Rękojmia za wady ukryte nabywanej nieruchomości

Nabycie jakiejkolwiek nieruchomości powinno być poprzedzone dokładnym ustaleniem jej stanu prawnego. Żaden kupujący nie chce być zaskoczony wadami, które były ukryte przez poprzedniego właściciela.

Jeśli dojdzie już do takiej sytuacji, nabywca nieruchomości może skorzystać z rękojmi gwarantowanej przez przepisy Kodeksu cywilnego – czym jednak jest owa instytucja i jakie prawa są z nią związane?

Czym jest rękojmia za wady ukryte nieruchomości?

Rękojmia jest formą pociągnięcia do odpowiedzialności sprzedawcy za wady określonej rzeczy. Bardzo często jest mylona z gwarancją producenta, ponieważ w praktyce spełnia bardzo podobne funkcje.

Rękojmia za wady ukryte nieruchomości pozwala kupującemu na zastosowanie konkretnych roszczeń względem sprzedającego, który mógł ukryć wady sprzedawanej rzeczy. Co ciekawe, instytucja ta znajduje zastosowanie również względem nieruchomości. 

Przepisy prawa cywilnego wskazują wprost, że sprzedawca jest odpowiedzialny za wszelkie wady względem kupującego, dotyczy to zarówno wad fizycznych, jak i prawnych. Pierwsza kategoria wad wiąże się z typowymi uszkodzeniami w strukturze sprzedawanej nieruchomości – będą to wszelkiego rodzaju zniszczenia, ubytki, zalania, osunięcia, słowem wszystko to co powoduje, że nieruchomość nie jest w pełni funkcjonalna, tak jak było to zapisane w umowie sprzedaży.

O wadach prawnych mówimy z kolei, gdy nieruchomość ma obciążenia prawne, o których nie było wiadomo w trakcie zawierania umowy – np. jest obciążona hipoteką, ograniczonym prawem rzeczowym lub gdy sprzedawca nie miał prawa do jej zbycia. 

Każdy rodzaj wad nieruchomości, które nie były znane kupującemu w trakcie jej sprzedaży, uprawnia go do wystąpienia z konkretnym roszczeniem względem sprzedającego. Pamiętajmy więc, aby przed sfinalizowaniem całej transakcji dokładnie sprawdzić stan nieruchomości i nie podpisywać oświadczenia, w którym uznajemy daną nieruchomość za całkowicie wolną od wad.

W takim przypadku sprzedawca jest bowiem zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Prawa do rękojmi nie będzie również wtedy, gdy w umowie sprzedaży nieruchomości zostanie ograniczona lub całkowicie wyłączona przez strony.

Roszczenia za wady nabywanej nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 560 i 561 Kodeksu cywilnego,  jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.

Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę.

Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

Sprzedawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu kupującego, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.

Zarówno uprawnienie do odstąpienia od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, jak i do obniżenia jej ceny z tego powodu, wynikające z art. 560 § 1 KC, mają charakter uprawnień kształtujących prawo, realizowanych przez złożenie wobec adresata oświadczenia woli. Złożenie takiego oświadczenia woli na nowo kształtuje stosunek prawny istniejący między kupującym a sprzedawcą.

Skorzystanie przez kupującego z jednego z tych uprawnień kształtujących powoduje powstanie po jego stronie roszczenia, którego treść jest uzależniona od tego, które ze służących mu uprawnień zdecydował się wybrać. Jeżeli złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy, jest to roszczenie o zwrot zapłaconej ceny.

Jeżeli zdecyduje się na skorzystanie z uprawnienia do obniżenia ceny, jego roszczenie tożsame będzie z domaganiem się od sprzedającego zapłaty kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy ceną pierwotną przez niego świadczoną a ceną zmienioną wskutek złożonego oświadczenia, w którym powinien wskazać skalę tego obniżenia , a co najmniej kryteria (podstawy) oznaczenia tej różnicy.

Roszczenia przysługujące nowemu właścicielowi z tytułu rękojmi za wady nieruchomości są w zasadzie proste. Jeśli działka, budynek lub lokal ma typowo fizyczne wady dające się prosto usunąć, sprzedawca powinien je naprawić na własny koszt, względnie zwrócić koszty naprawy, które zostały już poniesione przez kupującego.

W przypadku wad prawnych sprawa jest dużo bardziej skomplikowana – jeśli nieruchomość została obciążona ograniczonymi prawami takimi jak hipoteka lub służebność, naprawienie całej sytuacji nie zawsze będzie możliwe.

W takim przypadku sprzedawca będzie odpowiadał względem kupującego w formie odszkodowawczej – będzie musiał zwrócić część ceny zapłaconej z tytułu nabycia danej nieruchomości. Oczywiście jeśli sprzedający ma możliwość usunięcia ograniczonego prawa obciążającego taką nieruchomość, powinien w pierwszej kolejności doprowadzić do takiego efektu. 

W zdecydowanej większości przypadków wady prawne nieruchomości nie dają się usunąć, a przynajmniej nie w takim krótkim czasie, jaki jest oczekiwany przez kupującego. W tym przypadku nabywca nieruchomości najczęściej składa oświadczenie o odstąpieniu od zawartej umowy i żąda zwrotu zapłaconej przez siebie ceny. Nie jest to jednak jedyne uprawnienie, które mu przysługuje.

Jeżeli bowiem z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy, zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści, a nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej, oraz zwrotu kosztów procesu.

Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Pamiętajmy, że powyższą regulację stosuje się odpowiednio w razie dostarczenia rzeczy wolnej od wad zamiast rzeczy wadliwej.

Przedawnienie roszczeń z tytułu rękojmi

Roszczenia przysługujące kupującemu z tytułu rękojmi nie są wieczne – nowy właściciel nieruchomości jest tutaj ograniczony czasowo i jeśli nie zgłosi on swoich żądań w odpowiednim terminie, sprzedawca będzie mógł uwolnić się od swojej odpowiedzialności.

Art. 568 KC stanowi bowiem, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 2 lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem ww. terminów.

W terminach określonych powyżej kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.