Wady prawne nieruchomości

Prawo cywile rozróżnia dwa rodzaje wad – fizyczne oraz prawne. W praktyce mogą one dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości.

O ile w przypadku wad pierwszej kategorii większość ludzi wie kiedy mamy z nimi do czynienia, o tyle wady prawne mogą stanowić pewien problem. Czym zatem są takie wady i jakie uprawnienia się z nimi wiążą, jeśli dojdzie już do ich powstania na nieruchomości?

Wady ukryte i wady jawne

Każdy nowy nabywca jakiejkolwiek rzeczy chciałby, aby była ona pozbawiona jakichkolwiek wad. Niektórzy co prawda decydują się na zakup uszkodzonych przedmiotów, jednak z reguły żądają wówczas obniżenia ceny sprzedaży.

Taka sytuacja dotyczy także nieruchomości, które jeśli są wadliwe i wymagają remontu powinny być oferowane po znacznie niższej cenie, niż działki, budynki i lokale całkowicie nowe i nigdy nieużywane. 

Jeśli wada nieruchomości jest jawna i wie o niej kupujący, to przyjmujemy, że wszelka odpowiedzialność za wady po stronie uprzedniego właściciela co do zasady nie istnieje.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że o istnieniu konkretnych wad trzeba dokładnie zaznaczyć w umowie, na podstawie której nastąpi przeniesienie własności danej nieruchomości. Oczywiście warto także, aby kupujący uprzednio sam sprawdził rzeczywisty rozmiar wad, o których istnieniu poinformował go sprzedawca. 

Wady nieruchomości mogą mieć jednak charakter ukryty, tzn. istnieć już w chwili zawarcia danego zobowiązania, o czym jednak nie miał żadnego pojęcia nabywca. W takim przypadku sytuacja staje się dużo bardziej skomplikowana, szczególnie, że sprzedający zazwyczaj wiedzą o wadach ukrytych i celowo ich nie uwidaczniają, aby przypadkiem nie zniweczyć całej planowanej transakcji.

W niektórych sytuacjach możliwe jest także, że o wadach nie wiedział były właściciel, a ujawnią się one dopiero wiele lat po zawarciu umowy. Przepisy regulują także i takie zagadnienia.

Wada prawna

Definicja wady prawnej została opisana w treści art. 556³ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa.

W dużym skrócie wadę prawną możemy więc określić jako stan prawny rzeczy, który nie był wiadomy kupującemu w chwili dokonywania transakcji. W przypadku nieruchomości wady prawne polegają najczęściej na:

• ukryciu obciążenia nieruchomości hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym (np. służebnością mieszkania),
• sprzedaży nieruchomości przez osobę nieuprawnioną (np. spadkobiercę nieruchomości, który nie załatwił żadnych formalności prawnych związanych z dziedziczeniem i nie posiada ani zarejestrowanego Aktu Poświadczenia Dziedziczenia, ani prawomocnego postanowienia w sprawie nabycia spadku),
• istnieją inne ograniczenia względem nieruchomości wynikające z orzeczeń albo decyzji uprawnionych podmiotów (np. nieruchomość została zajęta w toku postępowania zabezpieczającego albo egzekucyjnego, ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości).

Samo istnienie wady prawnej nie pociąga za sobą nieważności całej zawartej umowy, wiele zależy w tej kwestii od okoliczności danej sprawy, zachowania się stron transakcji, rozmiaru i rodzaju istniejącej wady, a także i treści zawartej umowy.

Możliwe jest więc uznanie umowy za ważną i skuteczną, choćby w pewnej ograniczonej części, przy czym nie musi to umniejszać praw poszkodowanego nabywcy wadliwej nieruchomości. Oczywiście jeśli wada prawna polega na ograniczeniu lub zakazie sprzedaży nieruchomości, a mimo tego dojdzie do takiej transakcji, z reguły przejście nieruchomości na nową osobę jest uznawane za nieważne. 

Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 września 2003 r. (sygn. akt III CKN 356/01), nieważność umowy przeniesienia własności nieruchomości sama przez się nie skutkuje nieważnością umowy, na podstawie której nabywca z umowy nieważnej przeniósł własność tej nieruchomości na rzecz kolejnego nabywcy.

W odniesieniu do nieruchomości instytucja rękojmi znajduje zastosowanie tylko w razie zawarcia umowy, która odpowiada warunkom, w tym – warunkowi zachowania formy aktu notarialnego, bo tylko wówczas można mówić o istnieniu ważnej umowy sprzedaży nieruchomości oraz o istnieniu sprzedającego i kupującego w rozumieniu przepisów art. 535 KC i przepisów działu II tytułu XI księgi trzeciej Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady.

Warto przy tym podkreślić, że sprzedawcy nieruchomości nie może obciążać ryzyko istnienia przyłączy wodno-kanalizacyjnych i energetycznych poza sprzedaną nieruchomością, jeżeli taki stan rzeczy znany był kupującemu, a strony w umowie sprzedaży nie porozumiały się co do ewentualnego sposobu eksploatacji takich przyłączy przez nabywcę nieruchomości.

Innymi słowy, ryzyko niezbadania stanu prawnego wspomnianych przyłączy nie może obciążać sprzedawcę nieruchomości. Nie można zatem mówić w takiej sytuacji o wadzie fizycznej sprzedanej nieruchomości w rozumieniu art. 560 §1 KC.

Odpowiedzialność za wady prawne nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 557 §1 KC, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy – dotyczy to zarówno wady fizycznej, jak i wady prawnej.

Dlatego tak ważne jest dokładne przeczytanie umowy nabycia jakiejkolwiek nieruchomości przed jej ostatecznym podpisaniem – jeśli w jej treści znajdzie się informacja o istniejących wadach (np. hipotece obciążającej nieruchomość) kupujący będzie miał trudniejszą możliwość dochodzenia swoich roszczeń nawet przed sądem. 

W przypadku, gdy sprzedany przedmiot posiada wadę, kupujący ma prawo złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy, o ile sprzedawca nie zdecyduje się na natychmiastową wymianę wadliwego towaru na wolny od wad lub na usunięcie wady bez nadmiernych trudności dla kupującego.

To ograniczenie nie obowiązuje, jeśli towar był już wcześniej wymieniany lub naprawiany przez sprzedawcę, albo jeśli sprzedawca nie spełnił swojego obowiązku wymiany wadliwego towaru na wolny od wad lub usunięcia usterki.

Jeżeli kupującym jest konsument, ma on prawo żądać wymiany wadliwego towaru na nowy zamiast usunięcia wady, lub odwrotnie – zażądać naprawy zamiast wymiany, o ile wybrana przez kupującego opcja nie jest niemożliwa do zrealizowania lub nie wiąże się z nadmiernymi kosztami w porównaniu z rozwiązaniem zaproponowanym przez sprzedawcę.

Podczas oceny, czy koszty są nadmierne, bierze się pod uwagę wartość towaru wolnego od wad, charakter oraz wagę wady, a także ewentualne niedogodności dla kupującego przy wyborze innej formy naprawienia szkody. Obniżenie ceny powinno odpowiadać proporcjom, w jakich wartość wadliwego towaru odnosi się do wartości towaru bez wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeśli wada ma charakter nieistotny.

Oczywiście kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna – w przypadku wad prawnych nieruchomości nie zdarza się to jednak zbyt często, tzn. z reguły mają one charakter istotny. 

W przypadku, gdy kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca ma prawo odmówić wymiany towaru na wolny od wad lub naprawy, jeśli koszty takiej operacji przewyższają cenę sprzedaży towaru.

Powyższe roszczenie jest jednak trudne do zrealizowania, ponieważ nieruchomości w praktyce są praktycznie niemożliwe do wymiany, choć z drugiej strony w przypadku niektórych wad prawnych można je naprawić  – np. poprzez usunięcie istniejącej hipoteki lub ograniczonego prawa rzeczowego.

Jeśli kupujący, z powodu wady prawnej sprzedanego towaru, zdecyduje się odstąpić od umowy lub obniżyć cenę, może domagać się odszkodowania za poniesione szkody, wynikające z zawarcia umowy bez świadomości istnienia wady, nawet jeśli sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności za powstałą szkodę. W szczególności kupujący może domagać się zwrotu kosztów zawarcia umowy, odebrania, przewozu, przechowania oraz ubezpieczenia towaru, jak również kosztów poniesionych nakładów, z których nie odniósł korzyści, ani nie uzyskał zwrotu od osoby trzeciej, oraz kosztów procesu.

Powyższe przepisy nie wyłączają ogólnych zasad odpowiedzialności za naprawienie szkody. Jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący jest zmuszony wydać rzecz osobie trzeciej, umowne wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie zwalnia sprzedawcy od obowiązku zwrotu otrzymanej ceny, chyba że kupujący wiedział, iż prawa sprzedawcy były sporne, albo że nabył rzecz na własne niebezpieczeństwo.

Przedawnienie roszczeń z tytułu wady prawnej nieruchomości

Roszczenia przysługujące właścicielowi, który nabył nieruchomość z wadą prawną ulegają przedawnieniu jak większość roszczeń majątkowych. W praktyce oznacza to, że kupujący musi się spieszyć ze swoimi żądaniami, w przeciwnym wypadku sprzedawca będzie mógł uwolnić się od swojej odpowiedzialności. 

Roszczenia związane z usunięciem wady lub wymianą wadliwego towaru na wolny od wad przedawniają się po roku od momentu stwierdzenia wady.

Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady, a jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej – od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.

Obowiązek zbadania rzeczy i dokonania notyfikacji (powiadomienia o istnieniu wady) nie dotyczy wad prawnych. W prawie polskim przesłanką powstania i dochodzenia uprawnień z tytuły rękojmi za wady prawne co do zasady nie jest dokonanie określonych aktów staranności. W szczególności KC nie nakłada na kupującego obowiązku badania stanu prawnego rzeczy.

Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny zwrócić sobie nawzajem otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.