Czynniki wpływające na poziom wartości nieruchomości

Na wartość nieruchomości mają wpływ ich indywidualne cechy, lokalne uwarunkowania, a także ogólne trendy rynkowe. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, jakie czynniki najmocniej oddziałują na tzw. wartość rynkową nieruchomości oraz czy jest ona tożsama z ceną, za jaką ją nabyto.

Każdy właściciel nieruchomości powinien poznać czynniki wpływające na poziom wartości posiadanego mienia. Przyda się to zarówno w razie chęci sprzedaży nieruchomości, jak i w różnych sytuacjach administracyjnych. Odpowiednia wiedza w razie sporów z organami pozwala bowiem stronie skuteczniej zadbać o swoje prawa.

Określenie wartości nieruchomości – kiedy jest ważne?

Dokładnym określeniem wartości nieruchomości dla celów urzędowych zajmują się uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi sporządzający opinie w formie operatów szacunkowych (art. 7 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Z ich wycen korzystają również np. banki na potrzeby ustalenia zabezpieczeń kredytów hipotecznych.

Określenie wartości nieruchomości jest dla organów administracyjnych niezbędne m.in. do:

• • Ustalenia wysokości odszkodowania w przypadku wywłaszczeń (art. 131 ust. 2 ugn).
•  
  • Ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, czyli opłaty wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości (art. 4 pkt 11 ugn).
•  
  • Aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (art. 77 ust. 3 ugn).
•  
  • Ustalenia opłaty planistycznej, czyli opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 36 ust. 4 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp).
•  
  • Ustalenia należnego odszkodowania w przypadku, gdy wartość nieruchomości uległa obniżeniu na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 36 ust. 3 upzp).
•  
  • Ustalenia odszkodowania w sytuacji, gdy po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone (art. 36 ust. 1 upzp).

Dla nieruchomości będących przedmiotem obrotu określa się tzw. wartość rynkową, czyli szacunkową kwotę możliwą do uzyskania w dniu wyceny w transakcji sprzedaży na warunkach rynkowych. Dodatkowo kupujący i sprzedający muszą mieć stanowczy zamiar zawarcia umowy, a przy tym działać z rozeznaniem oraz bez przymusu (art. 151 ust. 1 ugn). Trzeba przy tym zaznaczyć, że rzeczoznawca, wyceniając mienie, będzie kierował się specjalistyczną metodologią, dążąc do ustalenia realnej wartości nieruchomości. Nie będzie on natomiast uwzględniał w swoich szacunkach ceny, jaką właściciel faktycznie zapłacił za daną nieruchomość (mogła ona być zaniżona lub zawyżona). Należy bowiem pamiętać, że większość osób wystawiających ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości ustala jej wartość niejako „na oko”, a to jaką ostatecznie cenę zapłaci nabywca zależy od wielu subiektywnych czynników – często nie do końca racjonalnych.

W przypadku nieruchomości, które nie są przedmiotem obrotu rynkowego rzeczoznawca ustala natomiast tzw. wartość odtworzeniową, która jest równa kosztom odtworzenia nieruchomości, z uwzględnieniem stopnia jej zużycia (art. 150 ust. 3 ugn).

Warto dodać, że rzeczoznawcy majątkowi zajmują się też określaniem tzw. wartości katastralnej nieruchomości, którą wykorzystuje się następnie do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo na potrzeby innych czynności urzędowych wymagających określenia wartości nieruchomości (art. 162 ust. 2 ugn). Wartość tę ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości z wykorzystaniem ich cen transakcyjnych na obszarze danej gminy lub – gdy brakuje tego typu danych – na obszarze gmin sąsiadujących (art. 161 ust. 2 ugn).

Jakie czynniki mają wpływ na rynek nieruchomości?

Powszechnie uznaje się, że we współczesnej gospodarce rynkowej największy wpływ na ceny nieruchomości ma polityka pieniężna banków centralnych – a ściślej wysokość stóp procentowych. Niskie stopy procentowe przekładają się bowiem na większą dostępność kredytów hipotecznych, a to stymuluje popyt. Dodatkowo niskie stopy powodują, że brakuje innych bezpiecznych form lokowania środków finansowych (oszczędności) niż inwestowanie w nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ w otoczeniu niskich stóp oferowane przez banki oprocentowanie lokat bankowych jest symboliczne lub nawet ujemne.

Innymi istotnymi czynnikami mającymi wpływ na rynek nieruchomości są:

• • Demografia: szybki napływ ludności na dany teren może bardzo mocno ograniczyć podaż wolnych mieszkań, podobnie odpływ może poskutkować zwiększeniem ich dostępności, a tym samym obniżeniem cen. Duże znaczenie może mieć również starzenie się społeczeństwa czy wchodzenie w dorosłość roczników z wyżu demograficznego.
•  
  • Lokalizacja: najdroższe są nieruchomości położone w centrach dużych miast oraz w popularnych miejscowościach turystycznych.
•  
  • Ogólna kondycja gospodarcza: nieruchomości drożeją szybciej w otoczeniu niskiego bezrobocia oraz rosnących dochodów społeczeństwa.
•  
  • Rządowe programy stymulujące popyt: wprowadzenie dopłat do kredytów hipotecznych lub dofinansowanie wkładu własnego umożliwia zakup nieruchomości większej niż dotychczas liczbie osób, co w krótkim okresie zwiększa popyt.
•  
  • Swoboda obrotu: punkt ten łączy się niejako z wcześniejszym. Wprowadzenie ograniczeń w obrocie nieruchomościami pewnego typu może zauważalnie zahamować wzrost ich cen, co obserwuje się np. na krajowym rynku ziemi rolnej.
•  
  • Czynniki społeczne: różne zjawiska mogą mocno wpłynąć na zmianę wartości poszczególnych rodzajów nieruchomości, np. utrudnienia w podróżowaniu doprowadziły w 2020 r. do znacznego wzrostu cen działek rekreacyjnych.
•  
  • Planowanie przestrzenne: uchwalenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub specjalnych stref ochrony (obszarów Natura 2000, stref ochrony uzdrowiskowej itp.) może mocno wpłynąć na możliwość zagospodarowania nieruchomości na danym terenie, a tym samym wpłynąć na ich wartość.

Analizując rynek nieruchomości, należy mieć na uwadze, że jest on bardzo niejednorodny pod względem lokalnym, a także dzieli się na wiele segmentów (nieruchomości gruntowe, mieszkalne, komercyjne itp.). Charakteryzuje się również dużą wrażliwością na zwiększony w krótkim czasie popyt, za którym nie nadąża podaż – liczba nieruchomości jest ograniczona, a np. wybudowanie nowych mieszkań trwa wiele miesięcy. Co do zasady nieruchomości stanowią towar deficytowy, dlatego nawet po gwałtownych wzrostach, ich uśrednione ceny nominalne rzadko spadają do wcześniejszych poziomów.

Co zwiększa lub obniża wartość danej nieruchomości?

Oprócz opisanych powyżej czynników makro działających na rynek nieruchomości, istnieje szereg indywidualnych cech (czynników mikro) mogących w określonych sytuacjach zwiększać lub obniżać wartość poszczególnych nieruchomości. Należą do nich:

• • Stan techniczny: nowe mieszkania w dobrym stanie technicznym są przeważnie droższe od starych i zaniedbanych mieszkań o podobnym metrażu i w podobnej lokalizacji.
•  
  • Otoczenie: wartość mieszkania podnoszą łatwy dostęp do komunikacji, infrastruktury technicznej, usług publicznych, centrów handlowych, obszarów rekreacyjnych, a obniżają uciążliwe sąsiedztwo torów kolejowych, ruchliwej drogi lub zakładu mającego negatywny wpływ na środowisko (huty, skupu złomu).
•  
  • Bezpieczeństwo: domy czy mieszkania położone w dzielnicach o „złej sławie” będą tańsze od znajdujących się w bardziej prestiżowych lokalizacjach, np. na strzeżonych i ogrodzonych osiedlach.
•  
  • Ukształtowanie terenu: działki trudne do zagospodarowania (o nieregularnym kształcie, podmokłe czy pagórkowate) są zwykle tańsze od gruntów o podobnej powierzchni, ale dogodniejszym ukształtowaniu.
•  
  • Stan prawny: nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym oraz nieobciążone (np. służebnościami) są zwykle atrakcyjniejsze dla ewentualnych nabywców.
•  
  • Funkcjonalność: negatywnie na wartość mieszkania mogą wpływać np. przechodnie pokoje, ślepa kuchnia, brak piwnicy czy garażu/przynależnego miejsca postojowego;
•  
  • Metraż: mniejsze mieszkania odznaczają się zwykle niższą ceną całkowitą, natomiast wyższą ceną za metr kwadratowy w porównaniu do dużych mieszkań o porównywalnym standardzie technicznym i w podobnej lokalizacji.
•  
  • Energooszczędność: ocieplone budynki są bardziej atrakcyjne, ponieważ generują mniejsze koszty utrzymania. Dodatkowo zmiany w przepisach, wynikające z realizacji dyrektyw unijnych związanych z tzw. transformacją energetyczną, mogą w najbliższym czasie zupełnie wyłączyć z obrotu rynkowego domy czy mieszkania bez świadectwa energetycznego, a także nałożyć kary administracyjne na ich właścicieli.

Wskazane powyżej cechy mają duże znaczenie dla osób zainteresowanych kupnem nieruchomości. Będą miały więc zastosowanie także podczas profesjonalnej wyceny nieruchomości podejściem porównawczym, za pomocą którego rzeczoznawca oszacowuje nieruchomość, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ugn). Między innymi na podstawie wyszczególnionych cech ustali bowiem nieruchomości podobne.

Jak już wspomniano, niektóre nieruchomości nie stanowią przedmiotu obrotu rynkowego. Dla przykładu, ustalenie wartości odtworzeniowej gospodarstwa wycenianego na potrzeby wywłaszczenia podejściem kosztowym będzie wymagać od rzeczoznawcy majątkowego dogłębnej analizy wszystkich części składowych nieruchomości. Znaczenie zatem będą miały nie tylko powierzchnia gruntów oraz ogólny stan budynków, ale również wszelkiego rodzaju trwale związane z budynkami lub gruntem instalacje (np. biogazownie, farmy fotowoltaiczne), a także rosnące w gruncie rośliny (por. art. 153 ust. 3 ugn).

Odrębnie określa się natomiast wartość nieruchomości za pomocą podejścia dochodowego, stosowanego przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości (art. 153 ust. 2 ugn). Podejście to wykorzystuje się przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, czyli przedsiębiorstw produkcyjnych, obiektów magazynowych, hoteli itp.

Czynniki wpływające na wartość nieruchomości – podsumowanie

Na wartość nieruchomości wpływają różne czynniki – od kwestii makroekonomicznych, przez lokalne uwarunkowania, aż po indywidualne cechy poszczególnych nieruchomości. Właściciele powinni je znać, aby skutecznie zarządzać swoim mieniem, zwłaszcza w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości lub podczas sporów administracyjnych. Określenie dokładnej wartości nieruchomości jest ważne w rozmaitych sytuacjach urzędowych, takich jak wywłaszczenia, naliczenie opłaty planistycznej lub adiacenckiej. Do wyceny uznawanej przez organy uprawnieni są wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi, którzy pracują w oparciu o branżową metodologię – ustawowe wytyczne oraz specjalistyczne standardy zawodowe.

Do najważniejszych czynników kształtujących poziom wartości nieruchomości na rynku należą polityka pieniężna banków centralnych, demografia, lokalizacja, ogólne otoczenie gospodarcze oraz czynniki sztucznie stymulujące popyt (np. programy rządowe). W przypadku poszczególnych nieruchomości kluczowe są natomiast m.in. stan techniczny, bezpośrednie otoczenie, metraż, funkcjonalność oraz stan prawny.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ewa Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006 r.