Czym jest użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste gruntu jest instytucją specyficzną dla polskiego prawa. Na czym ono polega, jak obliczane są stawki opłat rocznych oraz do kogo należy znajdujący się na działce budynek? Czy prawo użytkowania wieczystego można przekształcić we własność?

Użytkowanie wieczyste, obok prawa własności i ograniczonych praw rzeczowych, daje prawo do dysponowania daną nieruchomością. Uprawnienia te są bardzo szerokie, użytkowanie wieczyste może być bowiem dziedziczone, przekazywane w spadku, a nawet odsprzedane.

Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do polskiego porządku prawnego za sprawą Ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Stanowiło ono odbicie obowiązującej wówczas zasady, w myśl której grunty położone w miastach powinny należeć do Skarbu Państwa. Prawo użytkowania wieczystego pozwalało natomiast m.in. spółdzielniom mieszkaniowym budować na państwowych działkach. Swoje inwestycje mogły na nich realizować także kościoły i związki wyznaniowe, instytucje typu harcerstwo itp.

Prawo użytkowania wieczystego – na czym polega?

Zgodnie z art. 232 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym mogą być oddawane grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Co do zasady, takie oddanie następuje na okres 99 lat. W wypadkach wyjątkowych, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat (art. 236 § 1 kc).

W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu użytkownik wieczysty może żądać jego przedłużenia na dalszy okres. Z takim żądaniem może też wystąpić wcześniej, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny (art. 236 § 2 kc).

Trzeba przy tym zaznaczyć, że umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności, jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń (art. 240 kc).

Wysokość opłat z tytułu użytkowania wieczystego

Zasady naliczania i pobierania opłat z tytułu użytkowania wieczystego reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Zgodnie z art. 71 ust 1 ugn, za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste (art. 71 ust. 2 ugn). Natomiast pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty (art. 71 ust. 3 ugn). Ustawa precyzuje, że stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego może wynosić od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 ust. 2 ugn). Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy (art. 7 ugn).

Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego (art. 71 ust. 4 ugn).

Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi od 0,3 do 3% ceny (art. 72 ust. 3 ugn). Wysokość opłat kształtować się będzie zatem następująco:

• za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,3% ceny;
• za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych – 0,3% ceny;
• za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3% ceny;
• za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne – 1% ceny;
• za nieruchomości gruntowe, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele – 1% ceny;
• za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny;
• za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2% ceny;
• za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny.

Jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla celu podstawowego, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (art. 73 ust. 1 ugn).
Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Dokonuje się jej na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust 1 i 3 ugn).

Prawo własności budynków położonych na gruntach użytkowanych wieczyście

Budynki i inne urządzenia wzniesione przez wieczystego użytkownika stanowią w każdym przypadku jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 § 1 kc). Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2 kc).

Trzeba przy tym zaznaczyć, że oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej – podobnie jak np. sprzedaż – wymaga zawsze zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a także wpisu w księdze wieczystej (art. 27 ugn). W przypadku, kiedy nieruchomość jest zabudowana, zawarcie umowy o użytkowanie następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń (art. 31 ugn).

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Użytkowanie wieczyste jest w praktyce bardzo podobne do prawa własności, dlatego wielokrotnie kwestionowano sens utrzymywania tej formy władania nieruchomością, zwłaszcza w odniesieniu do działek zabudowanych pod cele mieszkaniowe oraz nieruchomości rolnych. Po przemianach ustrojowych pojawiały się również obawy odnośnie możliwych roszczeń „poniemieckich” wobec gruntów użytkowanych wieczyście, które znalazły się na obszarze kraju po 1945 r. W efekcie uchwalono Ustawę z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności.

Obecnie obowiązująca Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (dalej: uppw), szeroko uregulowała kwestię przekształceń. Zgodnie z art. 1 ust. 1 uppw, osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.

Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. Opłatę można rozłożyć, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat (art. 4 ust. 1-3 uppw).

Opłata ustalana jest w oparciu o wartość rynkową nieruchomości oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Dodatkowo na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży (art. 67 ust. 3a i art. 69 ugn). W odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, opłatę obniża się o 50% (art. 4 ust. 10 uppw).

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50% bonifikaty od opłaty (art. 4 ust. 9 uppw).

Zgodnie z art. 4 ust. 11 uppw, organ może również udzielić wyższych bonifikat, odpowiednio – na podstawie zarządzenia wojewody (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) lub uchwały właściwej rady lub sejmiku (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego).

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe

Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: upcm) wprowadziła wymóg przekształcenia dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (art. 1 ust. 1 upcm).

Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę, której wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu przekształcenia. Opłatę wnosi się corocznie przez 20 lat. W dowolnym momencie trwania obowiązku spłaty można również wnieść jednorazowo pozostałą kwotę (art. 7 upcm).

W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości (art. 9 ust. 3 upcm):

• 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;
• 50% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;
• 40% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;
• 30% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;
• 20% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;
• 10% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

W razie chęci wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego, właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od tej opłaty na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku (art. 9 ust. 4 upcm).

Właściwy organ może udzielić, na wniosek strony, bonifikaty od opłaty jednorazowej w wysokości 99%. Przysługuje ona np. rodzinom wielodzietnym, niepełnosprawnym czy kombatantom (art. 9a upcm). W nielicznych przypadkach natomiast nie ma obowiązku wnoszenia opłaty, dotyczy to m.in. osób, które otrzymały grunty w użytkowanie wieczyste w zamian za wywłaszczenie przed dniem 5 grudnia 1990 r. (art. 8 upcm).

Użytkowanie wieczyste – podsumowanie

Użytkowanie wieczyste bywa krytykowane jako anachronizm i spadek po byłym ustroju. Z drugiej strony od czasów starożytnych obowiązywały instytucje bardzo podobne (np. egipska dzierżawa wieczysta czy rzymska emfiteuza), których ślady zachowały się nadal w wielu krajach. Podobne do użytkowania wieczystego prawa obowiązują wciąż w krajach europejskich (Niemczech, Francji, Włoszech), a także Kanadzie oraz państwach azjatyckich. Dotyczą przy tym zarówno gruntów państwowych, jak i prywatnych, które oddawane są w długoletnie posiadanie innym podmiotom bez przekazywania prawa własności do gruntu.

Zwolennicy użytkowania wieczystego wskazują na „niższy próg wejścia” w stosunku do kupna nieruchomości (spowodowany niższą ceną), co w pewien sposób stymuluje obrót gruntami i zachęca do inwestycji na działkach objętych użytkowaniem wieczystym. Zwracają również uwagę na przyporządkowaną do użytkowania wieczystego „celowość”, która w teorii może stanowić bardzo praktyczne narzędzie ułatwiające gospodarowaniem gruntami państwowymi lub należącymi do samorządów. Zwiększony nadzór organu – przy braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – mógłby bowiem w pewnych sytuacjach przyczyniać się do większego ładu urbanistycznego i wspierać zrównoważony rozwój społeczny/gospodarczy.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności
• Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
• Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów