Umowa o dożywocie

Zawarcie umowy o dożywocie pozwala nabyć nieruchomość w zamian za dożywotnie utrzymanie. Rodzi to jednak poważne skutki prawne.

Umowę bardzo trudno jest rozwiązać, a strony ponoszą ryzyko nieraz długoletniego czasu jej obowiązywania. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, jak wygląda procedura oraz co należy do powinności zobowiązanego.

Czym jest prawo dożywocia?

Zgodnie z art. 908 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), dożywocie to sytuacja, w której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Oznacza to, że powinien on, w braku odmiennej umowy:

• • przyjąć zbywcę jako domownika,
•  
  • dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
•  
  • zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
•  
  • sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowę najczęściej zawiera się z członkami bliskiej rodziny, ale nie jest to żaden wymóg prawny. Umowa o dożywocie może być też zawarta nie tylko przez osoby fizyczne, ale także między osobą fizyczną (dożywotnikiem) a prawną, np. funduszem hipotecznym.

Istotną kwestią jest również fakt, że dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości (art. 908 ust. 3 kc).

Do prawa dożywocia należą możliwe do zawarcia w umowie (art. 908 ust. 2 kc):

• • użytkowanie wykonywane na części nieruchomości (np. łazience, kuchni, ogrodzie),
•  
  • służebność mieszkania lub inna służebność osobista,
•  
  • spełnianie powtarzających się świadczeń pieniężnych lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku.

Prawo dożywocia jest przy tym niezbywalne (art. 912 kc), a ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu (art. 911 kc).

Umowa dożywocia może zostać zawarta w celu zbycia każdej nieruchomości (działki gruntowej lub zabudowanej, mieszkania, gospodarstwa rolnego, lasu itp.), udziału we współwłasności nieruchomości, a także prawa użytkowania wieczystego.

Wyłączone z ustanowienia prawa dożywocia jest natomiast zawsze spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które podobnie jak dożywocie należy do ograniczonych praw rzeczowych. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, na zasadzie swobody zawierania umów, istnieje możliwość zawarcia tzw. umowy nienazwanej o quasi dożywocie.

Jednak nie daje ona zbywcy takiej samej ochrony jak dożywocie (por. Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2014 r. sygn. akt V CSK 653/13).

Procedura zawarcia umowy o dożywocie

Umowa o dożywocie należy do umów przenoszących prawo własności. Zgodnie z art. 158 kc, aby miała moc prawną, musi zatem zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Dożywocie wpisuje się do Działu III księgi wieczystej – Prawa, roszczenia i ograniczenia.

Trzeba jednak zaznaczyć, że w przypadku prawa dożywocia nie działa rękojmia wiary publicznej (art. 7 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Oznacza to, że niewpisanie go do księgi nie oznacza, że prawo to nie obowiązuje. Dlatego w razie chęci kupna nieruchomości, warto zweryfikować zapisy w Dziale II – Własność, gdzie znajduje się podstawa nabycia.

W umowie dożywocia powinny znaleźć się: dane osobowe i korespondencyjne stron, obywatelstwo, rodzaj dokumentów potwierdzających tożsamość (z podaniem nr serii oraz terminem ważności), warunki dożywocia, oszacowanie wartości nieruchomości, a także termin wydania mienia.

Notariusz potrzebował będzie szeregu dokumentów, które pozwolą mu zidentyfikować strony oraz nieruchomość. Liczba i rodzaj dokumentów zależy od typu nieruchomości, dlatego – aby uniknąć niespodzianek – należy wcześniej skonsultować się w tej kwestii z notariuszem. Mogą to być np.:

• • dokumenty pozwalające potwierdzić dane stron,
•  
  • odpis zwykły księgi wieczystej,
•  
  • podstawa nabycia (wypis aktu notarialnego, przydział, wypis notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia itp.),
•  
  • aktualny odpis księgi wieczystej,
•  
  • wypis z rejestru gruntów albo wyrys z mapy ewidencyjnej,
•  
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
•  
  • zaświadczenie od zarządcy o braku zalegania z czynszem,
•  
  • zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego o zapłaceniu podatku od spadków i darowizn lub że nabycie jest zwolnione od podatku.

Nabywca nieruchomości zwyczajowo pokrywa koszty notarialne. Najwyższą opłatę w tym przypadku stanowi tzw. taksa notarialna.

Zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, może ona maksymalnie wynosić, licząc od wartości nieruchomości:

• • do 3 000 zł – 100 zł,
•  
  • powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
•  
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
•  
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
•  
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
•  
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
•  
  • powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.

Dużym obciążeniem jest też konieczność zapłaty tzw. podatku PCC, który wynosi 2% wartości nieruchomości (art. 1 i 7 Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Po uzyskaniu nieruchomości w drodze dożywocia nowy właściciel zobowiązany będzie również do regularnego opłacania podatku, w zależności od rodzaju mienia – od nieruchomości lub rolnego.

Kiedy umowa dożywocia ulega zakończeniu?

Umowa ulega zakończeniu na skutek śmierci dożywotnika, a jego ewentualnym spadkobiercom nie przysługuje zachowek. Obowiązek świadczenie dożywocia podlega też dziedziczeniu. W przypadku śmierci zobowiązanego, wypełnianie powinności wynikających z umowy przechodzi na spadkobierców lub zapisobierców.

Cechą charakterystyczną umowy o dożywocie jest fakt, że nie można jej odwołać i bardzo trudno jest ją rozwiązać. Zgodnie z art. 913 § 2 kc, decyduje o tym sąd, ale wyłącznie w wyjątkowych przypadkach. Zwykle rozwiązanie umowy ma miejsce, gdy dochodzi pomiędzy stronami do aktów przemocy.

Jednak zazwyczaj, w przypadku poważnych konfliktów, sąd zamienia wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień (art. 913 § 1 kc). Dożywotnik ma prawo żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa również wtedy, gdy nieruchomość zostanie zbyta (art. 914 kc).

Nie ma bowiem przeszkód prawnych, aby zobowiązany zbył uzyskaną nieruchomość, a obowiązek dożywocia przechodzi wówczas na jej nowego właściciela (art. 910 kc).

Umowę dożywocia można ubezskutecznić. Zgodnie z art. 916 § 1 kc, osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy dożywocia za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny.

Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli oraz bez względu na czas zawarcia umowy. Uznanie umowy za bezskuteczną może mieć miejsce do pięciu lat, licząc od daty jej zawarcia (art. 916 § 2 kc).

Jak każdą umowę, dożywocie można również w pewnych sytuacjach unieważnić. Zwykle ma to miejsce na podstawie art. 338 kc w przypadku, kiedy dochodzi do wyzysku, poprzez wykorzystanie przymusowego położenia, niedołęstwa, niedoświadczenia lub braku dostatecznego rozeznania drugiej strony co do przedmiotu umowy.

Umowa o dożywocie – podsumowanie

Umowa o dożywocie może zapewnić wielu osobom spokojną i godną starość. Zbywają one nieruchomość w zamian za zapewnienie opieki oraz utrzymywanie do końca życia. Zobowiązany otrzymuje natomiast często atrakcyjną nieruchomość.

Zawarcie porozumienia jest jednak obarczone ryzykiem. Przede wszystkim nie sposób określić czasu obowiązywania umowy (czyli jej ostatecznych kosztów), a na przestrzeni lat relacje między stronami mogą ulec pogorszeniu. Z przyczyn losowych (choroba, utrata pracy) mogą pojawić się również problemy z wypełnianiem obowiązków wynikłych z tytułu umowy, zaś po śmierci zobowiązanego powinności przechodzą na spadkobierców.

Bardzo trudno jest też rozwiązać umowę o dożywocie, ponieważ może o tym zdecydować jedynie sąd i to w wyjątkowych sytuacjach. Dość wysokie są także opłaty notarialne oraz podatek PCC.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2014 r. sygn. akt V CSK 653/13
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej