Wady prawne nieruchomości

Prawo cywile rozróżnia dwa rodzaje wad – fizyczne oraz prawne. W praktyce mogą one dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości.

O ile w przypadku wad pierwszej kategorii większość ludzi wie kiedy mamy z nimi do czynienia, o tyle wady prawne mogą stanowić pewien problem. Czym zatem są takie wady i jakie uprawnienia się z nimi wiążą, jeśli dojdzie już do ich powstania na nieruchomości?

Wady ukryte i wady jawne

Każdy nowy nabywca jakiejkolwiek rzeczy chciałby, aby była ona pozbawiona jakichkolwiek wad. Niektórzy co prawda decydują się na zakup uszkodzonych przedmiotów, jednak z reguły żądają wówczas obniżenia ceny sprzedaży.

Taka sytuacja dotyczy także nieruchomości, które jeśli są wadliwe i wymagają remontu powinny być oferowane po znacznie niższej cenie, niż działki, budynki i lokale całkowicie nowe i nigdy nieużywane. 

Jeśli wada nieruchomości jest jawna i wie o niej kupujący, to przyjmujemy, że wszelka odpowiedzialność za wady po stronie uprzedniego właściciela co do zasady nie istnieje.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że o istnieniu konkretnych wad trzeba dokładnie zaznaczyć w umowie, na podstawie której nastąpi przeniesienie własności danej nieruchomości. Oczywiście warto także, aby kupujący uprzednio sam sprawdził rzeczywisty rozmiar wad, o których istnieniu poinformował go sprzedawca. 

Wady nieruchomości mogą mieć jednak charakter ukryty, tzn. istnieć już w chwili zawarcia danego zobowiązania, o czym jednak nie miał żadnego pojęcia nabywca. W takim przypadku sytuacja staje się dużo bardziej skomplikowana, szczególnie, że sprzedający zazwyczaj wiedzą o wadach ukrytych i celowo ich nie uwidaczniają, aby przypadkiem nie zniweczyć całej planowanej transakcji.

W niektórych sytuacjach możliwe jest także, że o wadach nie wiedział były właściciel, a ujawnią się one dopiero wiele lat po zawarciu umowy. Przepisy regulują także i takie zagadnienia.

Wada prawna

Definicja wady prawnej została opisana w treści art. 556³ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa.

W dużym skrócie wadę prawną możemy więc określić jako stan prawny rzeczy, który nie był wiadomy kupującemu w chwili dokonywania transakcji. W przypadku nieruchomości wady prawne polegają najczęściej na:

• ukryciu obciążenia nieruchomości hipoteką lub innym ograniczonym prawem rzeczowym (np. służebnością mieszkania),
• sprzedaży nieruchomości przez osobę nieuprawnioną (np. spadkobiercę nieruchomości, który nie załatwił żadnych formalności prawnych związanych z dziedziczeniem i nie posiada ani zarejestrowanego Aktu Poświadczenia Dziedziczenia, ani prawomocnego postanowienia w sprawie nabycia spadku),
• istnieją inne ograniczenia względem nieruchomości wynikające z orzeczeń albo decyzji uprawnionych podmiotów (np. nieruchomość została zajęta w toku postępowania zabezpieczającego albo egzekucyjnego, ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości).

Samo istnienie wady prawnej nie pociąga za sobą nieważności całej zawartej umowy, wiele zależy w tej kwestii od okoliczności danej sprawy, zachowania się stron transakcji, rozmiaru i rodzaju istniejącej wady, a także i treści zawartej umowy.

Możliwe jest więc uznanie umowy za ważną i skuteczną, choćby w pewnej ograniczonej części, przy czym nie musi to umniejszać praw poszkodowanego nabywcy wadliwej nieruchomości. Oczywiście jeśli wada prawna polega na ograniczeniu lub zakazie sprzedaży nieruchomości, a mimo tego dojdzie do takiej transakcji, z reguły przejście nieruchomości na nową osobę jest uznawane za nieważne. 

Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 września 2003 r. (sygn. akt III CKN 356/01), nieważność umowy przeniesienia własności nieruchomości sama przez się nie skutkuje nieważnością umowy, na podstawie której nabywca z umowy nieważnej przeniósł własność tej nieruchomości na rzecz kolejnego nabywcy.

W odniesieniu do nieruchomości instytucja rękojmi znajduje zastosowanie tylko w razie zawarcia umowy, która odpowiada warunkom, w tym – warunkowi zachowania formy aktu notarialnego, bo tylko wówczas można mówić o istnieniu ważnej umowy sprzedaży nieruchomości oraz o istnieniu sprzedającego i kupującego w rozumieniu przepisów art. 535 KC i przepisów działu II tytułu XI księgi trzeciej Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady.

Warto przy tym podkreślić, że sprzedawcy nieruchomości nie może obciążać ryzyko istnienia przyłączy wodno-kanalizacyjnych i energetycznych poza sprzedaną nieruchomością, jeżeli taki stan rzeczy znany był kupującemu, a strony w umowie sprzedaży nie porozumiały się co do ewentualnego sposobu eksploatacji takich przyłączy przez nabywcę nieruchomości.

Innymi słowy, ryzyko niezbadania stanu prawnego wspomnianych przyłączy nie może obciążać sprzedawcę nieruchomości. Nie można zatem mówić w takiej sytuacji o wadzie fizycznej sprzedanej nieruchomości w rozumieniu art. 560 §1 KC.

Odpowiedzialność za wady prawne nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 557 §1 KC, sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy – dotyczy to zarówno wady fizycznej, jak i wady prawnej.

Dlatego tak ważne jest dokładne przeczytanie umowy nabycia jakiejkolwiek nieruchomości przed jej ostatecznym podpisaniem – jeśli w jej treści znajdzie się informacja o istniejących wadach (np. hipotece obciążającej nieruchomość) kupujący będzie miał trudniejszą możliwość dochodzenia swoich roszczeń nawet przed sądem. 

Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.

Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę.

Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

Oczywiście kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna – w przypadku wad prawnych nieruchomości nie zdarza się to jednak zbyt często, tzn. z reguły mają one charakter istotny. 

Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.

Powyższe roszczenie jest jednak trudne do zrealizowania, ponieważ nieruchomości w praktyce są praktycznie niemożliwe do wymiany, choć z drugiej strony w przypadku niektórych wad prawnych można je naprawić  – np. poprzez usunięcie istniejącej hipoteki lub ograniczonego prawa rzeczowego.

Jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy, zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł z nich korzyści, a nie otrzymał ich zwrotu od osoby trzeciej, oraz zwrotu kosztów procesu.

Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący jest zmuszony wydać rzecz osobie trzeciej, umowne wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie zwalnia sprzedawcy od obowiązku zwrotu otrzymanej ceny, chyba że kupujący wiedział, iż prawa sprzedawcy były sporne, albo że nabył rzecz na własne niebezpieczeństwo.

Przedawnienie roszczeń z tytułu wady prawnej nieruchomości

Roszczenia przysługujące właścicielowi, który nabył nieruchomość z wadą prawną ulegają przedawnieniu jak większość roszczeń majątkowych. W praktyce oznacza to, że kupujący musi się spieszyć ze swoimi żądaniami, w przeciwnym wypadku sprzedawca będzie mógł uwolnić się od swojej odpowiedzialności. 

Roszczenie o usunięcie wady prawnej nieruchomości lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady.

Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady, a jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej – od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.

Obowiązek zbadania rzeczy i dokonania notyfikacji (powiadomienia o istnieniu wady) nie dotyczy wad prawnych. W prawie polskim przesłanką powstania i dochodzenia uprawnień z tytuły rękojmi za wady prawne co do zasady nie jest dokonanie określonych aktów staranności. W szczególności KC nie nakłada na kupującego obowiązku badania stanu prawnego rzeczy.

Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny zwrócić sobie nawzajem otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.