Wartość rynkowa nieruchomości – czym jest w przypadku ustalania odszkodowania za wywłaszczenie

Podstawowym sposobem wyceny nieruchomości na potrzeby wywłaszczeń jest oszacowanie jej tzw. wartości rynkowej. Czym dokładnie ona jest, w oparciu o jakie zasady rzeczoznawcy majątkowi sporządzają operaty szacunkowe i czy na ostateczny kształt ustalonej wartości wpływają ceny nieruchomości w danej okolicy?

Czym jest wartość rynkowa nieruchomości?

Przepisy mówią jasno, że w przypadku przymusowego pozbawienia mienia na tzw. cele publiczne podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania jest oszacowana wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Dopiero wtedy, gdy danego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie rynkowym, określa się wartość odtworzeniową, która polega na oddzielnym oszacowaniu wartości gruntu oraz oddzielnym określeniu wartości jego części składowych, tj. trwale z nim związanych budynków oraz instalacji, nasadzeń roślinnych, upraw itp. (art. 135 ugn). Ustawa precyzuje, że podczas określania wartości odtworzeniowej należy wziąć również pod uwagę ewentualny stopień zużycia części składowych (art. 151 ust. 2 ugn).

Wartość rynkowa nieruchomości jest ustalana w odniesieniu do cen transakcyjnych (nie ofertowych) nieruchomości podobnych, czyli o cechach porównywalnych do wycenianej.

Trzeba przy tym pamiętać, że wyłącznie wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego może stanowić dla organów podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie (art. 7 ugn). Legislator jednocześnie nakazuje rzeczoznawcom, aby podczas sporządzania operatu szacunkowego (czyli pisemnej opinii o wartości nieruchomości) kierowali się ustaleniem szacunkowej kwoty, jaką w dniu wyceny można uzyskać podczas transakcji na warunkach rynkowych pomiędzy stronami działającymi z tzw. rozeznaniem, rozwagą oraz niebędącymi pod przymusem (art. 151 ust. 1 ugn).

Zgodnie z art. 134 ust. 2 ugn, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności:

• • rodzaj nieruchomości (np. działka budowalna, mieszkanie, dom wolnostojący);
• • położenie (np. dostęp do drogi, oddalenie od usług publicznych, charakter dzielnicy);
• • sposób użytkowania (np. uprawa roli, prowadzenie działalności usługowej, nieużytek);
• • przeznaczenie (np. według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);
• • stan nieruchomości (np. wiek budynku, rodzaj ogrzewania, koszty użytkowania);
• • aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami na właściwym rynku, który powinien być konkretnie ustalony co do miejsca i czasu.

Rzeczoznawcy majątkowi podczas wyceny biorą też pod uwagę lokalne i regionalne trendy rynkowe, a nawet dane demograficzne czy przyszłe plany rozwoju w okolicy.

Szacunkowa kwota podczas ustalania wartości rynkowej nieruchomości

Aby sporządzony operat szacunkowy odzwierciedlał realną wartość rynkową, rzeczoznawcy powinni podczas swojej pracy uwzględniać kluczowe cechy nieruchomości, pomijając te nieistotne, a także zwracać uwagę na zmienne mogące zaburzyć ostateczny kształt wyceny.

Zgodnie z wydanym przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych „Krajowym Standardem Wyceny Podstawowej – Wartość Rynkowa” (dalej: KSWP wr) pkt 2.2.1., prawidłowy szacunek powinien wykluczać z wyceny w szczególności:

• • cenę zawyżoną lub zaniżoną przez jakiekolwiek szczególne warunki lub okoliczności (np. finansowanie), które są nietypowe;
• • umowy sprzedaży i najmu zwrotnego (właściciel sprzedaje nieruchomość, którą następnie wynajmuje);
• • szczególne wynagrodzenia lub koncesje udzielone przez kogokolwiek związanego z transakcją;
• • inne elementy wartości szczególnej (tzn. uwzględniającej cechy nieruchomości, które posiadają specyficzną wartość dla konkretnego nabywcy).

Warto jednocześnie pochylić się nad przywołanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami pojęciem „warunków rynkowych”.

Wskazane powyżej standardy precyzują, że aby wymóg został spełniony, to musi upłynąć odpowiedni czas prezentacji nieruchomości ewentualnym klientom, a transakcja powinna zostać poprzedzona przeprowadzonymi wcześniej czynnościami marketingowymi, aby sprzedaż mogła odbyć się za najlepszą – a zarazem rozsądną – cenę akceptowalną przez obie strony.

Kluczowe może być wiec zamieszczenie ogłoszenia na kilku popularnych portalach, a także w lokalnej prasie. Natomiast czas ekspozycji musi być wystarczający do tego, aby wystawione ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości przyciągnęło odpowiednią liczbę potencjalnych nabywców.

Zamiar zawarcia umowy podczas szacowania wartości rynkowej nieruchomości

Niezmiernie ważną kwestią jest również ustalenie ceny za jaką hipotetyczny (nie faktyczny) nabywca mógłby kupić nieruchomość od także hipotetycznego właściciela (por. pkt 2.2.5 KSWP wr).

Osoby te powinny być zainteresowane zakupem lub zbyciem nieruchomości, ale nie za każdą cenę i bez przesadnej determinacji. Nie można przy tym zakładać ewentualnego wahania po obu stronach w odniesieniu do rzeczywistej chęci podpisania umowy. Osoby te powinny chcieć przeprowadzić transakcję, ale w sposób racjonalny i pragmatyczny oraz w zastanych realiach rynkowych.

Oznacza to stan, w którym strony są odpowiednio zmotywowane do dokonania transakcji, ale zarazem nie są do tego zmuszone ani nadmiernie namawiane (pkt 2.2.7. KSWP wr). Co ważne – w modelowej transakcji obecny sprzedający powinien także zostać zaliczony do grona potencjalnych nabywców.

Trzeba zaznaczyć, że powyższa hipotetyczna sytuacja zwykle nie występuje w trakcie postępowań wywłaszczeniowych. Przede wszystkim strony postępowania są od siebie zależne. Strona wywłaszczająca jest przy tym co do zasady silniejsza, ponieważ może wymóc na właścicielu wydanie nieruchomości. Działa również często pod presją czasu, realizując harmonogram budowy.

Natomiast strona wywłaszczana zazwyczaj nie ma zbyt wielu kart przetargowych, a np. w przypadku wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (tzw. ZRID) z rygorem natychmiastowej wykonalności inwestor ma prawo od razu zająć wywłaszczaną nieruchomość.

W związku z powyższym, podczas szacunków na potrzeby wywłaszczeń, rzeczoznawca powinien zwrócić szczególną uwagę na dochowanie zasad sztuki, tj. wykazać się bezstronnością oraz rzetelnością.

Wartość rynkowa nieruchomości a zasada korzyści

Rzeczoznawca, sporządzając operat szacunkowy, zobowiązany jest do stosowania tzw. „zasady korzyści”. Zgodnie z nią, jeżeli wywłaszczenie nie wpływa na zwiększenie wartości nieruchomości, jej wartość do celów ustalenia odszkodowania jest określana na podstawie obecnego sposobu użytkowania.

Natomiast, jeśli planowane wywłaszczenie zwiększa wartość nieruchomości, to wysokość odszkodowania musi zostać ustalana na podstawie alternatywnego użytkowania – tj. zgodnego z tym przeznaczeniem (art. 134 ust. 3-4 ugn).

W przypadku ustalania wartości nieruchomości na potrzeby wywłaszczeń pod drogi stosowana może być oprócz powyższej zasady, także tzw. „mała zasada korzyści”. Polega na specyficznym wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości drogowych.

Jako że rzadko bywają one przedmiotem obrotu, to zgodnie z § 36 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

• • Wartość nieruchomości przeznaczonych pod nowe drogi publiczne lub na powiększenie już istniejących jest określana przez pomnożenie wartości jednego metra kwadratowego gruntów, z której wydzielono te nieruchomości, przez ich powierzchnię.
• • Wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne jest określana przez pomnożenie wartości jednego metra kwadratowego gruntów o przeznaczeniu dominującym wśród przyległych działek przez ich powierzchnię.

Obie uzyskane wartości są następnie powiększane, na podstawie analizy rynku nieruchomości, ale nie więcej niż o 50%.

W niektórych przypadkach, jeżeli przyszłe przeznaczenie nieruchomości jest zgodne z celem wywłaszczenia (np. nieruchomość oznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako droga), to zasada korzyści nie będzie miała zastosowania.

Wartość rynkowa nieruchomości – podsumowanie

Wartość rynkowa nieruchomości odnosi się do najbardziej prawdopodobnej, możliwej do uzyskania na wolnym rynku oraz w konkretnej dacie szacunku, ceny transakcyjnej. Trzeba przy tym zaznaczyć, że rzeczoznawcy podczas jej określania mają dużą swobodę postępowania. Należy do nich wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn).

Wycena nieruchomości musi być jednocześnie zgodna z pewnymi regułami, które wyznaczają:

• • przepisy prawa,
• • standardy zawodowe,
• • etyka zawodowa,
• • staranność i rzetelność,
• • bezstronność.

W przypadku, gdy pojawiają się wątpliwości w odniesieniu do sporządzonego operatu szacunkowego, strona ma możliwość wnoszenia do niego uwag oraz zarzutów. Po wydaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania osobie wywłaszczanej przysługuje natomiast prawo do wniesienia odwołania.

Trzeba przy tym mieć na uwadze, że wnoszenie odwołania bez pogłębionej analizy stanu prawnego, a jedynie w wyniku niezgody na wysokość ustalonej kwoty, może nie przynieść oczekiwanych efektów. Skuteczność odwołania zależy bowiem od tego, czy decyzja administracyjna została wydana z naruszeniem przepisów.

Jeżeli pomimo dowodów na takie działanie, organ wyższej instancji nie rozpatrzy pozytywnie odwołania, to pozostaje złożenie skargi do właściwego wojewódzkiego sądu administracyjnego (WSA). W ostateczności skargę kasacyjną na orzeczenie WSA składa się natomiast do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych stanowiące normy zawodowe w dziedzinie wyceny nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie