Opłata adiacencka – jak jej uniknąć

W niektórych sytuacjach jednostki samorządu terytorialnego mają prawo pobrać od właścicieli nieruchomości opłatę adiacencką. Jednocześnie muszą ku temu zostać spełnione określone ustawowo przesłanki. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się czym jest opłata adiacencka i kiedy można jej uniknąć.

Opłata adiacencka – w jakiej sytuacji może zostać naliczona?

Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 11 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), pod pojęciem opłaty adiacenckiej rozumie się daninę związaną z 3 sytuacjami:

• ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi;

• opłatę ustaloną w związku z podziałem nieruchomości;

• opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości.

Wzrost wartości nieruchomości każdorazowo musi zostać potwierdzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza operat szacunkowy. Zgodnie z ustawą obciążenie opłatą adiacencką dotyczy właściciela oraz użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa.

Budowa infrastruktury technicznej a opłata adiacencka

Realizacja inwestycji infrastrukturalnych może wiązać się z naliczeniem opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 145 ust. 1 ugn, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel będzie korzystał z danej infrastruktury.

Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia ww. warunków. Musi przy tym obowiązywać stosowana uchwała rady gminy określająca wysokość stawki (art. 145 ust. 2 ugn).

Nie może ona przy tym wynosić więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (art. 146 ust. 2 ugn). W odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji ta kwota może wynieść maksymalnie 75% wymienionej różnicy (art. 146 ust. 2a ugn.

W przypadku budowy infrastruktury opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat (oprocentowane zgodnie ze stopą redyskonta weksli). Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki.

Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (art. 147 ust. 1-2 ugn). Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty wniósł jakieś środki na rzecz budowy ww. infrastruktury, to są one zaliczane na poczet opłaty adiacenckiej (art. 148 ust. 4 ugn).

Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna (art. 148 ust. 1 ugn).

Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości a opłata adiacencka

Zgodnie z art. 98a ust. 1 ugn, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką.

Wszczęcie postępowania może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej powinna zostać ustalona w drodze uchwały przez radę gminy.

Nie może przy tym wynosić więcej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Kluczowy do ustalenia wysokości opłaty jest przy tym fakt obowiązywania uchwały w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a ugn).

Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98 ust. 1b ugn).

Płatność może być rozłożona na 10 lat, a wówczas zabezpiecza się ją hipoteką. Obowiązek zapłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna (art. 98a ust. 1 ugn).

W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału.

Gmina musi jednak na takie działanie wyrazić zgodę. Różnice między wartością działki wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat (art. 98a ust. 4 ugn).

Scalanie i podział nieruchomości a opłata adiacencka

Scalanie i podział nieruchomości odbywają się najczęściej na obszarach wiejskich o dużym rozdrobnieniu gospodarstw rolnych, czyli na terenach woj. lubelskiego, podkarpackiego oraz małopolskiego.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 1 ust. 1 Ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów, celem scalenia gruntów jest tworzenie korzystniejszych warunków gospodarowania w rolnictwie i leśnictwie poprzez poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, lasów i gruntów leśnych, racjonalne ukształtowanie rozłogów gruntów, dostosowanie granic nieruchomości do systemu urządzeń melioracji wodnych, dróg oraz rzeźby terenu.

Zgodnie z art. 107 ust. 1 ugn, osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.

Przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie uwzględnia się wartości urządzeń, drzew i krzewów, jeżeli zostało za nie wypłacone odszkodowanie.

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości (art. 107 ust. 2 ugn). Opłatę adiacencką, w drodze decyzji, taka jak w pozostałych przypadkach ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W razie ustanowienia na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (art. 107 ust 4 ugn).

Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala organ w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin ustalony w uchwale nie może być przy tym krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, np. dróg (art. 107 ust. 3 ugn).

Również i w tym przypadku, w rozliczeniu opłaty adiacenckiej, istnieje możliwość przeniesienia praw do działki (za zgodą gminy), a różnice pokrywane są w formie dopłat (ust. 107 ust. 5 ugn).

Opłata adiacencka – ile wynosi?

Opłata adiacencka jest daniną pobieraną przez samorządy w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. Maksymalna jej wysokość jest ściśle skorelowana z powodem wzrostu tej wartości. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) wyróżnia 3 sytuacje, w których opłata może zostać ustalona:

• • wzrost wartości nieruchomości spowodowany został budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi – wówczas może ona wynieść maksymalnie 50% wzrostu wartości nieruchomości (art. 146 ust. 2 ugn), a jeśli wzrost wartości dotyczy nieruchomości znajdującej się w specjalnej strefie rewitalizacji – do 75% wzrostu jej wartości (art. 146 ust. 2a ugn).
• • wzrost wartości nieruchomości wynikający ze scalenia gruntów – wysokość opłaty to maksymalnie 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych (art. 107 ust. 1 ugn).
• • wzrost wartości nieruchomości nastąpił na skutek podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa – wtedy wysokość opłaty adiacenckiej wyniesie maksymalnie 30% różnicy wartości nieruchomości (art. 98a ust. 1 ugn).

Jeżeli istnieją podejrzenia, że wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką odbyło się z naruszeniem przepisów, strona może się odwołać od decyzji w terminie 14 dni od dnia skutecznego jej doręczenia.

Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję (czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) do samorządowego kolegium odwoławczego (129 § 1-2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego).

W przypadku nieuwzględnienia racji strony, pozostaje jej skierowanie sprawy do sądu administracyjnego. Należy przy tym pamiętać, że występujący z roszczeniem ponosi koszty procesowe (może dochodzić ich zwrotu w przypadku wygranej).

Jak uniknąć opłaty adiacenckiej przy podziale nieruchomości, budowie infrastruktury i scaleniu gruntów – przykłady

Aby opłata adiacencka mogła zostać ustalona, to przede wszystkim w momencie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału lub budowy infrastruktury musi obowiązywać odpowiednia uchwała określająca odpowiednią wysokość stawki procentowej (art. 98a ust. 1 i art. 146 ust. 2 ugn).

Natomiast w przypadku, gdy wzrost wartości nieruchomości wynikał ze scalenia gruntów ustalenie stawki procentowej musi znajdować się w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości (art. 107 ust. 2 ugn).

Trzeba też pamiętać, że zgodnie z przepisami na poczet opłaty adiacenckiej zalicza się wartość świadczeń pieniężnych wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 148 ust. 4 ugn). Nieuwzględnienie tego wkładu stanowi przesłankę do zakwestionowania naliczonej opłaty.

Dodatkowo ustawodawca doprecyzował, że przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 ugn).

Jeżeli wzrost wartości nieruchomości wynikał z realizacji innego rodzaju inwestycji lub jej sfinansowanie odbyło się bez wymaganego udziału środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, to również nie będzie podstaw do naliczenia opłaty.

Dodatkowo trzeba zauważyć, że do naliczenia opłaty może nie wystarczyć sama budowa infrastruktury technicznej, ponieważ jednocześnie muszą zostać spełnione warunki umożliwiające z niej korzystanie (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 19 lipca 2012 r. sygn. akt II SA/Ol 467/12).

Podobnie fakt, że działka posiadała już dostęp do wybudowanej drogi, może oznaczać brak podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej, gdyż w tej sytuacji budowa nowej, dodatkowej drogi mogła nie wpłynąć na wartość nieruchomości (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 7 kwietnia 2011 r. sygn. akt II SA/Sz 59/11).

Rozbieżne orzeczenia zapadały, jeżeli chodzi o ustalenie, kto ma zapłacić opłatę adiacencką w przypadku zbycia nieruchomości przed wydaniem decyzji określającej jej wysokość. Część sądów uznaje to za obowiązek wcześniejszego właściciela, inne nakładają ten wymóg na nowego.

Podobnie sprawa wygląda w przypadku śmierci właściciela, ponieważ jedne składy sędziowskie nakazywały wówczas obciążać opłatą adiacencką spadkobierców, inne zaś zwalniały ich z tego obowiązku.

Zgodnie z aktualnymi interpretacjami regionalnych izb obrachunkowych, z przepisów prawa jednak nie wynika, aby obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej podlegał dziedziczeniu (Wyjaśnienie Regionalnej Izby Obrachunkowej w Katowicach z dnia 1 czerwca 2022 r. znak WA-023/23/22).

Opłata adiacencka – przedawnienie

Legislator zastrzegł, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej musi nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2 ugn).

Podobnie w przypadku wzrostu wartości nieruchomości związanej z jej podziałem wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (art. 98a ust. 1 ugn). Zgodnie z art. 118 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, termin przedawnienia w przypadku opłaty adiacenckiej przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego.

Problematyczne bywa przy tym ustalenie konkretnego dnia, w którym zostają stworzone warunki do podłączenia infrastruktury lub do korzystania z wybudowanej drogi.

Część sądów kieruje się przepisami prawa budowlanego, uznając za ten dzień datę, w której można przystąpić legalnie do użytkowania infrastruktury (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 16 maja 2018 r. sygn. akt II SA/Bd 1265/17), natomiast inne orzekają, że momentem tym jest np. chwila wybudowania drogi na terenie przyległym do działki w sposób umożliwiający wybudowanie zjazdu do niej (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 lutego 2008 r. sygn. akt I OSK 263/07).

Czy można zmniejszyć wysokość opłaty adiacenckiej?

Oszacowaniem wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej zajmują się rzeczoznawcy majątkowi. Sporządzony przez nich operat szacunkowy zachowuje ważność przez 12 miesięcy (art. 156 ust. 3 ugn).

Po upływie tego terminu aktualność dokumentu musi zostać potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego przez umieszczenie w operacie stosownej klauzuli. Jeżeli tak się nie stanie, operat nie może być wykorzystany do ustalenia opłaty adiacenckiej (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt II SA/Gd 128/14).

Błędy popełnione przez rzeczoznawcę podczas wyceny również mogą stanowić podstawę do uchylenia decyzji ustalającej opłatę. Do najczęstszych uchybień należą m.in.:

• • braki formalne,
• • nieprawidłowy opis szacowanej nieruchomości,
• • zły wybór metody wyceny,
• • niepoprawny dobór tzw. nieruchomości podobnych,
• • zbyt mała liczba nieruchomości do porównania,
• • błędy rachunkowe,
• • brak uwzględnienia obciążeń.

Warto przy tym podkreślić, że samo uchylenie błędnej decyzji nie spowoduje z automatu uniknięcia uiszczenia opłaty adiacenckiej.

Zwłaszcza jeśli zastrzeżenia dotyczą nieaktualności operatu, braków formalnych itp. Stanie się tak jedynie wówczas, gdy powtórny szacunek – skutkujący wydaniem ponownej decyzji – nie wykaże wzrostu wartości nieruchomości.

Jednocześnie w przypadku, kiedy są podejrzenia, że ze względu na poważne nieprawidłowości w wycenie pierwotna opłata została błędnie ustalona (została zawyżona), warto powalczyć o jej obniżenie.

W niektórych sytuacjach, po ponownej wycenie nieruchomości, może nawet okazać się, że jej wartość nie wzrosła, a tym samym nie będzie konieczności uiszczenia opłaty.

Odwołanie od decyzji ustalającej opłatę adiacencką

Strona może odwołać się od decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 129 § 1-2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: kpa) odwołanie wnosi się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie.

Należy przy tym pamiętać, że odwołanie będzie skuteczne jedynie wtedy, gdy opłata została naliczona z naruszeniem przepisów. W przypadku niepowodzenia, pozostaje złożenie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a jeżeli i to nie odniesie skutku – skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty oraz możliwość przeniesienia praw do działki

Jeżeli opłata adiacencka została ustalona z powodu podziału nieruchomości lub budowy infrastruktury technicznej, ale nie występują przesłanki umożliwiające skuteczne jej zakwestionowanie, można uniknąć jednorazowej zapłaty całej kwoty.

Na wniosek właściciela opłata adiacencka może bowiem zostać rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat (art. 147 ust. 1 ugn).

W przypadku wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z podziału i scalenia gruntów lub podziału działki osoba zobowiązana do wniesienia opłaty adiacenckiej może z kolei przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do wydzielonej działki (art. 107 ust. 5, art. 98a ust. 4 ugn).

Jak uniknąć opłaty adiacenckiej – podsumowanie

Uniknięcie konieczności uiszczenia opłaty adiacenckiej może być trudne. Muszą bowiem zaistnieć ściśle określone przesłanki, które umożliwią skuteczne jej zakwestionowanie – w praktyce należałoby wykazać, że wartość nieruchomości nie wzrosła.

Na koniec należy jednak zauważyć, że w niektórych sytuacjach naliczona opłata adiacencka może zostać całkowicie umorzona. Zgodnie z art. 57 pkt 1-2 Ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, na wniosek dłużnika należności mogą zostać umorzone w całości – w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem dłużnika lub interesem publicznym.

Mogą również zostać umorzone w części, terminy spłaty całości albo części należności mogą zostać odroczone lub płatność całości albo części należności może zostać rozłożona na raty – w tzw. przypadkach uzasadnionych względami społecznymi lub gospodarczymi, w szczególności możliwościami płatniczymi dłużnika.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2010 r. sygn. akt I OPS 5/09
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt II SA/Gd 128/14
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 19 lipca 2012 r. sygn. akt II SA/Ol 467/12
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 7 kwietnia 2011 r. sygn. akt II SA/Sz 59/11
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 7 kwietnia 2011 r. sygn. akt II SA/Sz 59/11
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 16 maja 2018 r. sygn. akt II SA/Bd 1265/17
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 lutego 2008 r. sygn. akt I OSK 263/07
• Wyjaśnienie Regionalnej Izby Obrachunkowej w Katowicach z dnia 1 czerwca 2022 r. znak WA-023/23/22
• Ustawa z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2003 r., sygn. akt I SA 2293/02
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 2 lutego 2010 r. sygn. akt II SA/Bk 748/09