Analiza stanu prawnego nieruchomości

Decydując się na zakup jakiejkolwiek nieruchomości warto zadbać o uprzednie zbadanie jej aktualnego stanu prawnego.

Niestety nie wszyscy kupujący wiedzą o tej powinności, skutkiem czego nierzadko po dokonanej transakcji dowiadują się o obciążeniu zakupionej nieruchomości lub drodze, która będzie przechodziła przez ich teren. Jak więc poprawnie dokonać analizy stanu prawnego nieruchomości?

Czym jest stan prawny nieruchomości?

Stanem prawnym nieruchomości możemy określić uwarunkowanie prawne danej nieruchomości, tzn. do kogo ona należy, gdzie jest położona, czy jest obciążona prawami osób trzecich lub ograniczonymi prawami rzeczowymi i czy może być przedmiotem jakiejkolwiek transakcji, względnie czy potrzebna jest zgoda na zawarcie odpowiedniej umowy.

Stan prawny możemy więc określić jako formalny opis nieruchomości, który zawiera w sobie informacje przydatne dla każdego potencjalnego właściciela pod kątem prawnym (podatkowym, cywilnym, administracyjnym i itd.)

Czym jest analiza stanu prawnego nieruchomości?

Planując zakup lub wynajęcie określonej nieruchomości musimy pamiętać o jej dokładnym sprawdzeniu. Dotyczy to tak naprawdę każdej nieruchomości – gruntowej, budynkowej i lokalowej. Nie chodzi tu jednak o obejrzenie przyszłego zakupu, choć to także jest istotną sprawą. Analiza stanu prawnego nieruchomości powinna obejmować przede wszystkim sprawdzenie stanu księgi wieczystej.

Zgodnie z treścią art. 4 ust. 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stan nieruchomości oznacza łącznie:

• • stan zagospodarowania nieruchomości, 
•  
  • stan prawny nieruchomości, 
•  
  • stan techniczno-użytkowy,
•  
  • stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, 
•  
  • stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Księga wieczysta nieruchomości

Zdecydowana większość nieruchomości w Polsce posiada własną księgę wieczystą, w której znajduje się szereg informacji na jej temat. Każda księga dzieli się na 4 podstawowe działy, w których możemy sprawdzić:

• • w dziale I – czym jest dana nieruchomość (grunt, budynek, lokal mieszkalny lub usługowy), gdzie jest położona, jaka jest jej powierzchnia, jakie jest oznaczenie geodezyjnie nieruchomości,
•  
  • w dziale I-Sp – czy istnieją prawa związane z własnością nieruchomości np. czy istnieje prawo służebności przejazdu i przechodu przez sąsiednią działkę lub czy ustanowiono użytkowanie wieczyste nieruchomości, jeżeli tak, na jak długo je ustanowiono,
•  
  • w dziale II – kto jest ujawniony jako właściciel nieruchomości oraz użytkownik wieczysty nieruchomości,
•  
  • w dziale III – czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. służebnościami lub prawem użytkowania przez osobę trzecią), czy ustanowiono ograniczenie w rozporządzeniu nieruchomością (np. sądowy zakaz zbycia lub obciążenia nieruchomości na czas trwania procesu sądowego), czy istnieją prawa lub roszczenia osób  trzecich w stosunku do nieruchomości (np. prawo pierwokupu, prawo najmu nieruchomości),
•  
  • w dziale IV – czy nieruchomość jest obciążona hipotekami.

W księdze wieczystej można znaleźć także wzmianki o wnioskach, sygnalizujące potencjalną zmianę stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze np. sprzedaż nieruchomości lub ustanowienie hipoteki.  Pojawienie się wzmianki w księdze wieczystej następuje niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych.

W praktyce wzmianka o wniosku oznacza, że niedawno stan prawny nieruchomości uległ zmianie, a do sądu wieczystoksięgowego trafił wniosek o ujawnienie zaistniałej zmiany w księdze wieczystej. Inną, istotną informacją, niejednokrotnie ujawnianą w księdze wieczystej jest ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. 

Podkreślenia również wymaga, że zgodnie z obowiązującymi przepisami domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.

Księgi wieczyste mogą być przeglądane za darmo w internecie – na oficjalnej stronie rządowej znajdującej się pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do Dostęp do danych księgi ma każdy, kto zna jej dokładny numer – możemy go uzyskać od obecnego właściciela lub skorzystać z pomocy firm specjalizujących się w wyszukiwaniu numerów ksiąg wieczystych nieruchomości położonych w Polsce (usługa ta jest jednak odpłatna).

Księgi wieczyste mogą być przeglądane także w sądach rejonowych, wydziałach wieczystoksięgowych właściwych miejscowo ze względu na położenie danej nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że dostęp do papierowej wersji księgi otrzymamy tylko wtedy, gdy wykażemy interes prawny konieczny do jej przejrzenia. 

Ustalenie obciążeń nieruchomości

Jednym z najważniejszych elementów analizy stanu prawnego nieruchomości jest ustalenie ograniczeń w sprzedaży lub obciążeniu danej nieruchomości – informację tę powinniśmy odnaleźć także w księdze wieczystej (w dziale III lub IV). 

Do najistotniejszych ograniczeń w zakresie zbycia nieruchomości należy zaliczyć:

• • ustawowe prawa pierwokupu przysługujące Gminie,
•  
  • ustawowe prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy nieruchomości rolnej,
•  
  • ustawowe prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa w odniesieniu do gruntów, na których znajdują się wody stojące,
•  
  • ustawowe prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa w odniesieniu do gruntów oznaczonych jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub objętych uproszczonym planem urządzenia lasu,
•  
  • prawo dożywocia (obowiązek utrzymywania określonej osoby lub osób przez właściciela nieruchomości, dostarczania im wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie oraz wyprawienia pogrzebu,
•  
  • służebność drogi koniecznej ustanowiona w drodze orzeczenia sądowego lub nabyta w drodze zasiedzenia,
•  
  • służebności przesyłu ustanowiona na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego (dostawca gazu, prądu, energii cieplnej) w drodze umowy, orzeczenia sądu lub przez zasiedzenie,
•  
  • administracyjne ograniczenia w prawie korzystania nieruchomości wynikające z przepisów lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
•  
  • prawo korzystania z nieruchomości przez najemców.

Ewidencja gruntów i budynków

Księgi wieczyste nie są jedynymi zbiorami, które mogą dostarczyć nam cennych informacji o interesującej nas nieruchomości. Równie istotna okazuje się być ewidencja gruntów i budynków, która jest powszechnie określana jako kataster nieruchomości.

Zbiór ten jest szczególnie ważny, gdy dana nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej (np. istniejąca księga została całkowicie zniszczona lub nigdy nie była założona). 

Zgodnie z treścią art. 2 i 20 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne, ewidencja gruntów i budynków stanowi jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych i prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami.

Ewidencję prowadzi się w systemie informatycznym, którego podstawę stanowią komputerowe bazy danych ewidencyjnych. Ewidencja ta obejmuje całe terytorium Polski.

Wśród informacji na temat danej nieruchomości, które zawiera w sobie ewidencja możemy odnaleźć:

• • numer działki, 
•  
  • pole powierzchni działki ewidencyjnej, 
•  
  • informacje określające pola powierzchni konturów użytków gruntowych i klas gleboznawczych w granicach działki ewidencyjnej, 
•  
  • wartość działki ewidencyjnej oraz data określenia tej wartości, 
•  
  • oznaczenie księgi wieczystej, a w przypadku gdy księga wieczysta nie jest założona – oznaczenie dokumentów określających własność, 
•  
  • numer rejestru zabytków,
•  
  • numer ewidencyjny budynku, 
•  
  • numer porządkowy budynku, 
•  
  • numery działek ewidencyjnych, na których usytuowany jest budynek, 
•  
  • oznaczenie funkcji podstawowej budynku,
•  
  • przynależność budynku do odpowiedniego rodzaju ustala się zgodnie z zasadami klasyfikacji środków trwałych, wprowadzonej na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Zlecenie dokonania analizy stanu prawnego nieruchomości

Tak naprawdę analiza stanu prawnego nieruchomości powinna być dokonana w każdym przypadku, gdy planujemy nabyć interesującą nas działkę, budynek lub lokal (nawet w drodze umowy darowizny lub dożywocia).

Chodzi bowiem o to, aby przyszły właściciel nie otrzymał nieruchomości, która okaże się być obciążona (np. hipoteką lub prawem pierwokupu). Tłumaczenie się brakiem znajomości prawa niestety nie pomoże, ponieważ nie jest to argument przemawiający za możliwością unieważnienia dokonanej transakcji.

Podobnie będzie jeśli nowy właściciel będzie powoływał się na swój niewielki majątek lub słuszny wiek. 

Analiza stanu prawnego nieruchomości może być dokonana samodzielnie przez każdego człowieka, wymaga jednak znajomości tematu i doświadczenia, a niekiedy także poniesienia odpowiednich kosztów. Dużo prościej jest wynająć prawnika lub firmę, która specjalizuje się w tego rodzaju działaniach, choć zaznaczmy, że zawsze będzie wiązało się to z koniecznością zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia za takie usługi.

Wycena jest dokonywana zawsze w indywidualny sposób, uwzględniając przede wszystkim to czy dana nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą i jak bardzo spieszy się zleceniodawcy.