Wycena nieruchomości komercyjnych podejściem dochodowym

Ważnym segmentem rynku nieruchomości są obiekty o funkcjach komercyjnych. Kto i za pomocą jakiej metodologii zajmuje się określaniem ich wartości? W dzisiejszym artykule opisujemy zasady wyceny nieruchomości komercyjnych podejściem dochodowym.

Nieruchomość komercyjna – co to?

Warto na wstępie zdefiniować, czym są nieruchomości komercyjne. Zgodnie z wykładnią językową będą to nieruchomości, w których prowadzi się działalność jedynie nastawioną na osiągnięcie zysków (Słownik języka polskiego PWN). W praktyce, do takich nieruchomości zaliczają się w szczególności:

• • lokale usługowe (salon fryzjerski, kosmetyczny, biuro podróży itp.)
•  
  • hotele, hostele,
•  
  • aparthotele, condohotele,
•  
  • obiekty handlowe (sklep, hurtownia),
•  
  • galerie i parki handlowe,
•  
  • stacje benzynowe,
•  
  • parkingi,
•  
  • działki inwestycyjne.

Wyceny nieruchomości komercyjnych dokonują rzeczoznawcy majątkowi, sporządzając tzw. operaty szacunkowe. Określenie wartości mienia może być konieczne np. w celach sprzedażowych, zabezpieczenia wierzytelności, na potrzeby księgowe, skarbowo-podatkowe, podziału majątku, zniesienia współwłasności, działu spadku, na potrzeby syndyka zarządzającego majątkiem upadłego przedsiębiorstwa, a także w celach odszkodowawczych – np. w przypadku wywłaszczeń.

Operat szacunkowy dotyczący danej nieruchomości może jednocześnie stanowić element wyceny przedsiębiorstwa. W raporcie takim specjalista określa wartość całego majątku – także wyposażenia, towarów, aktywów finansowych itp.

Podejścia stosowane podczas wyceny nieruchomości

Wyróżnia się 4 podejścia wyceny nieruchomości (art. 152 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn):

• • porównawcze,
•  
  • dochodowe,
•  
  • kosztowe,
•  
  • mieszane.

Od decyzji danego rzeczoznawcy majątkowego zależy wybór metodologii. Dokonuje tego, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn).

W praktyce nieruchomości komercyjne są wyceniane zwykle podejściem porównawczym (muszą być znane cechy nieruchomości podobnych i ich ceny transakcyjne) oraz – preferowanym w ich przypadku – podejściem dochodowym. W dzisiejszym artykule omawiamy szerzej podejście dochodowe.

Wycena nieruchomości komercyjnych podejściem dochodowym

Zgodnie z art. 153 ust. 2 ugn, podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

Jeżeli rzeczoznawca majątkowy zamierza zastosować do wyceny nieruchomości podejście dochodowe, powinien poznać dochód uzyskiwany lub możliwy do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych (§ 9 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, dalej: rozporządzenie).

Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe. Do wpływów pozaczynszowych zalicza się m.in. dochody z udostępnienia nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi, itp. (pkt 3.1.1-2 Noty interpretacyjnej: Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości, dalej: nota).

Metody wyceny nieruchomości komercyjnych

Zgodnie z § 10 ust. 1 rozporządzenia, w podejściu dochodowym wykorzystuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.

Metodę inwestycyjną należy zastosować przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochody obejmujące wpływy z czynszów najmu lub dzierżawy, których wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów, oraz wpływy pozaczynszowe możliwe do uzyskania z udostępnienia nieruchomości (§ 10 ust. 2-3 rozporządzenia).

Metodę zysków należy użyć przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w sposób przewidziany dla metody inwestycyjnej. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych (§ 10 ust. 4 rozporządzenia).

W razie konieczności, w wycenie nieruchomości komercyjnych można zastosować równocześnie metodę inwestycyjną i metodę zysków. Dochód z nieruchomości stanowi w takim wypadku sumę dochodów obliczonych na te dwa sposoby (pkt 3.2.2 noty).

Techniki wyceny nieruchomości komercyjnych

Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji lub jako iloczyn stabilnego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji (§ 11 ust. 1 rozporządzenia).

Stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemne relacje między dochodami możliwymi do uzyskania z nieruchomości podobnych a cenami transakcyjnymi uzyskanymi za te nieruchomości, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla natomiast okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości (§ 11 ust. 2-3 rozporządzenia).

Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy. Uzyskaną sumę powiększa się o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.

Liczba lat prognozy jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej (§ 12 ust. 1-3 rozporządzenia).

Stopę dyskontową ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości. Powinna ona uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość (§ 12 ust. 4 rozporządzenia).

Przy obliczaniu strumieni dochodów nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości (§ 13 rozporządzenia).

W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości:

• • stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych (§ 14 ust. 1 rozporządzenia);
•  
  • stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej (§ 14 ust. 2 rozporządzenia).

Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową rzeczoznawcy powinni określać z zachowaniem tzw. zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości (§ 15 rozporządzenia).

Koszt wyceny nieruchomości komercyjnych

Wycena nieruchomości komercyjnych jest procesem złożonym, wymagającym zebrania wielu danych oraz dużej wiedzy merytorycznej. Dlatego też sporządzenie dla nich operatu szacunkowego kosztuje zazwyczaj więcej niż np. dla mieszkania lub działki rolnej. Cena za sporządzenie operatu szacunkowego małego lokalu komercyjnego może zaczynać się od ok. 2,5 tys. złotych, a sięgać kilkudziesięciu i więcej tysięcy złotych w przypadku galerii handlowych lub dużych biurowców.

Wycena nieruchomości komercyjnych podejściem dochodowym – podsumowanie

W standardach Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zaznaczono wyraźnie, że podejście dochodowe jest stosowane w przypadku określania wartości nieruchomości generujących dochód bądź stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości (pkt 1.2 noty). Podejście to bywa jednocześnie uznawane za najtrudniejsze.

Nierzadko pojawiają się również problemy ze zgromadzeniem odpowiedniej bazy danych (np. odnośnie wysokości czynszów), ponieważ prywatne przedsiębiorstwa niechętnie udzielają takich informacji. Z tego powodu podejściem najczęściej wybieranym przez niektórych rzeczoznawców do wyceny nieruchomości komercyjnych bywa podejście porównawcze. Uznaje się jednak, że wartość nieruchomości określona za jego pomocą może być mniej dokładna.

Podobnie sprawa wygląda w przypadku pozostałych podejść, których zastosowanie powinno być ograniczone do uzasadnionych przypadków, kiedy nie ma możliwości ustalenia uzyskiwanych lub możliwych do uzyskania dochodów z danej nieruchomości komercyjnej.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
• Krajowe standardy wyceny specjalistyczne: Ogólne zasady wyceny przedsiębiorstw (Uchwała Rady Krajowej z dnia 11 lipca 2011 r.)
• Nota interpretacyjna: Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości (Uchwała Rady Krajowej z dnia 9 grudnia 2008 r.)