Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest formą zobowiązania do zawarcia w przyszłości innej, konkretnie oznaczonej umowy. W rzeczywistości może dotyczyć wielu różnych przedmiotów, w tym także nieruchomości.

Trzeba jednak pamiętać o tym, aby taka umowa została sporządzona w odpowiedniej formie i zawierała w sobie konkretne elementy – od tego zależy ważność i skuteczność danego zobowiązania.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zobowiązaniem do zawarcia innej umowy w oznaczonym czasie. Jest to kontrakt, na mocy którego w przyszłości ma dojść do zaciągnięcia innego zobowiązania, określanego mianem umowy przyrzeczonej. Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa, zostanie zawarta. 

Umowa przedwstępna w rzeczywistości może poprzedzać każdy rodzaj umowy, w praktyce najczęściej pojawia się ona jednak przy sprzedaży nieruchomości. Zasadniczym celem takiego zobowiązania jest niejako zabezpieczenie przedmiotu umowy przed wykupem przez inną osobę – przyszły kupujący rezerwuje sobie w ten sposób prawo do nabycia nieruchomości w oznaczonym czasie. 

Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego, przez umowę przedwstępną powinniśmy rozumieć zobowiązanie, przez które jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy.  Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest konstrukcją o wąskim zakresie zastosowania. Nie jest to umowa samodzielna, stanowiąc jedynie instrument prowadzący do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie ma własnej charakterystyki, a właściwość i ocena konkretnych umów przedwstępnych zależy od tego, do jakiego typu umowy przyrzeczonej prowadzą.

Skutki zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Podstawowym skutkiem zawarcia jakiejkolwiek umowy przedwstępnej jest zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości innej umowy, zgodnie z ustalonymi warunkami. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lipca 2020 r. (sygn. akt I CSK 131/19), w praktyce obrotu umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości oraz umowa zobowiązująca pozbawiona skutku rzeczowego pełnią często podobne funkcje, w związku z czym ich odróżnienie może nastręczać trudności.

Skutki wywierane przez obie umowy są jednak zasadniczo odmienne. Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia umowy przyrzeczonej, którą najczęściej jest umowa zobowiązująco-rozporządzająca lub umowa zobowiązująca.

W celu spełnienia świadczenia strony muszą złożyć oświadczenia woli, ewentualnie dokonać innych jeszcze czynności niezbędnych do zawarcia ważnej umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, możliwe jest dochodzenie jej zawarcia.

Z żądaniem takim może wystąpić jedna lub obie strony, w zależności od tego, czy umowa przedwstępna zobowiązuje tylko jedną stronę, czy – co w praktyce jest sytuacją częstszą – dwie strony. Wydany na tej podstawie prawomocny wyrok zastępuje oświadczenie woli, a w praktyce przyjmuje się, że zastępuje umowę przyrzeczoną.

Pamiętajmy, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności i tym samym nie może wywierać skutku w postaci przeniesienia prawa własności z chwilą jej zawarcia. W wykonaniu umowy przedwstępnej strony muszą zawrzeć dalszą umowę, tym razem umowę zobowiązująco-rozporządzającą, przenoszącą własność albo też umowę tylko zobowiązującą do przeniesienia własności.

W tym ostatnim przypadku konieczne będzie ponadto zawarcie dalszej umowy przenoszącej własność w wykonaniu umowy zobowiązującej.

Forma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, działki lub garażu nie musi przybierać formy aktu notarialnego – w przeciwieństwie oczywiście do umowy przyrzeczonej, która obowiązkowo musi zostać podpisana przed notariuszem. Ustawodawca dopuszcza, aby umowa tego rodzaju została zawarta w zwykłej formie pisemnej, choć niesie to ze sobą określone skutki dla stron takiego zobowiązania.

Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 2 lipca 2020 r. (sygn. akt I ACa 139/19), brak sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży w formie pisemnej nie stanowił o jej nieistnieniu. Żaden przepis prawa nie wymaga szczególnej formy dla umowy przedwstępnej, nawet gdy dotyczyć ma ona przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości.

Nie zaprzecza temu ograniczenie uprawnień stron umowy w razie gdy umowa przedwstępna zawarta jest w innej formie, niż zastrzeżona dla umowy przyrzeczonej. O nieistnieniu czy nieważności umowy przedwstępnej nie może stanowić brak wskazania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Treść art. 389 § 2 KC wyraźnie wskazuje, że nie jest konieczne określanie w umowie przedwstępnej takiego terminu. Niezastrzeżenie terminu ma jedynie ten skutek, że każda ze stron ma prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie nie dłuższym niż rok od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Powyższa regulacja ma i to znaczenie, że niewyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej pozbawia jej strony prawa żądania jej zawarcia.

Jak wynika z powyższego dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości także w formie ustnej, choć forma ta nie jest polecana. Jeśli dojdzie bowiem do konfliktu pomiędzy stronami, niezwykle trudno będzie wykazać jakie ustalenia zostały poczynione w ustnej umowie przedwstępnej. Najbezpieczniejszą i najtańszą opcją jest zawarcie takiego zobowiązania w formie pisemnej (forma aktu notarialnego jest oczywiście tutaj także dopuszczalna).

Skutki niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Czasami zdarza się, że strony z różnych przyczyn nie zawierają umowy przedwstępnej. Oczywiście mają do tego prawo, jednak muszą liczyć się wówczas z konkretnymi konsekwencjami prawnymi. Stosunkowo najmniejsze dolegliwości pojawią się, gdy obie strony zgodnie zdecydują się na rozwiązanie umowy przedwstępnej – co do zasady każda z nich zwraca kontrahentowi to co do tej pory świadczyła. 

Zupełnie inaczej będzie w sytuacji, gdy jedna ze stron nie chce wykonać swojego zobowiązania i uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej. Jeśli następuje to z jej winy, druga strona może żądać zapłaty stosownego odszkodowania, a nawet zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Ten drugi przypadek jest jednak możliwy tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Forma pisemna gwarantuje jedynie prawo do stosownego odszkodowania z tytułu braku zawarcia umówionej w przyszłości umowy.

Inne skutki powstaną jednak, gdy strona nie może zawrzeć umowy przyrzeczonej, lecz nie robi tego ze swojej winy. W praktyce takie sytuacje wiążą się najczęściej z chorobą danej osoby, nagłym zdarzeniem losowym, utratą majątku, odmową przyznania zawnioskowanego kredytu na zakup mieszkania lub działki.

W tej sytuacji decydująca będzie treść danej umowy przedwstępnej – jeśli strony określą w niej, że brak winy jednej ze stron, który pociąga niemożność zawarcia umowy przyrzeczonej nie wywoła żadnych skutków, to strona odstępująca nie poniesie w zasadzie żadnych konsekwencji prawnych.

Z drugiej strony, jeśli umowa w żaden sposób nie będzie odnosiła się do tego rodzaju sytuacji, strona poszkodowana odstąpieniem zachowuje pełne prawo do stosownego odszkodowania, a nawet i żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (jeśli oczywiście umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego). 

Treść umowy przedwstępnej 

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać w swej treści podstawowe elementy przyszłej umowy sprzedaży. Oczywiście Kodeks cywilny wskazuje tutaj niezbędne minimum, nie ma jednak przeszkód, aby strony skonstruowały znacznie szerszą umowę przedwstępną, niż wymaga tego od nich ustawodawca. 

Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 maja 2019 r. (sygn. akt IV CSK 109/18), strony mogą do treści umowy przedwstępnej, poza istotnymi postanowieniami (art. 389 KC), wprowadzać w granicach określonych w art. 353¹ KC postanowienia, które nie przesądzają o jej bycie ani skuteczności, ani nie odnoszą się do spełnienia świadczenia z tej umowy (zawarcie umowy przyrzeczonej), ale kształtują zachowanie stron w okresie poprzedzającym zawarcie umowy.

Zastrzeganie świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej uznaje się za dopuszczalne, przy znacznym jednak zróżnicowaniu ocen co do ich prawnego charakteru. Chociaż porozumienia te są związane z umową przedwstępną, z reguły należy je traktować jako porozumienia odrębne. Ocena skutków zawarcia takiego porozumienia w razie uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej zależy przede wszystkim od jego treści.

Co jednak powinna zawierać podstawowa umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, domu lub działki? Będą to:

• • oznaczenie stron umowy – przyszłego kupującego oraz sprzedającego,
•  
  • określenie przedmiotu umowy – zobowiązania do zawarcia umowy sprzedaży określonej nieruchomości,
•  
  • opisanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej,
•  
  • oznaczenie ceny sprzedaży danej nieruchomości,
•  
  • określenie prawa odstąpienia lub rozwiązania umowy przedwstępnej wraz z opisaniem skutków prawnych takiego zdarzenia dla stron,
•  
  • zadatek lub zaliczka, płatne w chwili zawarcia umowy przedwstępnej i zaliczane na poczet ceny w ramach przyszłej sprzedaży – nie jest to jednak element obligatoryjny,
•  
  • podpisy stron zobowiązania. 

FAQ

• Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? 

Jest to umowa, na mocy której jej strony zobowiązują się do zawarcia innej umowy w przyszłości, tzn. umowy przyrzeczonej.

• W jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w każdej formie – ustnej, zwykłej pisemnej, aktu notarialnego lub z podpisami urzędowo poświadczonymi.

• Czy umowa przedwstępna zobowiązuje do bezwzględnego zawarcia umowy przyrzeczonej?

Nie, ponieważ obie strony umowy przyrzeczonej mogą zdecydować o rozwiązaniu takiego zobowiązania. Jeśli taką decyzję podejmie jednak tylko jedna ze stron, musi liczyć się z konsekwencjami prawnymi, głównie natury odszkodowawczej lub pod postacią przepadku zaliczki/ zadatku. 

Podstawa prawna:

• Art. 389. – [Umowa przedwstępna] – Kodeks cywilny