Opłata adiacencka – co to jest

Opłata adiacencka jest daniną pobieraną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Może być ustalona w drodze decyzji przez władze gminy w kilku zdefiniowanych ustawowo sytuacjach. Ile wynosi ta opłata i czy istnieją sposoby, aby jej uniknąć?

Opłata adiacencka bywa mylona z tzw. opłatą planistyczną. Zgodnie z art. 34 ust. 4 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, opłata planistyczna może być naliczona, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą.

Opłata planistyczna nie może być przy tym wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości, a jej stawka ujęta w procentach powinna zostać określona w uchwalonym planie.

Natomiast do ustalenia opłaty adiacenckiej konieczne jest zajście jednej z trzech określonych ustawowo sytuacji prowadzących do wzrostu wartości nieruchomości, który musi potwierdzić każdorazowo uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Tylko sporządzone przez niego opinie w formie operatu szacunkowego mają moc urzędową (art. 146 ust. 1a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Opłata adiacencka wynikająca ze wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową infrastruktury technicznej

Zgodnie z art. 4 pkt 11 ugn, pierwszą sytuacją, w której może zostać ustalona opłata adiacencka jest wzrost wartości nieruchomości wynikający z budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

Podstawą do naliczenia opłaty jest art. 144 ust. 1-2 ugn. Według jego treści, w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich partycypują właściciele nieruchomości lub użytkownicy wieczyści, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Istotna jest przy tym sama możliwość korzystania z ww. infrastruktury, a nie faktyczne jej używanie.

Opłatę ustala wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1-2 ugn).

Musi przy tym obowiązywać uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej dla opłaty adiacenckiej, która nie może być wyższa niż 50% wzrostu wartości nieruchomości (art. 146 ust. 2 ugn) lub 75%, jeśli nieruchomość znajduje się w specjalnej strefie rewitalizacji (art. 146 ust. 2a ugn).

Na wniosek właściciela opłata adiacencka może zostać rozłożona na roczne raty płatne przez maksymalnie 10 lat, co powinno zostać określone w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność ta podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki (art. 147 ust. 1 ugn).

Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (art. 147 ust. 2 ugn).

Opłatę należy uiścić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Kwota opłaty podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. Na poczet opłaty zaliczane są świadczenia pieniężne, jeśli zostały wniesione w celu realizacji przedsięwzięcia (art. 148 ust. 1-4 ugn).

Opłata adiacencka w związku z podziałem nieruchomości

Kolejnym przypadkiem, kiedy może zostać naliczona opłata adiacencka, jest poddział nieruchomości dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa.

W przypadku gdy wartość nieruchomości wzrosła, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić opłatę do kwoty 30% różnicy wartości nieruchomości. Aby opłata mogła zostać ustalona, konieczna jest obowiązująca uchwała określająca jej wysokość. Wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty powinno nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (art. 98a ust. 1 ugn).

Także w tym przypadku opłata może zostać rozłożona na 10 lat, odsetki naliczane są zgodnie ze stopą redyskonta weksli i całość kwoty podlega waloryzacji. Obowiązek uiszczenie opłaty pojawia się również w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna (art. 98a ust. 1 ugn).

Wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b ugn).

Istotną informacją dla osoby zobowiązanej do uiszczenia opłaty jest to, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, to do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie (art. 98a ust. 3 ugn).

W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu można przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością pokrywane są w formie dopłat (art. 98a ust. 4 ugn).

Opłata adiacencka w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości

Trzecią i ostatnią sytuacją, w której może zostać ustalona opłata adiacencka przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta jest podział i scalenie nieruchomości. Zgodnie z art. 107 ust. 1 ugn, osoby otrzymujące w wyniku przekształceń nowe nieruchomości są zobowiązane do wniesienia opłaty adiacenckiej w wysokości maksymalnie 50% wzrostu wartości w odniesieniu do nieruchomości wcześniejszych.

Wysokość opłaty adiacenckiej powinna zostać określona w uchwale o podziale i scaleniu nieruchomości (art. 107 ust. 2 ugn). Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala organ w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, podpisując protokół uzgodnień.

Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, to warunki uiszczenia opłaty określa rada gminy w podjętej uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy od terminu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (art. 107 ust. 3 ugn). Należy bowiem pamiętać, że scalanie dużej liczby rozdrobnionych działek wiąże się z dużymi zmianami zagospodarowania przestrzennego – trzeba wytyczyć i wybudować nowe drogi dojazdowe do powstałych nieruchomości, mosty itp.

Za działki gruntu, wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, a także za urządzenia, których właściciele lub użytkownicy wieczyści nie mogli odłączyć od gruntu, oraz za drzewa i krzewy gmina (lub inny organ – w zależności od tego, do kogo należy droga) wypłaca odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielami lub użytkownikami wieczystymi a właściwym organem jednostki samorządu terytorialnego lub starostą (art. 106 ust. 1 ugn).

Jeżeli za urządzenia, drzewa i krzewy pozostawione na działce zostało wypłacone odszkodowanie, to nie uwzględnia się ich przy ustaleniu wartości dotychczasowych gruntów (art. 107 ust. 1 ugn).

W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej są pokrywane w formie dopłat (art. 107 ust. 5 ugn).

Kto jest zobowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej w przypadku zbycia nieruchomości?

Orzecznictwo nie jest jednomyślne, kto powinien uiścić opłatę adiacencką w przypadku zbycia nieruchomości. Raz za osobę zobowiązaną uznawano osobę, która była właścicielem nieruchomości w dacie wzrostu jej wartości, w innych sytuacjach – właściciela w dacie wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty.

Aktualnie dominujący kierunek uznaje, że zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest ten właściciel nieruchomości, który uzyskał zwiększenie użyteczności nieruchomości i w jego wyniku wzrost jej wartości, a więc ten, któremu prawo własności do nieruchomości przysługuje w chwili stworzenia warunków podłączenia do urządzenia.

Nabywca nieruchomości o stworzonych uprzednio warunkach podłączenia do urządzenia nie zyskuje bowiem użyteczności tej nieruchomości w wyniku stworzenia warunków podłączenia do urządzenia, lecz nabywa już nieruchomość z możliwością podłączenia jej do urządzenia infrastruktury technicznej.

W chwili nabycia nieruchomość posiada już lepsze walory użytkowe, które determinują wysokość ceny nabycia w przypadku umowy sprzedaży, dlatego zbywca uzyskuje możliwość sprzedaży nieruchomości za cenę odzwierciedlającą jej wartość z ulepszeniem wynikającym ze stworzenia warunków podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 kwietnia 2010 r. sygn. akt I OSK 514/09).

Zdarzały się jednak starsze wyroki odwołujące się do przyjęcia sukcesji uniwersalnej praw i obowiązków związanych z nabywaną nieruchomością. Zgodnie z Wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek zamiejscowy w Warszawie z dnia 26 stycznia 1995 r. sygn. akt I SA 2528/93: skoro z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z nabytą rzeczą, to na kupujących przechodzą wszelkie świadczenia związane z posiadaniem nabytej nieruchomości, w tym także opłata adiacencka i to od nich organ administracji może żądać jej zapłaty.

Identyczne podejście przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 6 maja 2009 r. sygn. akt II SA/Łd 246/09, orzekając, że opłata adiacencka nie jest świadczeniem osobistym właściciela nieruchomości jako osoby odnoszącej korzyści z budowy urządzeń.

Jest to obowiązek o charakterze rzeczowym, związany z nieruchomością i ją obciążający, nawet z możliwością ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego. W konsekwencji, w przypadku zbycia nieruchomości obowiązek uiszczenia opłaty przechodzi na nabywcę.

Opłata adiacencka a spadkobiercy

Rozbieżne stanowiska występują w przypadku śmierci osoby zobowiązanej do uiszczenia opłaty. Zgodnie z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 44/18, prawnorzeczowy charakter sytuacji prawnej spadkodawcy (właściciela podzielonej nieruchomości), powoduje, że spadkobiercy, nabywając nieruchomość w wyniku sukcesji pod tytułem ogólnym, „wchodzą” w nią w zastępstwie poprzedniego właściciela.

W związku z nabyciem nieruchomości w konsekwencji następstwa pod tytułem ogólnym, spadkobiercy wstępują w sytuację prawnorzeczową spadkodawcy, a tym samym uzyskują także korzyść wynikającą z podziału nieruchomości, co uzasadnia ustalenie dla nich opłaty adiacenckiej.

Zupełnie odmienne podejście przyjęto w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 11 stycznia 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 574/16, stwierdzając, że brak jest podstaw do zobowiązywania do wniesienia opłaty adiacenckiej spadkobierców właściciela nieruchomości z dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej, gdyż do spadku nie należą majątkowe prawa i obowiązki o charakterze publicznoprawnym.

Regionalne Izby Obrachunkowe wyrażają w większości pogląd, że z obecnych przepisów nie wynika, aby istniała możliwość obciążenia opłatą adiacencką następców prawnych zmarłego właściciela nieruchomości (por. Wyjaśnienie Regionalnej Izby Obrachunkowej w Katowicach z dnia 1 czerwca 2022 r. znak WA-023/23/22).

Opłata adiacencka a współwłasność nieruchomości

Co do zasady, organy są zgodne, że w przypadku, gdy nieruchomość stanowi przedmiot współwłasności, nie można domniemywać solidarnego obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej przez zobowiązanych, gdyż brak wyraźnej normy zezwalającej organowi administracji na solidarne obciążanie współwłaścicieli nieruchomości opłatą adiacencką.

Powinna zostać wydana decyzja ustalająca jedną opłatę adiacencką oraz rozdzielająca zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli stosownie do ich udziałów we współwłasności podzielonej nieruchomości (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 28 marca 2018 r. sygn. akt II SA/Po 1177/17).

Czy można uniknąć opłaty adiacenckiej?

Strona ma prawo odwołać się od decyzji ustalającej opłatę adiacencką w terminie 14 dni od dnia skutecznego doręczenia jej decyzji. Odwołanie wnosi się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem organu, który ustalił opłatę (129 § 1-2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego).

Należy przy tym pamiętać, że decyzja zostanie uchylona jedynie w przypadku naruszenia przepisów. Takimi przesłankami mogą być np.:

• • ustalenie opłaty po określonym ustawowo terminie;
•  
  • ustalenie opłaty, mimo że nie obowiązywała uchwała określająca stawkę procentową;
•  
  • brak warunków do faktycznego podłączenia danej nieruchomości do infrastruktury;
•  
  • błędy podczas wyceny nieruchomości;
•  
  • nieuwzględnienie w opłacie nakładów właściciela.

Jeżeli odwołanie zostanie odrzucone, wówczas pozostaje złożenie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W ostateczności strona może złożyć skargę kasacyjną do Najwyższego Sądu Administracyjnego.

Niewniesienie opłaty adiacenckiej w terminie może skutkować wszczęciem postępowania egzekucyjnego, a w efekcie egzekucję m.in (art. 1a pkt 12 Ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji):

• • z pieniędzy;
•  
  • z wynagrodzenia za pracę;
•  
  • ze świadczeń z zaopatrzenia emerytalnego oraz ubezpieczenia społecznego, a także z renty socjalnej;
•  
  • z rachunków bankowych;
•  
  • z innych wierzytelności pieniężnych;
•  
  • z ruchomości;
•  
  • z nieruchomości.

Opłata adiacencka – podsumowanie

Opłata adiacencka może – ale nie musi – zostać naliczona w określonych ustawowo przypadkach prowadzących do wzrostu wartości nieruchomości. Wiele gmin nadal nie uchwaliło stosownych stawek procentowych, co wyklucza wydanie wiążącej decyzji ustalającej ww. opłatę. Danina ta jest bowiem kontrowersyjna i w efekcie podejście samorządów do jej pobierania jest różne.

Część gmin, pomimo określenia stawek, nalicza opłatę bardzo rzadko. Powszechnie odstępuje się od tego, gdy wzrost wartości nieruchomości wynika z realizacji podstawowych inwestycji infrastrukturalnych, czyli np. umożliwienia ludności dostępu do bieżącej wody czy utwardzonej drogi.

W innych samorządach obowiązują symboliczne stawki 0,1%, gdyż stawki 0% uznaje się za próby obejścia przepisów konstytucyjnych (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2003 r. sygn. akt I SA 2293/02). W takich przypadkach też często rezygnuje się z ustalenia opłaty, ponieważ koszt sporządzenia operatu szacunkowego jest niejednokrotnie wyższy od ewentualnej należności.

Należy przy tym zaznaczyć, że w niektórych gminach obowiązują stawki maksymalne, a do ich egzekwowania podchodzi się w sposób rygorystyczny.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 kwietnia 2010 r. sygn. akt I OSK 514/09
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek zamiejscowy w Warszawie z dnia 26 stycznia 1995 r. sygn. akt I SA 2528/93
• Wyrok Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Łodzi z 6 maja 2009 r. sygn. akt II SA/Łd 246/09
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 44/18
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 11 stycznia 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 574/16
• Wyjaśnienie Regionalnej Izby Obrachunkowej w Katowicach z dnia 1 czerwca 2022 r. znak WA-023/23/22
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 28 marca 2018 r. sygn. akt II SA/Po 1177/17
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2003 r. sygn. akt I SA 2293/02