Kupno nieruchomości (poradnik kupującego dom, mieszkanie)

blog INLEGIS Kancelarie Prawne

Kupno domu czy mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Należy się do tego dobrze przygotować. Co trzeba wiedzieć na początku, gdzie najlepiej szukać mieszkania i jakie dokumenty zgromadzić przed podpisaniem aktu notarialnego? Zapoznaj się z naszym poradnikiem, a przejdziesz przez cały proces szybko i sprawnie.

[spis]

Pierwsze kroki w kupnie nieruchomości – co musisz wiedzieć?

Zastanawiając się nad kupnem mieszkania czy domu, należy przede wszystkim zweryfikować swoje potrzeby. Mieszkanie powinno być dopasowane wielkością do liczby członków rodziny, a także zlokalizowane w miejscu umożliwiającym dogodne spełnianie potrzeb życiowych. Należy też pamiętać, że cena zakupu (w tym koszty ewentualnego wzrostu rat kredytu), to nie wszystkie nakłady, jakie trzeba będzie ponosić. Dom lub mieszkanie wymagają w miesiącach jesienno-zimowych ogrzewania, a to – w zależności od jego źródła – może bardzo obciążać budżet. Oprócz opłat za media, czynszu, opłacania podatku od nieruchomości, trzeba też liczyć się z wydatkami na ewentualne remonty.

Druga sprawa dotyczy wyboru rynku. Czy ma to być mieszkanie zupełnie nowe, kupowane na rynku pierwotnym, czy odkupowane od właściciela – z rynku wtórnego? W pierwszej sytuacji, gdy nabywa się mieszkanie, które dopiero ma powstać ze środków kupującego, trzeba zwykle wziąć uwagę długi czas potrzebny na realizację inwestycji, a także ryzyko, że w trakcie budowy „coś może pójść nie tak”. Jeżeli natomiast kupuje się mieszkanie już gotowe, ale w stanie surowym, wymagać ono będzie wykończenia.

W przypadku mieszkań z rynku wtórnego, lokal jest dostępny od ręki, ale często będzie w gorszym stanie technicznym (może to dotyczyć zwłaszcza instalacji) lub w mniej prestiżowej lokalizacji.

Dane nieruchomości z rynku wtórnego należy zatem sprawdzić pod kątem:

  • ogólnego stanu technicznego,
  • sprawności i stanu technicznego instalacji,
  • dostępu do mediów,
  • sposobu ogrzewania,
  • lokalizacji (dostęp do dróg, komunikacji publicznej, szkół itp.).

Jeżeli chodzi o rynek pierwotny, najważniejsze będą projekt oraz lokalizacja. Nie bez znaczenia jest też renoma dewelopera, który powinien dysponować portfolio zrealizowanych inwestycji. Warto udać się na miejsce jednej z nich, zobaczyć budynki na własne oczy, a nawet zasięgnąć opinii na temat mieszkań/domów z pierwszej ręki.

Gdzie szukać nieruchomości do kupienia?

Poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości bywa najdłuższym i najbardziej czasochłonnym etapem procesu prowadzącego do posiadania własnego domu lub mieszkania. Wymaga starannej analizy ofert. Bardzo dużą popularnością cieszą się wyspecjalizowane serwisy internetowe (również aplikacje mobilne), gdzie bardzo szybko można znaleźć nieruchomość odpowiadającą wymaganiom. Możliwe jest to dzięki filtrom, które pozwolą zawęzić wybór ofert tylko do lokali spełniających odpowiednie kryteria. Do najistotniejszych z punktu widzenia kupującego należą:

  • miejscowość,
  • rodzaj rynku (pierwotny/wtórny),
  • cena całkowita,
  • cena za m kw.,
  • liczba pokoi,
  • metraż,
  • rok budowy,
  • typ ogrzewania,
  • zabudowa,
  • piętro,
  • oraz inne: balkon, piwnica, oddzielna kuchnia, winda, obecność pomieszczeń dodatkowych itp.

Zaletą tego typu witryn jest to, że zawierają zwykle dużą liczbę zdjęć, a często również filmy poglądowe. W serwisach można znaleźć zarówno ogłoszenia od osób prywatnych, jak i agencji nieruchomości oraz deweloperów. Domowe strony pośredników czy inwestorów działają bardzo podobnie i łatwo na nich dopasować wybór ofert.

Mieszkań lub domów można również poszukiwać, korzystając z ogłoszeń w prasie lokalnej (wśród ofert można natknąć się na okazje), a także udając się bezpośrednio do biura dewelopera. 

Niedrogie, ale zazwyczaj w złym stanie technicznym i w niezbyt atrakcyjnych lokalizacjach, są mieszkania i domy wystawiane na sprzedaż przez instytucje, np. Polskie Koleje Państwowe. 

Jak przebiega proces kupna nieruchomości?

Proces kupna różni się w zależności od typu nieruchomości oraz sposobu jej finansowania. Chcąc kupić mieszkanie z rynku wtórnego za gotówkę, wystarczy udać się do notariusza z potrzebnymi dokumentami. Pieniądze – jak w większości przypadków – zwykle wpłaca się na konto po podpisaniu aktu notarialnego.

Podczas zakupu nieruchomości, która ma być sfinansowana kredytem hipotecznym, sprawa jest bardziej skomplikowana. Po wyborze mieszkania, często zawiera się umowę rezerwacyjną (pisemną), wpłacając zwrotną zaliczkę. Dokument ma na celu potwierdzenie, że kupujący jest zainteresowany transakcją, aby właściciel mógł czasowo zawiesić ofertę. Bywa to konieczne np. z powodu kompletowania zaświadczeń bądź innych dokumentów. 

Następnie, zgodnie z art. 389 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej kc), zawiera się umowę przedwstępną. Nie trzeba jej potwierdzać notarialnie. Oprócz informacji pozwalających zidentyfikować nieruchomość, określa ona strony, cenę zakupu oraz datę zawarcia umowy przyrzeczonej. Zwykle, w umowie jest również informacja o kwocie zwrotnej zaliczki lub zadatku, który wpłaca kupujący. Zwyczajowo, zadatek wynosi ok. 5-10% wartości transakcji i przepada, jeśli do sfinalizowania nie dojdzie z winy kupującego. Jeśli natomiast zawini sprzedający, to przeważnie musi zapłacić dwukrotność tej kwoty. 

Umowa przedwstępna jest w tym przypadku niezbędna, ponieważ stanowi dla instytucji finansowych podstawę wydania decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego. Do wniosku kredytowego dołączą się również: odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o dochodach i wyciąg z konta. Zwykle składa się wnioski do kilku banków. Pozwala to uniknąć utraty zadatku w przypadku, jeżeli – pomimo wyliczonej zdolności kredytowej – preferowany bank jednak nie przyzna pieniędzy.

Dość złożona i bardziej uregulowana prawnie jest sytuacja, gdy zakup ma dotyczyć nieruchomości od dewelopera, która jeszcze nie powstała. Również w tym przypadku można zawrzeć umowę rezerwacyjną (musi być pisemna), co powoduje czasowe wyłączenie oferty z rynku (art. 29 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, dalej uopldfg). Ewentualna opłata rezerwacyjna w wysokości maks. 1% ceny nieruchomości, zaliczana jest na poczet ceny nabycia (art. 32 uopldfg) i podlega zwrotowi, np.: gdy kupujący nie otrzyma kredytu, deweloper nie wywiązuje się z umowy lub zmienia projekt (art. 34 uopldfg). Jeśli kupujący stara się o kredyt hipoteczny, to umowa rezerwacyjna tego typu jest honorowana przez większość banków,

Zawarcie powyższej umowy w przypadku mieszkań, które jeszcze nie powstały, jest opcjonalne, natomiast zawsze konieczne jest podpisanie umowy deweloperskiej. Zgodnie z art. 40 (uopldfg) musi ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zawiera informacje potwierdzające roszczenia nabywcy (art. 38 uopldfg), które następnie wpisywane są do księgi wieczystej działki gruntowej, a także określa terminy zadatku, kolejnych transz, zakończenia budowy i przekazania lokalu. Trzeba w niej określić również skutki ewentualnych opóźnień (też innych niezgodności z ustaleniami) oraz warunki odstąpienia od umowy – reguluje je art. 43 uopldfg. Umowa przyrzeczona zawierana jest u notariusza już po odbiorze lokalu (art. 41 ust. 1 uopldfg). 

Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia umowy? Notariusz na pewno poprosi każdą ze stron o dowód tożsamości (ewentualnie paszport bądź kartę stałego pobytu), co wynika bezpośrednio z zapisów art. 85 § 1 Ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie. Potrzebował będzie również różnego rodzaju dokumentów, które przedstawia sprzedający. W przypadku domu czy mieszkania, będą to na przykład:

  • podstawa nabycia nieruchomości przez sprzedającego (np. umowa sprzedaży lub darowizny),
  • odpis z księgi wieczystej, 
  • zaświadczenie z administracji o tym, że właściciel mieszkania nie ma żadnych zaległości,
  • zaświadczenie z urzędu gminy, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany.

Warto przy tym skontaktować się wcześniej z notariuszem i ustalić, jakie dokumenty w danej sytuacji będą niezbędne. Niekiedy bowiem wymagane są zaświadczenia, np. z banku o spłacie hipoteki, z gminy dotyczące położenia nieruchomości względem obszaru rewitalizacji lub z Urzędu Skarbowego potwierdzające, że został opłacony podatek od spadków i darowizn (art. 19 ust. 6 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn). 

Jeżeli nieruchomość była finansowana kredytem, to podczas zawierania umowy kupna mieszkania z rynku pierwotnego (księga wieczysta ma dopiero zostać założona), konieczne będą przedłożone notariuszowi oświadczenie kredytobiorcy o wpis hipoteki oraz zaświadczenie o udzieleniu kredytu z banku. Natomiast w przypadku zakupu na rynku wtórnym (księga już istnieje), dokumenty te dostarcza się do sądu rejonowego po zawarciu umowy (do Wydziału Ksiąg Wieczystych).

Jakie są koszty związane z kupnem nieruchomości?

Nabycie nieruchomości wiąże się bezpośrednio z zapłatą ceny zakupu oraz uiszczeniem opłat notarialnych. Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie pobierane przez notariusza, uregulowana jest Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (§ 3) i wynosi:

  • do 3 tys. zł – 100 zł; 
  • powyżej 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 tys. zł;
  • powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys. zł;
  • powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł;
  • powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł – 1 tys. 10 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł;
  • powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4 tys. 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł;

Opłata powyższa, w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, nie może być wyższa niż 10 tys. zł, a w przypadku spadków i darowizn nie może wynosić więcej niż 7 tys. 500 zł.

Trzeba również doliczyć opłaty: za wpis prawa własności do księgi wieczystej, wpis hipoteki, opłatę za założenie księgi wieczystej itp. Przeważnie te koszty dodatkowe zamkną się w kwocie kilkuset zł. W przypadku korzystania z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, po zawarciu transakcji nabywca będzie musiał zwykle wypłacić mu prowizję w wysokości 2-3% ceny.

Kupujący na rynku wtórnym muszą liczyć się z koniecznością zapłaty podatku PCC, który naliczany jest w wysokości 2% ceny rynkowej nieruchomości (art. 7 ust. 1 Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, dalej upcc). Zwolnieni z niego są klienci deweloperów. Mają natomiast do opłacenia podatek VAT, który doliczany jest do ceny zakupu. Zgodnie z art. 41 ust. 12b Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, wynosi on 8% w przypadku mieszkań do 150 m kw. oraz domów do 300 m kw. Jeżeli nieruchomości wybudowane na cele mieszkalne przekroczą wskazane metraże, to nie będą spełniać wymogów tzw. budownictwa społecznego i wysokość podatku wyniesie 23%.

Zwrot VAT może nastąpić, gdy nieruchomość kupowana jest z myślą o prowadzeniu opodatkowanej działalności. W praktyce, dotyczy to firm (np. hoteli), a także osób prywatnych kupujących lokal np. na cele najmu krótkoterminowego. 

Biorąc kredyt hipoteczny, trzeba liczyć się z koniecznością comiesięcznego uiszczania ubezpieczenia pomostowego do czasu wpisu do księgi wieczystej (może to potrwać wiele miesięcy). W zależności od banku, ubezpieczenie to zwiększa ratę kredytu nawet o 2,5 punktu procentowego. Od ustanowienia hipoteki umownej oraz hipoteki łącznej płaci się natomiast podatek, który wynosi 19 zł (art. 7 ust. 1 pkt. 7 ppkt b upcc).

Po kupieniu mieszkania lub domu, należy w terminie 14 dni zgłosić ten fakt w odpowiednim urzędzie gminy. Następnie, na podstawie powierzchni, zostanie naliczony podatek od nieruchomości (art. 2 Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych).

Jakie są ryzyka związane z kupnem nieruchomości?

W każdym przypadku zakup nieruchomości obarczony jest pewnym ryzykiem. Jeżeli chodzi o transakcje na rynku pierwotnym, gdy nie ma jeszcze budynku, to największym zagrożeniem jest możliwość niedokończenia budowy, wynikająca np. z bankructwa inwestora. Po powstaniu budynku mogą również ujawnić się różne wady techniczne.

Kwestie związane ze stanem technicznym dotyczą nieruchomości kupowanych na rynku wtórnym. Stare, niesprawne instalacje elektryczne mogą wręcz grozić pożarem, a skorodowane rury będą często pękać, narażając mieszkanie na zalanie.

W niektórych przypadkach ważne będzie też zweryfikowanie, czy nieruchomość nie znajduje się na terenach zalewowych lub zagrożonych podtopieniami. Zagrożenie mogą stanowić również: położenie na terenach górniczych, sąsiedztwo uciążliwych fabryk, składowisk odpadów itp. Warto też sprawdzić plany zagospodarowania przestrzennego pod kątem możliwych, przyszłych inwestycji (np. dróg).

Kolejnymi kwestiami są pozostawione na nieruchomości ewentualne zadłużenia (za media, hipoteczne itp.) oraz obciążenia, np. ustanowione służebności. Jeżeli okaże się, że przez podwórko przebiega droga konieczna (por. art. 145. § 1 kc), to trzeba liczyć się z tym, że o dowolnej porze dnia i nocy sąsiad będzie mógł swobodnie przez nie przejeżdżać.

W pewnych przypadkach, dużym ryzykiem może być też wzięcie kredytu hipotecznego. Wraz ze wzrostem stóp procentowych, rata kredytu może bowiem bardzo się zwiększyć. Przełoży się to na uszczuplenie budżetu, a w skrajnych przypadkach na problemy ze spłatą i w efekcie – nawet na utratę domu czy mieszkania. Warto zatem podejmować decyzje finansowe z rozwagą i z odpowiednim buforem bezpieczeństwa.

Kupno nieruchomości – podsumowanie

Zakup nieruchomości wiąże się z wykonaniem wielu czynności. Kwestią kluczową jest wybór właściwego domu lub mieszkania. Żeby nie było niespodzianek, warto też posiadać wiedzę, jak wygląda w różnych sytuacjach proces prowadzący do przeniesienia własności nieruchomości. Zawsze – oprócz ceny transakcyjnej – konieczne będzie też poniesienie kosztów dodatkowych i dobrze wiedzieć, jak się je oblicza. 

Kolejną kwestią jest dokładne zweryfikowanie księgi wieczystej, aby nie narazić się na niedogodności, związane np. ze służebnościami. Trzeba przy tym wiedzieć, że kupującego w dobrej wierze (nie wie, że treść księgi jest niezgodna ze stanem rzeczywistym i nie mógł się o tym z łatwością dowiedzieć) chroni przed negatywnymi skutkami transakcji tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wynika ona bezpośrednio z zapisów art. 5 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej ukwh). Rękojmia odnosi się głównie do sytuacji nabycia nieruchomości od osoby nieuprawnionej, a wpisanej do księgi jako jedyny właściciel.

Rękojmia nie ma zastosowania: gdy istnieją dwie księgi z wpisanymi różnymi właścicielami, nie chroni też przed służebnościami, prawem dożywocia i obciążeniami wynikającymi z mocy ustaw (art. 7 ukwh).

FAQ

Co należy sprawdzić przy zakupie nieruchomości?

Przed zakupem domu czy mieszkania trzeba przede wszystkim sprawdzić, czy sprzedający ma prawo do zbywanej nieruchomości, powinno się zapoznać z zapisami w działach III i IV księgi wieczystej (są w nich prawa, roszczenia i ograniczenia), a także porównać zgodność stanu faktycznego z księgą wieczystą (nr działki, metraż). Należy też zweryfikować, czy nie ma nieuregulowanych zobowiązań związanych z opłatami, sprawdzić stan techniczny i obejrzeć sąsiedztwo. Dla bezpieczeństwa, warto też zapoznać się z mapami terenów zalewowych i górniczych, planem zagospodarowania przestrzennego, a nawet poprosić o dodatkowe dokumenty typu pozwolenie na budowę domu.

Gdzie trzeba zgłosić zakup nieruchomości?

Zakup nieruchomości należy zgłosić w terminie 14 dni od jej nabycia w urzędzie gminy, na której terenie znajduje się dom lub mieszkanie.

Jakie dokumenty są niezbędne przy zakupie nieruchomości?

Notariuszowi należy okazać dokumenty potwierdzające tożsamość stron. Sprzedający przedstawia też dokumenty: poświadczające nabycie nieruchomości (np. umowę sprzedaży lub darowizny); zaświadczenia, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i obciążeń lub określających, w jaki sposób i na jakich warunkach są obciążone; wypis z ksiąg wieczystych, a czasem, że nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji. Warto wcześniej skontaktować się z notariuszem i zapytać, które dokumenty – w danej sytuacji –będą potrzebne.

Ile kosztuje usługa notarialna przy zakupie nieruchomości?

Kupując nieruchomość należy opłacić taksę notarialną. Jest ona oparta na wartości rynkowej nieruchomości. Dla najtańszych działek do 3 tys. zł wyniesie ona maks. 100 zł, a dla najdroższych, powyżej 2 mln zł – maks. 10 tys. zł. Stawki te, w zależności od notariusza, mogą być niższe, dlatego warto weryfikować cenniki. Należy również doliczyć koszty innych opłat notarialnych, które wyniosą z reguły kilkaset zł.

Ile wynosi podatek od zakupu nieruchomości?

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym trzeba zapłacić podatek PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Zwolnieni z tego podatku są kupujący na rynku pierwotnym od dewelopera będącego płatnikiem VAT, którzy z kolei muszą zapłacić VAT. Wynosi on 8% w przypadku mieszkań do 150 m kw. oraz domów do 300 m kw. Powyżej tych powierzchni należy zapłacić podatek w wys. 23% wartości rynkowej. W przypadku lokali użytkowych również trzeba zapłacić podatek w wysokości 23%. Podatek ten jest już zwykle wliczony w cenę nieruchomości.

Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości: kupujący czy sprzedający?

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% wartości rynkowej mieszkania lub domu i uiszcza go sprzedający. Dotyczy osób fizycznych, które dokonają transakcji przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym upłynie 5 lat od nabycia nieruchomości.

Kiedy nie trzeba płacić podatku od zakupu nieruchomości?

Zwrot podatku VAT można uzyskać, jeżeli nieruchomość kupuje przedsiębiorca na cele związane z wykonywaniem opodatkowanych czynności. W praktyce, odnosi się to do działalności gospodarczej firmy – np. wynajmu biur czy pokoi hotelowych. O taki zwrot mogą się również ubiegać osoby prywatne, jeżeli mają zamiar w mieszkaniu świadczyć np. najem krótkoterminowy.

Podstawy prawne:

  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
  • Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
  • Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie. Potrzebował będzie również różnego rodzaju dokumentów
  • Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
  • Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
  • Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
  • Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
  • Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych