Kataster nieruchomości – co to jest

Kataster nieruchomości to publiczny rejestr o gruntach i budynkach, a także o ich właścicielach i o podmiotach nimi władających. Prowadzony jest przez poszczególne organy powiatowe pod nazwą ewidencji gruntów i budynków.

Jakie informacje gromadzi się w ewidencji i do czego są one wykorzystywane? Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, czym jest kataster nieruchomości.

Kataster nieruchomości a ewidencja gruntów i budynków

Zgodnie z zapisami Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (dalej: upgk), pod pojęciem kataster nieruchomości rozumie się prowadzoną przez starostów lub prezydentów miast na prawach powiatów tzw. ewidencję gruntów i budynków (EGiB). Kataster jest ogólnopolskim systemem informacyjnym.

Zgodnie z ustawą ma on w zamyśle zapewniać gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami (art. 2 pkt 8 upgk).

Prowadzenie ewidencji reguluje szczegółowo Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (dalej: rozporządzenie). Zgodnie z § 4 rozporządzenia, jednostkami powierzchniowymi podziału kraju dla celów ewidencji są:

• • jednostka ewidencyjna (gmina);
•  
  • obręb ewidencyjny (miasto/wieś lub ich wydzielone części);
•  
  • działka ewidencyjna (jednorodny prawnie obszar wydzielony za pomocą tzw. granic działek ewidencyjnych).

W katastrze nieruchomości gromadzone są dane dotyczące działek ewidencyjnych, a także znajdujących się na nich budynków oraz lokali mieszkalnych (§ 11 pkt 1 rozporządzenia).

Informacje te obejmują adres, pole powierzchni zabudowy, liczbę kondygnacji, liczbę pomieszczeń, oznaczenie dokumentów potwierdzających własność, funkcje użytkowe itp. (§ 18 rozporządzenia).

W ewidencji można również znaleźć dane na temat (§ 11 pkt 2 rozporządzenia):

• • właścicieli oraz przysługujących im wielkości udziałów albo samoistnych posiadaczy;
•  
  • opisu prawa własności lub stanu posiadania;
•  
  • daty nabycia prawa własności;
•  
  • informacji o dokumentach, które stanowiły podstawę opisu prawa własności albo stanu posiadania;
•  
  • adresów zameldowania na pobyt stały albo siedziby właścicieli albo samoistnych posiadaczy.

W zależności od sytuacji, informacje odnoszące się do właścicieli lub samoistnych posiadaczy mogą dotyczyć również (§ 12 rozporządzenia):

• • użytkowników wieczystych gruntów;
•  
  • jednostek organizacyjnych sprawujących zarząd albo trwały zarząd nieruchomościami;
•  
  • państwowych osób prawnych, którym Skarb Państwa powierzył w stosunku do jego nieruchomości wykonywanie prawa własności lub innych praw rzeczowych;
•  
  • organów administracji publicznej, które gospodarują nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów nieruchomości;
•  
  • użytkowników gruntów państwowych i samorządowych.

W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się także wartość katastralną nieruchomości, która jest ustalana w wyniku wyceny następującej w procesie tzw. powszechnej taksacji nieruchomości (art. 4 pkt 7 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Wartości katastralne wykorzystuje się w następujących sytuacjach (art. 162 ust. 2 ugn):

• • do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości;
•  
  • do określania wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego;
•  
  • przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.

Kto i jak ustala wartość katastralną nieruchomości?

Osobą uprawnioną do określenia wartości katastralnej jest rzeczoznawca majątkowy, który sporządza na piśmie opinię w formie operatu szacunkowego (art. 161 ust. 3 ugn). Wskazaną wartość określa się na podstawie oszacowania tzw. nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy.

Wartość nieruchomości reprezentatywnych ustala się natomiast z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze danej gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących (art. 161 ust. 2 ugn). Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartości katastralne, ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami.

Wartości te powinno również charakteryzować zbliżenie do wartości rynkowych, możliwych do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny (art. 162 ust. 1 ugn).

Po określeniu wartości przez rzeczoznawcę majątkowego, starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu orzeka, w drodze decyzji, o ustaleniu wartości katastralnej nieruchomości i jej wpisie w katastrze nieruchomości (art. 170 ust. 1 ugn). Decyzja ta podlega natychmiastowemu wykonaniu, natomiast wartości katastralne nieruchomości z datą ich wpisu uzyskują moc danych urzędowych (art. 170 ust. 2-3 ugn).

Po co jest kataster nieruchomości?

Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków są dla urzędów użyteczne, ponieważ stanowią podstawę planowania przestrzennego. Używa się ich m.in. do:

• • planowania gospodarczego na danym terenie: kataster dostarcza informacji pomagających w zarządzaniu nieruchomościami;
•  
  • obliczania wymiaru podatku od nieruchomości lub rolnego oraz innych świadczeń: wielkość nieruchomości stanowi podstawę do naliczenia należności;
•  
  • wyznaczania obszarów chronionych: ewidencja ułatwia identyfikację chronionych terenów, a także monitorowania zmian mogących mieć wpływ na środowisko;
•  
  • zarządzania kryzysowego: kataster może pomóc w planowaniu kryzysowym lub w reagowaniu, jeżeli wystąpi np. klęska żywiołowa;
•  
  • rozwijania infrastruktury: informacje są użyteczne przy planowaniu inwestycji celu publicznego;
•  
  • potwierdzenia praw danej osoby do nieruchomości;
•  
  • oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej;
•  
  • oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej;
•  
  • statystki publicznej;
•  
  • ewidencji gospodarstw rolnych.

Sprawą kluczową jest kwestia aktualności znajdujących się w katastrze informacji. Na zawarty w nim adres wysyłane są bowiem w wielu sytuacjach urzędowe zawiadomienia, np. dotyczące wywłaszczeń.

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków

Zdarzają się sytuacje, że niektóre nieruchomości nie posiadają założonej księgi wieczystej. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, podczas transakcji zbycia takiej nieruchomości księga musi zostać założona, ponieważ na nowym właścicielu ciąży obowiązek złożenia wniosku o ujawnienie w niej swojego prawa (art. 35 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dalej: ukwh).

Wiąże się to z przedstawieniem notariuszowi wypisu i wyrysu z ewidencji, aby mógł potwierdzić stan faktyczny nieruchomości. Uzyskanie dokumentów będzie również konieczne w innych sytuacjach:

• • w przypadku wnioskowania o pozwolenie na budowę;
•  
  • podczas składania wniosku o uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu;
•  
  • podczas różnych postępowań sądowych i administracyjnych związanych z nieruchomością (np. sporów dotyczących granic).

Uzyskanie wypisu i wyrysu wiąże się z koniecznością uiszczenia w urzędzie 150 zł w przypadku wydruku lub 140 zł za wersję elektroniczną. Wniosek można złożyć osobiście, listownie lub w niektórych starostwach przez Internet.

Kataster nieruchomości a podatek katastralny

Katastrem potocznie nazywa się również tzw. podatek katastralny, czyli daninę naliczaną od wartości nieruchomości lub wysokości dochodu, jaki dana nieruchomość generuje. Podatek ten funkcjonuje w wielu krajach Europy Zachodniej, natomiast na terenach byłego bloku wschodniego jest rzadko spotykany.

Wprowadzono go w krajach bałtyckich oraz w Czechach i na Słowacji. Stawki roczne w przypadku podatku katastralnego – w zależności od kraju i grupy podatkowej – wynoszą średnio od 0,5 do 2% liczonych od wartości nieruchomości.

Ustalana w procesie powszechnej taksacji nieruchomości wartość katastralna może stanowić podstawę do naliczenia podatku katastralnego, jeżeli zostałby on w Polsce wprowadzony. Od 1 stycznia 2019 r. obowiązuje niejako zwiastun tego podatku, czyli podatek od przychodów z budynków.

Zgodnie z art. 24b ust. 1 Ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: updop), jest to podatek dochodowy w wysokości 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc, naliczany od przychodu (najmu lub dzierżawy) z budynku, który:

• • stanowi własność albo współwłasność podatnika,
•  
  • został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
•  
  • jest położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

Podstawą opodatkowania jest suma przychodów z poszczególnych budynków, pomniejszona o kwotę 10 ml zł (art. 24b ust. 9 updop).

Kataster nieruchomości – podsumowanie

Kataster nieruchomości, czyli ewidencja gruntów i budynków, to zbiór informacji o gruntach, budynkach oraz o ich właścicielach i o podmiotach nimi władających.

Ewidencja zawiera dane o powierzchni działek, budynków, stanie prawnym nieruchomości, a także o ich wartości katastralnej. Kataster jest użyteczny w procesie planowania przestrzennego, zarządzania kryzysowego czy realizowania inwestycji celu publicznego.

W przypadku wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego ustalona wartość katastralna mogłaby stanowić podstawę podatku naliczanego od wartości nieruchomości.

Źródła:

• Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków
• Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne
• Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne
  Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece