Prawo pierwokupu nieruchomości

blog INLEGIS Kancelarie Prawne

Prawo pierwokupu nieruchomości ogranicza możliwość dowolnego sprzedaży mienia. W przypadku planów zbycia, pierwszeństwo mają uprawnione do kupna osoby oraz instytucje. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, z czym wiąże się prawo pierwokupu nieruchomości.

[spis]

Czym jest prawo pierwokupu nieruchomości?

Prawo pierwokupu nieruchomości polega na umożliwieniu kupna osobie uprawnionej, w przypadku, kiedy właściciel mienia zdecydowałby się je sprzedać. Zgodnie z Ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej kc) stronami są wówczas:

  • właściciel nieruchomości,
  • uprawniony do kupna w pierwszej kolejności,
  • osoba trzecia zainteresowana kupnem.

Uprawnienia mogą wynikać z mocy poszczególnych ustaw lub powstać na skutek zawarcia stosownej umowy. W drugim przypadku, dobrze jest wpisać prawo pierwokupu do działu III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” księgi wieczystej. Pozwoli to na łatwiejsze dochodzenie ewentualnych roszczeń.

Zgodnie z zapisami art. 109 ust. 1 pkt 4 i ust. 3 pkt 5 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn), prawo pierwokupu przez gminę, aby było ważne, należy wpisać do księgi wieczystej w odniesieniu do: zabytków oraz nieruchomości położonych na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla których została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. 

Jakie są zasady prawa pierwokupu?

Zgodnie z art. 597 § 1 kc, rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie wykona swojego prawa. Właściciel nieruchomości zawiera najpierw z osobą trzecią, potwierdzoną notarialnie, tzw. umowę warunkową. Następnie, niezwłocznie udostępnia jej treść uprawnionemu, który od tej pory ma miesiąc na zdecydowanie, czy kupi wskazaną nieruchomość (art. 598 § 1 kc). Jeżeli nie zamierza tego robić, to może odpowiedzieć właścicielowi stosownym oświadczeniem, że nie jest zainteresowany prawem pierwokupu lub sprawę zignorować.

Co do zasady, sprzedaż na zasadach pierwokupu odbywa się po cenie zawartej w umowie warunkowej. Jednak w przypadku nieruchomości rolnych, gdy wydaje się ona zbyt wygórowana (rażąco odbiega od ceny rynkowej), to realizujący prawo pierwokupu ma prawo w terminie 14 dni wystąpić do sądu o ustalenie ceny nieruchomości. Wynika to bezpośrednio z treści art. 3 ust. 8 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej ukur).

Jeżeli uprawniony nie zrealizuje pierwokupu, to wówczas strony mogą zawrzeć umowę przeniesienia własności. Musi ona również zostać potwierdzona w formie aktu notarialnego. 

Kiedy można skorzystać z prawa pierwokupu nieruchomości?

Osoby uprawnione mogą skorzystać z prawa pierwokupu jedynie w przypadku, kiedy właściciel zamierza sprzedać nieruchomość osobie trzeciej. Nie ma legislacyjnych możliwości, aby uprawniony wymógł na zobowiązanym sprzedaż nieruchomości w innej sytuacji.

Prawo pierwokupu nie ma zastosowania, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz (zgodnie z art. 109 ust. 3 ugn):

  • osób bliskich dla sprzedawcy,
  • osób prawnych tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
  • celów budowy dróg krajowych.

Nie przysługuje również m.in. w przypadkach, gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości, a także w wyniku zamiany własności nieruchomości.

Kto może skorzystać z prawa pierwokupu?

Obecnie, na mocy ustaw, istnieje bardzo wiele osób i instytucji uprawnionych do pierwokupu nieruchomości. Najczęściej z prawa tego korzystają:

  • Gminy: mają prawo do pierwokupu nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, położonych w strefach rewitalizacji, nabytych uprzednio od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 109 ust. 1 ugn).
  • Współwłaściciele gruntów rolnych: w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym (art. 166 § 1 kc).
  • Dzierżawcy: jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną (urzędowo poświadczoną) oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy (art. 3 ust. 1 ukur).
  • Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR): najczęściej korzysta z prawa pierwokupu, jeśli ziemię chce nabyć osoba niebędąca rolnikiem lub rolnik indywidualny, który nie spełnia wymogów art. 7 ust. 5 ukur. Czyli: gdy w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa do powierzchni większej niż 300 ha, nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie innej niż ma miejsce zamieszkania nabywca lub w gminie nie graniczącej z tą gminą. Pierwokup nie przysługuje KOWR również, jeżeli sprzedaż dotyczy: jednostki samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, osoby bliskiej zbywcy, Spółki Centralny Port Komunikacyjny, a także niektórych spółdzielni produkcji rolnej, spółek kapitałowych lub grup kapitałowych i członków spółdzielni produkcji rolnej, a także jeżeli ziemię chce nabyć jej dzierżawca (art. 3 ust. 4 ukur).
  • Lasy Państwowe: posiadają prawo pierwokupu, jeśli umowa sprzedaży dotyczy gruntu zalesionego lub przeznaczonego do zalesienia (art. 37a Ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, dalej uol). Nie dotyczy to sytuacji, gdy nabywcami są: małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia oraz osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli (art. 37a ust. 4 uol). 

Uprawnionymi do pierwokupu są też m.in. zarządzający strefami ekonomicznymi w zakresie prawa własności i użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na obszarze strefy (art. 8 ust. 2 Ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych), a także współuprawnieni z tytułu własnościowego prawa do lokalu (art. 17 ust. 6 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych).

Możliwość pierwokupu nieruchomości, na mocy stosownej umowy, można sobie zagwarantować także w wielu innych sytuacjach. Z reguły korzystają z tego najemcy lub dzierżawcy, zastrzegając u właściciela możliwość pierwokupu użytkowanej nieruchomości. Trzeba przy tym zaznaczyć, że jeśli nie skorzystają oni z prawa pierwokupu, to kolejny właściciel nieruchomości nie będzie już nim zobowiązany. Prawo jest bowiem niezbywalne (art. 602 § 1 kc). Jako prawo majątkowe podlega przy tym dziedziczeniu, więc w przypadku spadkobierców będzie ono nadal obowiązywało.

Jakie są konsekwencje naruszenia prawa pierwokupu nieruchomości?

Jeżeli dojdzie do naruszenia ustawowego prawa pierwokupu, taka umowa może okazać się nieważna. Dotyczy to zawsze nieruchomości sprzedanych bezwarunkowo, co do których prawo pierwokupu przysługiwało (art. 599 § 2 kc):

  • z mocy ustawy,
  • Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, 
  • współwłaścicielowi albo dzierżawcy 

Sprzedaż bezwarunkowa nieruchomości, gdzie prawo pierwokupu zastrzeżono w umowie, pozostanie zwykle ważna. Natomiast były już uprawniony może domagać się odszkodowania od właściciela, co wynika z zapisów art. 599 § 1 kc. W pewnych okolicznościach, zgodnie z art. 59 kc, może jednak dojść do sądowego unieważnienia takiej umowy sprzedaży (Uchwała Sądu Najwyższego z 19 listopada 1968 r., sygn. akt III CZP 100/68). Wymagane jest przy tym m.in. wcześniejsze złożenie oświadczenia osoby uprawnionej o chęci kupna takiej nieruchomości.

Prawo pierwokupu nieruchomości – podsumowanie

Prawo pierwokupu nieruchomości ogranicza swobodę umów w zakresie doboru kontrahenta. W przypadku sprzedaży nieruchomości, uprawnione osoby lub instytucje mogą zgłosić chęć pierwokupu. Będą musiały jednak z reguły zapłacić taką cenę, jaką zadeklarowała osoba trzecia. Prawo pierwokupu dotyczy jedynie zbywania nieruchomości, wyłączone z niego jest przekazywanie mienia w spadku bądź darowiźnie. 

Warto też pamiętać, że prawo pierwokupu podlega dziedziczeniu, a wpisanie go do księgi wieczystej ułatwi późniejsze – ewentualne – dochodzenie roszczeń. Jest przy tym niezbywalne, czyli naruszenie go poprzez zbycie nieruchomości bezwarunkowo, sprawi, że przyznane na podstawie umowy wygaśnie.

FAQ

Ile jest czasu na skorzystanie z prawa pierwokupu nieruchomości?

Sprzedający powinien niezwłocznie poinformować uprawnionego o zawarciu umowy warunkowej. Uprawniony może następnie wykonać prawo pierwokupu w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości.

Kiedy nie obowiązuje prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu odnosi się do sprzedaży i nie obowiązuje w przypadku przenoszenia własności na podstawie innego tytułu, np. darowizny czy uwłaszczenia. Natomiast nie przysługuje m.in., kiedy sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy, między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości lub w wyniku zamiany własności nieruchomości, a także – gdy sprzedaż następuje na inwestycje celu publicznego. 

Czy prawo pierwokupu musi być wpisane do księgi wieczystej?

Prawo powinno zostać ujawnione w dziale III księgi wieczystej dla nieruchomości znajdujących się w rejestrze zabytków oraz położonych na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla których została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Inaczej gmina nie będzie mogła zrealizować pierwokupu. W pozostałych przypadkach nie ma takiego wymogu. Zapis taki może być jednak istotny dla uprawnionego, zwłaszcza gdy prawo pierwokupu przysługuje mu na mocy umowy, a nie ustawy. Łatwiej będzie mu wówczas dochodzić swoich roszczeń.

Czy prawo pierwokupu przechodzi na spadkobierców?

Prawo pierwokupu należy do praw majątkowych. Podlega dziedziczeniu, pozostając przy tym niezbywalne, a także niepodzielne (chyba że przepisy szczególne na to zezwalają). W zależności od sytuacji, przysługuje spadkobiercom lub – w przypadku ustanowienia zapisu obejmującego prawo pierwokupu – zapisobiercom.

Kiedy wygasa prawo pierwokupu nieruchomości?

Prawo może wygasnąć, jeżeli z osobą trzecią zawarto bezwarunkową umowę sprzedaży nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu ustanowionym na mocy stosownej umowy. Były uprawniony może w tej sytuacji domagać się jedynie odszkodowania. Prawo wygaśnie też, jeśli uprawniony jedynie na mocy umowy z niego nie skorzysta (jest niezbywalne).

Podstawy prawne:

  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
  • Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach
  • Ustawa z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych
  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
  • Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
  • Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
  • Uchwała Sądu Najwyższego z 19 listopada 1968 r., sygn. akt III CZP 100/68