa się zazwyczaj na podstawie danych uzyskanych od syndyków i komorników. Może mieć ona zastosowanie w celu zabezpieczenia wierzytelności – w przypadku, gdy określenie tej wartości jest wymagane przez daną instytucję.

Wartość ubezpieczeniowa

Wartość ubezpieczeniowa nieruchomości stanowi kwotę pieniężną określoną przez rzeczoznawcę majątkowego dla przedmiotu ubezpieczenia. Oznacza ona górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn podanych w umowie ubezpieczeniowej (pkt 3.9 wiwr)

Zgodnie z pkt 3.10.2-4 wiwr, wartość ubezpieczeniową, w zależności od przedmiotu i zakresu ubezpieczenia, stanowić mogą różne rodzaje wartości zdefiniowane w odpowiednich przepisach prawa lub w ogólnych warunkach ubezpieczenia danego towarzystwa ubezpieczeniowego. W szczególnych przypadkach wartość ubezpieczeniowa może być też tożsama z wartością rynkową lub z wartością odtworzeniową. Wartość ubezpieczeniową ustala się zawsze na okres ubezpieczenia podany w umowie.

Wartość nieruchomości i jej rodzaje – podsumowanie

W zależności od celu wyceny oraz rodzaju nieruchomości, rzeczoznawcy określają inny rodzaj wartości. Często wybór właściwej wynika z wewnętrznych wytycznych danej instytucji. W odmiennej sytuacji znajdują się bowiem np. banki kredytowe, które muszą w swoich kalkulacjach uwzględnić możliwość uzyskania ceny odbiegającej od rynkowej na skutek ewentualnej licytacji mienia dłużnika, a w innej współwłaściciele znoszący sądownie współwłasność czy organy administracji ustalające wysokość odszkodowania za wywłaszczenie (konstytucja stanowi, że musi być ono słuszne).

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych
• Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości
• Powszechne krajowe zasady wyceny (PKZW) krajowy standard wyceny podstawowy nr 2 „Wartości inne niż wartość rynkowa”