Obrót nieruchomościami rolnymi w polskim systemie prawnym

Wydawać by się mogło, iż posiadając tytuł prawny do nieruchomości możemy swobodnie nią obracać.

Analogicznie – posiadając odpowiedni kapitał możemy nabyć dowolną nieruchomość, o dowolnym charakterze, powierzchni czy przeznaczeniu.

Ustawodawca wprowadza jednak ograniczenia w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi. I tak ustawa z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej „Ustawa”) określa zasady nabycia oraz zbycia nieruchomości rolnych w polskim systemie prawnym.

Co do zasady bowiem nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Przepisy ustawy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia:

• • użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej;
•  
  • udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.

Pojęcie nieruchomości rolnej w świetle ustawy

W pierwszej kolejności wyjaśnić należy czym w ogóle jest nieruchomość rolna w myśl ww. Ustawy. Zgodnie z zapisami jej art. 2 pkt 1 pod pojęciem „nieruchomości rolnej” należy rozumieć nieruchomość rolną w znaczeniu nadanym jej przez regulacje Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny wskazuje natomiast, iż nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

• Umowa o roboty budowlane – najważniejsze informacje

Wyłączenia i wyjątki w stosowaniu ustawy

Warto wskazać, iż przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Oznacza to, że taką nieruchomość o powierzchni do 2999 m² możemy nabywać bez konieczności spełniania dodatkowych warunków.

Dodatkowo, odstępstwo od zasady, iż Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny dotyczy nabycia nieruchomości rolnej:

1. 1. przez osobę bliską zbywcy (tj. będącą zstępną, wstępną, rodzeństwem, dzieckiem rodzeństwa, rodzeństwem rodziców, małżonkiem, osobą przysposabiającą i przysposobioną lub pasierbem);
   2. o powierzchni mniejszej niż 1 ha;
   3. w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;
   4. na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;
   5. w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego;
   6. na podstawie art. 118 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 2020 r. poz. 174 i 782);
   7. na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1161 oraz z 2020 r. poz. 471);
   8. na podstawie art. 125 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65, 284, 471 i 782);
   9. na podstawie ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2020 r. poz. 1064 i 1339);
   10. w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego;
   11. w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku;
   12. w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego;
   13. położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze.

Nabywanie nieruchomości o powierzchni powyżej 30 arów, ale mniejszych niż 1 ha

Nowelizacja Ustawy wprowadzona w 2019 roku umożliwia każdej osobie, a nie jak dotychczas tylko rolnikowi indywidualnemu zakup działki rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

W przypadku sprzedaży gruntów o wskazywanej powierzchni Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, dalej „KOWR”, będzie przysługiwało jednak prawo pierwokupu. W takiej sytuacji strony transakcji (tj. sprzedający i kupujący) w pierwszej kolejności zobowiązane będą do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, którą następnie powinny niezwłocznie przesłać do KOWR.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży. Dopiero jeżeli KOWR nie skorzysta z przysługującego mu prawa będzie mogło dojść do zawarcia właściwej umowy przeniesienia własności.

Nabywanie nieruchomości rolnych powyżej 1 ha

Aby natomiast nabyć nieruchomość rolną o powierzchni powyżej 1 ha nie będąc rolnikiem indywidualnym trzeba uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR, która będzie wyrażona w drodze decyzji administracyjnej.

Z wnioskiem o zgodę, o której mowa powyżej będzie mógł wystąpić:

1. 1. zbywca nieruchomości rolnej;
   2. osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne;
   3. osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne.

Zbywca nieruchomości rolnej będzie musiał dodatkowo wykazać, że nie miał możliwości sprzedaży swojej nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej.

Należy pamiętać, że brak zgody Dyrektora KOWR będzie skutkował nieważnością umowy sprzedaży nieruchomości rolnej.

Nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakaz zbycia

Co również istotne nabywca nieruchomości rolnej (poza tymi o powierzchni wyłączonej spod regulacji Ustawy, a więc o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha) będzie obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości,
a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Trzeba podkreślić, że w takim samym okresie nabyta nieruchomość nie będzie mogła być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Obrót zakupioną ziemią będzie więc co do zasady wyłączony na okres 5 lat.

Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może natomiast wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie ww. czynności przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Takim ważnym interesem nabywcy może być pogorszenie jego sytuacji życiowej.

Mając na uwadze powyższe regulacje, gdy mamy do czynienia z nieruchomością rolną warto skonsultować się ze specjalistą z zakresu prawa nieruchomości, aby ułatwić lub też czasami w ogóle umożliwić proces jej nabycia lub sprzedaży.

• Umowa deweloperska – na co uważać?