Nieruchomość bez dostępu do drogi publicznej

Przez wiele lat nieruchomość, która nie posiadała dostępu do drogi publicznej stanowiła poważny problem dla jej właściciela – przepisy nie pozwalają bowiem na sprzedaż takiej działki. Od dłuższego czasu można to jednak rozwiązać w bezpośredni lub pośredni sposób. 

Dostęp do drogi publicznej

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć: bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Dostęp do drogi publicznej w świetle powyższego przepisu to nie tylko dostęp faktyczny, ale i prawny. Dostęp prawny winien wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego, zaś faktyczny musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być tylko hipotetyczny, ale ma być realny.

Przepis § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określa parametry jakie spełniać mają dojazdy i dojścia do działek budowlanych, budynków i urządzeń z nimi związanych, jednakże nigdzie w treści tego przepisu ustawodawca nie zawarł wskazania, że przepisu tego nie stosuje się do dróg wewnętrznych.

Skoro zaś w żadnym z ustępów § 14 tego rozporządzenia nie zawarto takiego wyjątku to przyjąć należy, że intencją ustawodawcy było zapewnienie dojazdów i dojść do budynków spełniających parametry określone w ust. 1 i 2 § 14 niezależnie od tego czy będą one realizowane poprzez bezpośredni dostęp do drogi publicznej, czy też przez drogę wewnętrzną.

Dostęp do drogi publicznej jest niejako gwarancją dla właściciela nieruchomości, że będzie on miał „kontakt ze światem” – np. w sytuacji konieczności przywołania karetki, policji, straży pożarnej lub innych służb.

Warto już w tym miejscu podkreślić, że dostęp do drogi publicznej jest niezbędnym warunkiem umożliwiającym podjęcie na określonym terenie realizacji konkretnego zamierzenia inwestycyjnego. Dostęp do drogi publicznej musi zostać wykazany przez inwestora w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Nieruchomość bez dostępu do drogi publicznej – jak sprawdzić czy nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej?

Najprostszym sposobem sprawdzenia czy dana nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej jest zwyczajna wizja lokalna. W zdecydowanej większości przypadków jest to wystarczające do tego, aby ustalić poprawne połączenie interesującej nas nieruchomości z określoną drogą publiczną.

Niekiedy jednak nie zawsze możemy skorzystać z takiego rozwiązania, będzie tak np. wtedy, gdy nieruchomość jest położona zbyt daleko od naszego miejsca zamieszkania lub jej połączenie z drogą nie jest do końca jednoznaczne (możemy np. nie mieć do czynienia z drogą publiczną). W tej sytuacji należy sprawdzić pełną dokumentację nieruchomości.

Wszystkie drogi publiczne, a więc drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe oraz gminne podlegają obowiązkowemu wpisowi do ewidencji dróg publicznych. Z uwagi na powyższe, chcąc sprawdzić czy droga którą dojeżdżamy do budynku jest uznawana za drogą publiczną koniecznym będzie skontaktowanie się z jednostką prowadzącą daną ewidencję.

W tym przypadku możemy skorzystać z najprostszej formy kontaktu – dzwoniąc na numer wskazany na stronie internetowej organu, bądź kierując do określonego organu wniosek o udzielenie informacji publicznej w którym wystąpimy z zapytaniem czy określona droga widnieje w ewidencji dróg publicznych.

Z zapytaniem telefonicznym lub wnioskiem możemy zgłosić się do właściwego organu prowadzącego ewidencję dróg publicznych którymi są:

• • Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad – prowadzi ewidencję dróg krajowych;
•  
  • Wójt – prowadzi ewidencję dróg gminnych;
•  
  • Zarząd Powiatu – prowadzi ewidencję dróg powiatowych;
•  
  • Zarząd Województwa – prowadzi ewidencję dróg wojewódzkich.

Na stronie internetowej Geoportal, także można znaleźć podobne informacje.

Wniosek o udostępnienie informacji publicznej powinien zawierać w swej treści: 

• • oznaczenie wnioskodawcy,
•  
  • oczekiwania dotyczące udostępnienia informacji publicznej (m.in. sformułowanie zapytania, które jest przedmiotem wniosku),
•  
  • określenie sposobu otrzymania informacji publicznej (np. na adres e-mail, adres zamieszkania),
•  
  • informacje w jaki sposób informacja publiczna powinna być dostarczona (np. w formie skanu, kopii),
•  
  • podpis wnioskodawcy.

Powyższy wniosek można złożyć osobiście, jak również skierować go do organu e-mailem, pocztą, faksem lub za pomocą elektronicznego formularza.

Ponadto dostęp do informacji publicznej jest bezpłatny, chyba, że mamy do czynienia z dodatkowymi kosztami związanymi ze wskazanym we wniosku sposobem udostępniania lub koniecznością przekształcenia informacji formę wskazaną we wniosku.

Co zrobić, gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej?

W przypadku, gdy interesująca nas nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej najczęściej pojawiającym się rozwiązaniem jest ustanowienie służebności drogi koniecznej (odpłatnej lub nieodpłatnej). 

Zgodnie z treścią art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Omawiana służebność jest formą czasowego udostępniania innej sąsiedniej nieruchomości, tak aby ta, która jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej, mogła takie połączenie zdobyć. Pamiętajmy jednak, że tylko w nielicznych i nadzwyczajnych przypadkach dopuszczalne będzie ustanowienie drogi koniecznej przez grunty sąsiednie.

Niezbędne jest wówczas dokonanie stosownej weryfikacji, zwłaszcza co do ograniczeń administracyjnych związanych z urządzeniem zjazdu. Nie jest bowiem odpowiednim dostęp, który stwarza zagrożenie w ruchu drogowym. Dostęp do drogi publicznej ma być prawnie zapewniony i nieskrępowany wolą osób trzecich, ma to być dostęp o charakterze trwałym.

Brak dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 §1 KC oznacza brak prawnie zagwarantowanego połączenia nieruchomości izolowanej z siecią dróg publicznych, zaś za taki szlak nie może być uznana droga, po której właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu, lub inne osoby korzystające z tej nieruchomości komunikują się grzecznościowo lub na podstawie stosunku obligacyjnego z właścicielem nieruchomości sąsiedniej.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 145 § 1 KC) powinien obejmować możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy.

Dodatkowo należy zwrócić uwagę w odniesieniu do nieruchomości położonej w zabudowie wielkomiejskiej wśród ulic o dużym natężeniu ruchu, że ocena, czy nieruchomość ma zapewnioną możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, musi być dokonana z uwzględnieniem obowiązującego w sąsiedztwie tej nieruchomości sposobu organizacji ruchu i wynikających stąd ewentualnych ograniczeń w dojeździe do nieruchomości.

Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Najszybszym sposobem na ustanowienie omawianej służebności jest dogadanie się z właścicielem sąsiadującej nieruchomości i wizyta w kancelarii notarialnej. Do ustanowienia służebności gruntowej potrzebne jest co najmniej oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej, złożone w formie aktu notarialnego.

Pamiętajmy, że ta forma nie będzie możliwa jeśli sąsiad nie wyrazi chęci na ustanowienie omawianej służebności – w tym przypadku będzie to można zrobić wyłącznie na drodze sądowej.

W przypadku notarialnie ustanawianej służebności drogi koniecznej, oprócz dowodów osobistych stron do umowy przedłożyć należy:

• • odpis księgi wieczystej dla nieruchomości, która ma być obciążona służebnością,
•  
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
•  
  • wypis z rejestru gruntów nieruchomości władającej i obciążonej,
•  
  • dane uprawnionego,
•  
  • zakres służebności, w tym informację czy będzie ona odpłatna czy też nieodpłatna.

Koszt ustanowienia omawianej służebności zależy od jej wartości (np. od skapitalizowanej wartości służebności jeśli została ustanowiona na czas nieokreślony) powiększona o 23% podatku VAT – maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi od wartości:

• • do 3000 zł – 100 zł,
•  
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
•  
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
•  
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
•  
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
•  
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł.

Do wynagrodzenia notariusza musimy doliczyć jeszcze 200 zł tytułem opłaty sądowej za wpis służebności do księgi wieczystej nieruchomości oraz 1% podatku od czynności cywilnoprawnych liczonych od wartości służebności (jeżeli odpłatna) albo podatek od spadków i darowizn liczony według skali pokrewieństwa (jeżeli służebność została ustanowiona nieodpłatnie).

Jeśli właściciel sąsiadującej nieruchomości nie chce wyrazić swojej zgody na obciążenie jej służebnością drogową, jedynym rozwiązaniem będzie skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Konieczne staje się wówczas złożenie wniosku o ustanowienie omawianej służebności – robi to oczywiście właściciel nieruchomości, która nie posiada dostępu do drogi publicznej.

Pismo powinno być zaadresowane do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości gruntowej o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Od składanego wniosku zostanie pobrana opłata stała w wysokości 200 złotych. We wniosku należy wskazać jako uczestnika postępowania właściciela nieruchomości, przez którą ma przebiegać droga konieczna.

Do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej (albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów) nieruchomości należącej do wnioskodawcy. Ponadto do wniosku można dołączyć sporządzony przez geodetę projekt drogi koniecznej przebiegającej przez obydwie nieruchomości.

W razie braku takiego projektu albo w sytuacji sporu co do przebiegu drogi koniecznej sąd przeprowadzi dowód z opinii biegłego geodety. W niniejszej sprawie sąd będzie procedował na rozprawie i prawdopodobnie przeprowadzi m.in. dowód z oględzin obydwu nieruchomości.