Na czym polega przeniesienie własności nieruchomości?

Do nabycia nieruchomości wymagane jest tzw. przeniesienie własności. W jakich sytuacjach do niego dochodzi oraz jakie trzeba spełnić wymogi formalne?

Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, jak skutecznie nabyć nieruchomość!

Czym jest przeniesienie własności nieruchomości?

Zgodnie z art. 155 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej kc), o przeniesieniu własności nieruchomości mówimy, kiedy następuje na skutek zawarcia umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania lub innej umowy przenoszącej własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. 

Jakie są rodzaje przeniesienia własności nieruchomości?

W polskim prawie można wyróżnić wiele rodzajów przeniesienia własności nieruchomości. W praktyce, najczęściej spotykanymi są:

• • Sprzedaż: zawsze odpłatna forma przeniesienia własności nieruchomości. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 kc).
•  
  • Zamiana: przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy (art. 603 kc). Jest to popularna forma przeniesienia własności mieszkań lub działek gruntowych. Spotyka się zamiany nieruchomości o równej wartości lub różnej (wtedy zwykle jedna strona jest zobowiązana do zapłaty różnicy wobec drugiej).
•  
  • Darowizna: przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (art. 888 § 1 kc). 
•  
  • Przekazanie: przez umowę przekazania nieruchomości rozumie się sytuację, kiedy jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa własność nieruchomości (art. 902 § 1 kc).
•  
  • Zasiedzenie: nabycie prawa własności jest możliwe, jeśli posiadacz samoistny (faktyczny) posiada nieruchomość nieprzerwanie przez 20 lat, będąc w dobrej wierze lub 30 lat – w złej wierze (art. 172 § 1-2 kc). Zła wiara, w tym przypadku, oznacza wiedzę, że w momencie obejmowania w posiadanie nieruchomości należała ona do kogoś innego.
•  
  • Dziedziczenie: nieruchomości przechodzą po śmierci spadkodawcy na rzecz spadkobierców zgodnie z art. 922 § 1 kc oraz art. 925 kc.
•  
  • Dożywocie: w zamian za przeniesienie własności mieszkania, nabywca musi przyjąć zbywającego jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym (art. 908 § 1 kc).
•  
  • Wywłaszczenie: forma przeniesienia własności, która jest dopuszczalna jedynie wówczas, gdy jest dokonywana na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).
•  
  • Uwłaszczenie: nieodpłatne uwłaszczenie gospodarstw rolnych przewidywała uchylona Ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Aby zaszło, konieczne jest wystąpienie określonych przesłanek, m.in. posiadanie samoistne lub bez aktu notarialnego (tylko na podstawie umowy) nieruchomości na dzień 4 listopada 1971 r. 
•  
  • Przekształcenie: szczególną formą uwłaszczenia jest przekształcenie prawa do użytkowania wieczystego we własność. Zaszło 1 stycznia 2019 r. na mocy Ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Opłatę w wysokości całości opłaty za użytkowanie wieczyste na dzień przekształcenia (istnieją różne bonifikaty) można uiszczać w corocznych ratach rozłożonych na 20 lat lub wnieść jednorazowo. Przekształcenie przewiduje też m.in. Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości – w odniesieniu do mieszkań, garaży i ziemi rolnej. W zależności od sytuacji, takie uwłaszczenie możliwe jest odpłatnie (też z bonifikatami) lub w rzadkich przypadkach nieodpłatnie.
•  
  • Prywatyzacja: w Polsce największe znaczenie miała tzw. prywatyzacja z bonifikatą mieszkań po byłych Państwowych Gospodarstwach Rolnych (obecnie niemal zakończona), przeprowadzana na podstawie Ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Obecnie istnieją również możliwości nabycia nieruchomości: z rentą (stosuje się przepisy o sprzedaży lub darowiźnie – art. 906 kc), na podstawie egzekucji sądowej dla nieruchomości nabywanych przez cudzoziemców (art. 8 ust. 1 pkt 6 Ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców), a także poprzez przepadek nieruchomości i jej przejście na rzecz Skarbu Państwa, o czym może zawyrokować postanowienie sądu w postępowaniu karnym (art. 44 Ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny, art. 188 Ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny wykonawczy).

Historycznie znaczenie miały też: tzw. przemilczenie, które dotyczyło mienia poniemieckiego na Ziemiach Odzyskanych, powojenna nacjonalizacja przedsiębiorstw i nieruchomości w Polsce Ludowej, a do 15 lipca 2006 r. także zrzeczenie się nieruchomości, które uznawane jest obecnie za niekonstytucyjne (Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 marca 2005 r., sygn. akt. K 9/04).

Jak przebiega przeniesienie własności nieruchomości?

Zgodnie z art. 158 kc: umowa przenosząca własności nieruchomości, aby miała moc prawną, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

W zależności od rodzaju sprawy, przeniesienie własności nieruchomości wymagać będzie przedstawienia różnych dokumentów. Zawsze, zgodnie z art. 85 § 1 Ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, strony muszą się wylegitymować. Notariusz musi bowiem potwierdzić ich tożsamość.

Należy więc przedstawić: dowód osobisty, paszport lub kartę stałego pobytu. W zależności od sytuacji, innymi potrzebnymi dokumentami są dostarczane przez sprzedającego:

• • W przypadku sprzedaży nieruchomości mogą to być: dokument potwierdzający nabycie (np. umowa sprzedaży, darowizny itp.), aktualny odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów albo wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o położeniu w strefie rewitalizacji, a w przypadku działek: zaświadczenie ze starostwa powiatowego odnośnie planu urządzenia lasu dla nieruchomości.
•  
  • W przypadku darowizny nieruchomości będą to m.in.: dokument potwierdzający nabycie, aktualny odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów albo wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
•  
  • W przypadku spadku notariusz poprosi np. o: odpis skrócony aktu zgonu, nr PESEL zmarłego, odpisy skrócone aktów stanu cywilnego osób powołanych do spadku z ustawy, nr księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, ewentualnie testament (jeżeli był sporządzony).

Wizyta u notariusza rodzi często niemałe koszty. Konieczne jest opłacenie taksy notarialnej, a także w przypadku nabycia nieruchomości: kosztów wpisu w księdze wieczystej, odpisu aktu notarialnego, założenia księgi wieczystej, wpisu hipoteki zwykłej do księgi wieczystej, oświadczenia o przyjęciu spadku itp.

Dość złożone jest przeniesienie własności mieszkania lub domu w przypadku zakupu od dewelopera nieruchomości, która ma być finansowana ze środków kupującego.

Najpierw podpisywana jest z przyszłym nabywcą umowa deweloperska (tzw. umowa przedwstępna), która, zgodnie z art. 38 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej uopldfg), stanowi następnie podstawę do wpisania w księdze wieczystej roszczenia nabywcy (np. wybudowania domu).

Dopóki nie powstanie budynek, istnieje tylko założona księga dla całej nieruchomości gruntowej (w przypadku budynków wielorodzinnych) lub przynależącej działki (w przypadku domów). Podpisanie umowy deweloperskiej wiąże się zawsze z wizytą u notariusza (art. 40 uopldfg).

Po wyodrębnieniu mieszkania i odbiorze technicznym, dla lokalu zostaje założona księga wieczysta. W zależności od sytuacji, może potrwać to jednak kilka, a nawet kilkanaście miesięcy. Nabywca, który posiada umowę deweloperską, nie musi jednak czekać.

Może podpisać właściwą umowę przeniesienia własności od razu po odbiorze technicznym mieszkania (art. 41 ust. 1 uopldfg) z jednoczesnym złożeniem wniosku o założenie księgi wieczystej. Nie ma w tym przypadku przeszkód, aby w międzyczasie zbyć mieszkanie osobie trzeciej.

Z umową przedwstępną (na podstawie art. 389 § 1 kc), można spotkać się także w przypadku kupna istniejących już mieszkań z rynku pierwotnego lub podczas transakcji na rynku wtórnym. Zdarza się, gdy nabywca potrzebuje czasu na załatwienie formalności związanych z kredytem hipotecznym czy na uzyskanie dochodów z innego źródła. Może zostać też zawarta, jeśli sprzedający z powodu trwającej przeprowadzki lub urlopu chce sfinalizować transakcję w innym terminie.

Kształt umowy jest dowolny, powinna jednak zawierać informacje na temat stron, cenę sprzedaży i datę zawarcia umowy przyrzeczonej. W umowie zwykle znajduje się zazwyczaj informacja o kwocie zaliczki (zwrotnej) lub bezzwrotnego zadatku, który zabezpiecza interesy stron w przypadku braku realizacji zobowiązania. Zadatek przepada, gdy sprzedaż nie dojdzie do skutku z winy kupującego, natomiast, jeśli zawini sprzedający, to przeważnie musi on zapłacić kupującemu dwukrotność kwoty. 

Umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jednak zaletą takiego sposobu jest to, że w razie niedojścia transakcji do skutku, dokument będzie stanowić podstawę do wydania nieruchomości kupującemu (na drodze postępowania sądowego). W innym wypadku, umowa przedwstępna pozwala dochodzić jedynie odszkodowania.

Jakie są skutki przeniesienia własności nieruchomości?

Nabycie nieruchomości rodzi obowiązki podatkowe. Zgodnie z art. 1 Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej upcc), tzw. podatek PCC trzeba zapłacić w przypadku:

• • umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
•  
  • umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego
•  
  • umowy dożywocia,
•  
  • umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat.

Co dla zasady, przy przeniesieniu prawa własności na rynku wtórnym, podatek ten będzie wynosił 2% ceny rynkowej nieruchomości (art. 7 upcc). Zwolnieni są z niego nabywający mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera, który jest podatnikiem VAT.

Do zapłacenia będzie w tym przypadku podatek VAT (w zależności od rodzaju nieruchomości 8% lub 23%), który jednak jest już prawie zawsze wliczony w cenę. Odliczyć VAT mogą kupujący, którzy planują prowadzić w danym miejscu opodatkowane czynności, np. związane z funkcjonowaniem firmy (hotel, biuro).

Po nabyciu gruntów, domów, budynków użytkowych lub mieszkań, trzeba będzie również uiszczać podatek od nieruchomości (art. 2 Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, dalej upol). Fakt nabycia zgłasza się do właściwego urzędu gminy w terminie 14 dni od podpisania umowy. Wysokość podatku obliczona zostanie od powierzchni nieruchomości i jej przeznaczenia.

Podatek rolny muszą z kolei opłacać właściciele gruntów rolnych, na których nie jest prowadzona inna działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 6a ust. 5 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (dalej upr), zgłoszenie nabycia gruntów należy złożyć do odpowiedniego organu podatkowego również w terminie 14 dni od podpisania umowy. Podstawą opodatkowania jest liczba tzw. hektarów przeliczeniowych, które oblicza się m.in. na podstawie warunków rolnych w danym okręgu (art. 4 upr).

Sprzedający, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi uiścić podatek dochodowy w wys. 19% uzyskanej kwoty. Wyjątkiem jest zbycie mieszkania po upływie 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym upłynie 5 lat od jego zbycia.

Przeniesienie własności nieruchomości – podsumowanie

Nabycie własności możliwe jest na wiele sposobów. Do najpopularniejszych należą: sprzedaż, zamiana, darowizna, dziedziczenie i dożywocie. Do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości potrzebny jest akt notarialny. Bez niego umowa nie będzie miała mocy prawnej.

Warto przy tym pamiętać, że notariusz wymagać będzie – oprócz umowy – innych dokumentów, które pozwolą mu zidentyfikować strony oraz konkretną nieruchomość (np. odpisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów albo wyrysu z mapy ewidencyjnej). Konieczne jest również uiszczenie opłat notarialnych.

Szczególne procedury obowiązują podczas nabywania nieruchomości od dewelopera, gdy nabywający zobowiązuje się do zakupu mieszkania jeszcze przed fizycznym powstaniem budynku. Sporządza się wtedy notarialnie dwie umowy (deweloperską i przyrzeczoną).

Warto wiedzieć, że własność nieruchomości wiąże się nie tylko z koniecznością późniejszego dbania o nią (np. opłacania rachunków za media), ale rodzi również nowe obowiązki podatkowe.

FAQ

Kiedy nabywca staje się właścicielem nieruchomości?

Nabywca staje się właścicielem nieruchomości w momencie podpisania umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy rozporządzającej. 

Jaka forma wymagana jest dla przeniesienia własności nieruchomości?

Przeniesienie własności ma moc prawną, jeżeli ma formę aktu notarialnego.

Co jest potrzebne do przeniesienia własności nieruchomości?

Do przeniesienia własności konieczne będzie przedstawienie przed notariuszem: dowodów osobistych stron (ewentualnie paszportów lub kart stałego pobytu), a także: podstawy nabycia własności (np. umowy), wypisu z rejestru gruntów albo wyrysu z mapy ewidencyjnej. W zależności od sytuacji mogą być też potrzebne inne dokumenty, np. zaświadczenie odnośnie położenia lokalu względem obszaru rewitalizacji czy zaświadczenie ze starostwa powiatowego odnośnie planu urządzenia lasu.

Czy można mieszkać w mieszkaniu przed przeniesieniem własności?

W przypadku braku prawa własności, np. gdy istnieje tylko umowa deweloperska i nie było odbioru technicznego, nie ma możliwości zamieszkania w lokalu. 

Co po akcie przeniesienia własności?

Po nabyciu nieruchomości z rynku wtórnego należy zapłacić podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości, a z rynku pierwotnego – VAT (8 lub 23%). W drugim przypadku podatek jest już zwykle wliczony w cenę. Pojawia się też konieczność opłacania podatków lokalnych – w zależności od rodzaju nieruchomości – od nieruchomości lub rolnego.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych
• Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
• Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny 
• Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny wykonawczy
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie
• Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
• Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym
• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów
• Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 marca 2005 r., sygn. akt. K 9/04