Opłata planistyczna co to jest

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma duży wpływ na ludzi mieszkających na obszarze, który on obejmuje. W wyniku przyjęcia planu wartość nieruchomości może znacznie spaść.

Częstsze są jednak sytuacje, że wartość mienia wzrasta. Wówczas w niektórych przypadkach należy liczyć się z koniecznością uiszczenia tzw. opłaty planistycznej.

Czym różni się opłata planistyczna od opłaty adiacenckiej?

Opłata planistyczna (określana też jako renta planistyczna) bywa często mylona z opłatą adiacencką. Zgodnie z art. 4 pkt 11 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, pod pojęciem opłaty adiacenckiej należy rozumieć:

• • opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi;
•  
  • opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości;
•  
  • opłatę ustaloną w związku z podziałem nieruchomości.

Opłatę taką uiszcza się po ustaleniu jej wysokości przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Podstawą do jej ustalenia jest stawka procentowa odnosząca się do różnicy wartości nieruchomości określona na mocy uchwały rady gminy.

Natomiast kwestię opłaty planistycznej regulują zapisy Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp). Opłata ma bezpośredni związek ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z zawartą w ustawie definicją, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa taką nieruchomość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy (art. 36 ust. 4 upzp).

Ile wynosi opłata planistyczna?

Przepisy mówią wyraźnie, że wysokość opłaty planistycznej nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 upzp). Zgodnie z Wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 lutego 2018 r. sygn. akt II OSK 1469/17, ustalanie stawki dla opłaty planistycznej w wysokości 0% jest niedopuszczalne, chyba że zaistnieją wyjątkowe sytuacje – np. plan dotyczy jedynie nieruchomości, które i tak nie mogą być zbywane. W związku z tym, zdarzają się gminy, które ustalają wysokość stawki jedynie na symboliczne 0,1%.

Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może zażądać od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty planistycznej (art. 37 ust. 7 upzp).

Jeżeli osoby zbywające nieruchomość tego nie zrobią, notariusz w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z aktu notarialnego (art. 37 ust. 5 upzp). Na tej podstawie ustalana jest w drodze decyzji opłata.

Zgodnie z art. 37 ust. 6 upzp, organ jest zobowiązany do wydania tej decyzji niezwłocznie. Ustalenie opłaty następuje na podstawie wyceny uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, który sporządza operat szacunkowy. Dokument jest pisemną opinią o wartości nieruchomości przed i po zmianie bądź uchwaleniu planu miejscowego.

Kiedy nie pobiera się opłaty planistycznej?

Opłaty planistycznej nie pobiera się, jeśli zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 upzp).

Zgodnie z art. 36 ust. 4a upzp, obowiązku płatności nie ma również w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013.

Jeżeli jednak nieruchomość zostanie przez następcę zbyta w terminie do 5 lat od wejścia w życie planu, to opłata zostanie naliczona.

Problematyczną kwestię stanowi pobieranie opłaty planistycznej w przypadku darowizn nieruchomości lub ich zamiany. Podobnie jak sprzedaż, czynności te można bowiem określić mianem „zbycia”. W tego typu sprawach zapadały różne orzeczenia. Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. akt II OPS 3/09 w 2009 r. orzekła, że pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie powinno obejmować sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej.

Zgodnie z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 maja 2021 r., sygn. akt II SA/Kr 272/21, obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w sytuacjach zbycia nieruchomości przez czynność prawną o charakterze ekwiwalentnym, odpłatnym, materializującym przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego.

W związku z tym, w przypadku np. zamiany działek o takiej samej wartości i przeznaczeniu, które są objęte tym samym planem, opłata nie powinna być pobierana (brak przysporzenia majątkowego).

Opłatę planistyczną należy natomiast zawsze wnieść w przypadku przenoszenia nieruchomości aportem do spółki (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2013 r. sygn. akt II OSK 1630/11).

Opłata planistyczna – czy będzie obowiązkowa nawet dla niezbywających nieruchomości?

Obecnie trwają prace nad Projektem Ustawy z dnia 27 marca 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Minister Rozwoju i Technologii przygotował nowelizację, która miała zapowiadać prawdziwą rewolucję, jeśli chodzi o opłatę planistyczną.

Zgodnie z art. 1 pkt 32 pierwotnej wersji projektu, opłata miała być naliczana każdorazowo w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła.

Ze względu na kontrowersje, ministerstwo wycofało się z pomysłu i zmiana zniknęła z obecnego projektu ustawy.

Opłata planistyczna – podsumowanie

Zgodnie z orzecznictwem, ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie wyżej przytoczonych przepisów jest obecnie dopuszczalne w razie zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Gl 1419/22):

• • nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego;
•  
  • miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika;
•  
  • nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą;
•  
  • w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości;
•  
  • zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu.

Jeżeli któraś z powyższych przesłanek nie została spełniona, strona nie ma obowiązku uiszczenia opłaty.

Ewentualne odwołanie od decyzji ustalającej jej wysokość należy wnieść do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, za pośrednictwem wydającego decyzję organu, w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji (art. 129 § 1-2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.

Kodeks postępowania administracyjnego). Organem, do którego strona może z kolei wnieść skargę na orzeczenie SKO jest Wojewódzki Sąd Administracyjny, natomiast skargę kasacyjną na decyzję WSA składa się do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Należy przy tym pamiętać, że odwołania lub skargi zostaną rozpatrzone pozytywnie tylko wtedy, jeśli decyzję ustalającą wysokość opłaty planistycznej wydano z naruszeniem przepisów.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Gl 1419/22
• Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. akt II OPS 3/09 w 2009 r.
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 maja 2021 r., sygn. akt II SA/Kr 272/21
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2013 r. sygn. akt II OSK 1630/11
• Projekt Ustawy z dnia 27 marca 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw
• Uchwała nr 190 Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r. Regulamin pracy Rady Ministrów