Wycena nieruchomości zabytkowych – najważniejsze informacje

autor: Paweł Goryl

publikacja: 20 stycznia, 2024

recenzent: Mirosław Ochojski

aktualizacja: 15 lutego, 2024

Fakty sprawdzone

Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Aby wycena obiektów zabytkowych dokładnie odzwierciedlała ich wartość, wymaga od rzeczoznawcy majątkowego zastosowania metodologii uwzględniającej m.in. szczególne cechy takich nieruchomości oraz ich ochronę prawną. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, na jakich zasadach odbywa się szacowanie wartości zabytków.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Czym są nieruchomości zabytkowe?

    Zgodnie z definicją zawartą w Ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (dalej: uoz), nieruchomością zabytkową jest nieruchomość, jej części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową (dalej: uoz).

    Ochronie i opiece podlegają, bez względu na stan zachowania zabytki będące (art. 6 ust. 1 uoz):

      • krajobrazami kulturowymi,
    •  
      • układami urbanistycznymi, ruralistycznymi i zespołami budowlanymi,
    •  
      • dziełami architektury i budownictwa,
    •  
      • dziełami budownictwa obronnego,
    •  
      • obiektami techniki, a zwłaszcza kopalniami, hutami, elektrowniami i innymi zakładami przemysłowymi,
    •  
      • cmentarzami,
    •  
      • parkami, ogrodami i innymi formami zaprojektowanej zieleni,
    •  
      • miejscami upamiętniającymi wydarzenia historyczne bądź działalność wybitnych osobistości lub instytucji.

    Do form ochrony zabytków należą odpowiednio (art. 7 uoz):

      • wpis do rejestru zabytków;
    •  
      • wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa;
    •  
      • uznanie za pomnik historii;
    •  
      • utworzenie parku kulturowego;
    •  
      • ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

    Podstawą do sporządzania programów opieki nad zabytkami przez jednostki samorządu terytorialnego (województwa, powiatu i gminy) jest ewidencja zabytków (art. 21 uoz).

    Wywłaszczenie nieruchomości zabytkowych

    Wpisanie nieruchomości na listę zabytków (do rejestru, ewidencji) wiąże się z wieloma utrudnieniami i ograniczeniami dla właściciela, np. związanymi z możliwościami rozbudowy czy remontu budynku. W niektórych sytuacjach osoby będące w posiadaniu zabytkowej nieruchomości muszą liczyć się też z możliwością przymusowego ograniczenia ich prawa własności lub innych ograniczonych praw rzeczowych. Czasami dochodzi wręcz do zupełnego pozbawienia ich tych praw w drodze wywłaszczenia.

    Twoje mienie podlega wywłaszczeniu?

    Skontaktuj się z nami już na wczesnym etapie postępowania i uzyskaj nawet 28% wyższe odszkodowanie.

    Zgodnie bowiem z przepisami Ustawy o ochronie zabytków, w przypadku wystąpienia zagrożenia dla zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru, polegającego na możliwości jego zniszczenia lub uszkodzenia, starosta, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, może wydać decyzję o zabezpieczeniu tego zabytku w formie ustanowienia czasowego zajęcia do czasu usunięcia zagrożenia (art. 50 ust. 3 uoz).

    W przypadku wystąpienia takich zagrożeń nieruchomość może też na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków zostać wywłaszczona przez starostę na rzecz Skarbu Państwa lub gminy właściwej ze względu na miejsce położenia tego zabytku, w trybie i na zasadach przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 50 ust. 4 pkt 2 uoz).

    Powyższe jest zgodne z zapisami Konstytucji, w której legislator wyraźnie zaznaczył, że wywłaszczenie możliwe jest wyłącznie na cele publiczne (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.). Do katalogu celów publicznych zalicza się opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (art. 6 pkt 5 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

    W każdym przypadku za pozbawienie praw do nieruchomości przysługuje odszkodowanie, które – jak również podkreślono w ustawie zasadniczej – powinno być słuszne. Odszkodowanie ustalane jest przez organ na podstawie wyceny sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Specjalista sporządza w tym celu operat szacunkowy, który stanowi pisemną opinię o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ugn).

    Trzeba też zaznaczyć, że dotychczas zabytkowa nieruchomość może zostać wywłaszczona w celu realizacji innych celów publicznych (budowy lotniska, drogi, szpitala itp.). Na podstawie art. 39 ust. 2-3 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydana po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków.

    Natomiast w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

    Zasady określania wartości nieruchomości zabytkowych

    Oprócz wywłaszczeń, sytuacji związanych z naliczeniem danin administracyjnych (renta planistyczna, opłata adicencka), nieruchomości zabytkowe mogą być wyceniane na potrzeby spadkowe, związane ze zniesieniem wspólności małżeńskiej, wniesienia aportu do spółki itp.

    Wycena w każdym przypadku wymaga od rzeczoznawcy zastosowania specyficznej metodologii wynikającej ze szczególnego charakteru zabytków. Do wyróżników tego typu nieruchomości zaliczają się następujące czynniki (pkt 2.1-2 Standardu Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: Wycena nieruchomości zabytkowych, dalej: standard):

      • wartość architektoniczna, historyczna, naukowa lub artystyczna,
    •  
      • ograniczenia w zakresie: korzystania i rozporządzania nimi, zmiany przeznaczenia lub sposobu użytkowania oraz dokonywania zmian i prac modernizacyjnych,
    •  
      • obowiązek udostępniania społeczeństwu i wykorzystywania dla celów naukowych i dydaktyczno-oświatowych,
    •  
      • integralność traktowania wraz z przestrzenią i bezpośrednim otoczeniem (gruntem, układem przestrzennym, percepcją i wzajemnymi relacjami widoków z nieruchomości i widokiem na nieruchomość, jej tło, kulisy i obrzeża, itp.),
    •  
      • sporadyczność pojawiania się w powszechnym obrocie rynkowym,
    •  
      • częsta utrata lub pogorszenie standardu przestrzennego, funkcjonalnego i użytkowego przypisanego ich pierwotnej funkcji.

    Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany poprzedzić czynności szacunkowe zebraniem niezbędnych danych i informacji o nieruchomości zabytkowej i uwzględnić je odpowiednio w procesie wyceny. Źródłami danych są zbiory dokumentów zawartych w rejestrze zabytków prowadzonym przez wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego ze względu na położenie nieruchomości, a w szczególności (3.2 standardu):

      • decyzja o uznaniu dobra kultury za zabytek,
    •  
      • karta ewidencyjna (tzw. biała karta),
    •  
      • dokumentacja ikonograficzna i fotograficzna,
    •  
      • dokumentacja historyczna,
    •  
      • dokumentacja inwentaryzacyjna rysunkowa i opisowa,
    •  
      • dokumentacja prawna,
    •  
      • dokumentacja techniczna projektowa przewidywanych robót konserwatorskich i budowlanych,
    •  
      • akta przeprowadzonych dotychczas robót konserwatorskich, kosztorysy powykonawcze ponoszonych nakładów inwestycyjnych na roboty konserwatorskie z podaniem źródła ich finansowania,
    •  
      • inne dokumenty określające szczególne cechy nieruchomości zabytkowej.

    Określenie wartości nieruchomości zabytkowej winno być każdorazowo poprzedzone uzyskaniem opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków o przeznaczeniu i sposobie użytkowania nieruchomości w sposób zgodny z zasadami opieki nad zabytkami oraz odpowiadającej jej wartości zabytkowej.

    Jeżeli istotną część nieruchomości stanowią zabytki o charakterze przyrodniczym, zaleca się zasięgnięcia opinii wojewódzkiego konserwatora przyrody, w szczególności w zakresie form ochrony i sposobu użytkowania (pkt 4.1-2 standardu).

    Czy wiesz, że…?
    Czy wiesz, że … po wypłacie odszkodowanie nie jest już możliwe odwołanie od ustalonej wartości? Ostatnie momenty na podjęcie działań w obronie własnego interesu, to informacja o wartości wyceny i decyzja ustalająca odszkodowanie. Na odwołanie masz tylko 14 dni.

    Określanie wartości rynkowej nieruchomości zabytkowych

    Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości zabytkowej przy zastosowaniu podejść: dochodowego lub porównawczego. Powinien on działać przede wszystkim w oparciu o pełne rozeznanie aktualnych zachowań rynku nieruchomości, właściwego dla położenia nieruchomości, a także klasy, rodzaju i charakteru zabytku.

    Z uwagi na szczególny, unikalny charakter nieruchomości zabytkowych, konieczne jest dla tego rodzaju nieruchomości posiłkowanie się informacjami i danymi zebranymi z rynków nieruchomości (pkt 5.1 standardu):

      • miejscowego (lokalnego),
    •  
      • sąsiednich o zasięgu regionalnym,
    •  
      • o szerszym zasięgu: ponadregionalnym lub krajowym (w odniesieniu do nieruchomości podobnych rodzajów i zbliżonym charakterze przestrzenno-użytkowym),
    •  
      • o zasięgu międzynarodowym (w odniesieniu do nieruchomości o szczególnym znaczeniu, unikalnej wartości np. zakwalifikowanych jako zabytki klasy O).

    Podejście dochodowe stosowane jest w przypadku nieruchomości zabytkowej, jeśli przynosi ona lub może przynosić dochód (np. jest to hotel czy hostel, obiekt handlowy). Wartość określa się przy zastosowaniu podejścia dochodowego i wykorzystaniu metod i technik szacowania właściwych dla tego podejścia.

    W procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy uwzględnia zarówno korzyści jakie może osiągnąć, koszty jakie będzie zmuszony ponosić dla jej ochrony wynikającej z przepisów szczególnych, a także ograniczenia nakazowe, z jakimi będzie się musiał liczyć właściciel (użytkownik) nieruchomości (pkt 5.3 standardu). W przypadku, kiedy na datę wyceny nieruchomość nie jest zaliczana do nieruchomości komercyjnych (jeszcze nie przynosi dochodów), zastosowanie podejścia dochodowego powinno być stosowane z ostrożnością (pkt 5.4 standardu).

    Podejście porównawcze stosuje się natomiast, jeżeli znane są ceny transakcyjne kształtujące się w obrocie rynkowym podobnych nieruchomości odpowiednio do ich rodzaju, klas, liczby oraz charakteru funkcjonalnego i użytkowego (pkt 5.5 standardu). Uwzględnia się przy tym następujące podobieństwa (§ 65 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości):

      • cechy materialne oraz możliwości rozwojowe nieruchomości wynikające z ustaleń służby ochrony zabytków;
    •  
      • cechy niematerialne, w tym wartość artystyczną i historyczną, estetykę formy architektonicznej i unikalny charakter nieruchomości;
    •  
      • ceny transakcyjne nieruchomości podobnych uzyskiwane na rynku lokalnym, regionalnym, krajowym lub zagranicznym;
    •  
      • inne okoliczności związane z zabytkowym charakterem nieruchomości.

    W podejściu porównawczym rzeczoznawcy nie powinni stosować do wyceny zabytków metody analizy statystycznej rynku z uwagi na specyfikę przedmiotu wyceny, jego częstą odmienność oraz ograniczoną liczbę transakcji rynkowych na rynku nieruchomości (pkt 5.9 standardu).

    Określanie wartości odtworzeniowej nieruchomości zabytkowych

    W przypadku, kiedy nie da się określić wartości rynkowej zabytku, rzeczoznawcy sięgają po podejścia służące do określenia wartości odtworzeniowej. Zgodnie z pkt 6.1. standardu, wartość odtworzeniowa nieruchomości zabytkowej jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia i stanowi sumę wartości rynkowej gruntu i kosztów odtworzenia poszczególnych części składowych elementów nieruchomości.

    Do części składowych zalicza się budynki, budowle i inne elementy zagospodarowania przestrzennego trwale związane z gruntem w tym także elementy przyrodnicze, tj. drzewa, krzewy.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)

    Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się przy zastosowaniu odpowiednio: podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, do wyceny gruntu jako kosztu jego nabycia, a także podejścia kosztowego, do określania wartości odtworzeniowej części składowych nieruchomości (pkt 6.3 standardu).

    Jeżeli ze szczególnych przepisów wynika konieczność odrębnej wyceny gruntu, rzeczoznawca majątkowy posługuje się podejściem porównawczym i metodą porównywania parami, mając na uwadze fakt, że w terenach niezurbanizowanych nie powinien w żadnym wypadku posiłkować się do porównań cenami transakcyjnymi gruntów przeznaczonych do produkcji rolnej bądź leśnej.

    W szczególnych wypadkach rzeczoznawca majątkowy, posiadając niezbędne dane może dokonać wyceny takich gruntów podejściem mieszanym, metodą pozostałościową przy wykorzystaniu podejścia dochodowego oraz analizy niezbędnych nakładów inwestycyjnych. Otrzymana różnica stanowi pozostałościową wartość gruntu (pkt 6.4 standardu).

    W podejściu kosztowym rzeczoznawca majątkowy określa wartość odtworzeniową budynków, budowli i innych części składowych gruntu przy zastosowaniu metody kosztów odtworzenia, posiłkując się technikami: szczegółową albo elementów scalonych (6.5 standardu).

    W wyjątkowych przypadkach dopuszcza się zastosowanie (6.6 standardu):

      • metody kosztów likwidacji – może to dotyczyć wyłącznie obiektów w odniesieniu, do których służby nadzoru budowlanego w uzgodnieniu z konserwatorem zabytków wydały decyzję nakazującą likwidację bądź rozbiórkę budynku (budowli).
    •  
      • techniki wskaźnikowej – odnosi się to w szczególności do niewielkich budynków, budowli i elementów zagospodarowania przestrzennofunkcjonalnego składowych wycenianej nieruchomości o prostej, niezłożonej funkcji użytkowej, pozbawionych nadto cech stylowych.

    W podejściu kosztowym, w odniesieniu do wyceny nieruchomości zabytkowych nie należy stosować metody kosztów zastąpienia (pkt 6.7 standardu).

    Wycena nieruchomości zabytkowych – podsumowanie

    Rzeczoznawca, przystępując do wyceny nieruchomości, musi na wstępie ustalić, jaka wartość ma zostać określona. W przypadku nieruchomości zabytkowych może to być wartość rynkowa lub wartość odtworzeniowa. Wartość ta jest następnie określana zgodnie z właściwym podejściem, metodą i techniką wyceny.

    Podczas wyboru odpowiedniej metodologii ekspert musi w szczególny sposób zwrócić uwagę na to, w jakim stopniu:

      • nieruchomość wpisuje się w otoczenie, biorąc pod uwagę zarówno aspekty przyrodnicze, jak i architektoniczne (ważna jest ich integralność),
    •  
      • różne elementy krajobrazowe wpływają na otoczenie budynków, zwłaszcza jeśli nieruchomość ma wartość historyczną,
    •  
      • przydatny jest dany element przyrodniczo-krajobrazowy w kontekście całej nieruchomości o charakterze zabytkowym pod kątem działań konserwatorskich.

    Wycena nieruchomości zabytkowych nie należy do najłatwiejszych, zwłaszcza gdy jest ona jednocześnie nieruchomością komercyjną. Dokładne oszacowanie mienia wymaga od rzeczoznawcy dobrej znajomości podstaw teoretycznych oraz jest czasochłonne.

    W przypadku, kiedy istnieją podejrzenia, że podczas wyceny popełniono błędy skutkujące tym, że strona może ponieść szkodę, istnieją możliwości zakwestionowania operatu szacunkowego (Przeczytaj: Jak zakwestionować operat szacunkowy). Trzeba jednocześnie zaznaczyć, że nie są to sprawy proste – w takiej sytuacji warto skorzystać z pomocy prawnika, specjalisty od roszczeń dotyczących wyceny nieruchomości.

    Źródła:

    • Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
    • Standard Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: Wycena nieruchomości zabytkowych
    • Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości
    • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
    • Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
    • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
    Jakie powinno być odszkodowanie za wycinkę lasu pod sieci przesyłowe?
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Jakie powinno być odszkodowanie za wycinkę lasu pod sieci przesyłowe

    Specyficznym rodzajem nieruchomości jest las. Posadowienie na nim tzw. sieci przesyłowej powoduje silną ingerencję, uniemożliwiając w pasie służebności dotychczasowy sposób użytkowania. Jak wygląda kwestia odszkodowania …

    Czytaj →
    Mała zasada korzyści – wycena gruntów pod drogi
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Mała zasada korzyści – wycena gruntów pod drogi

    W uchwalonym niedawno Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości pozostawiono w niezmienionym kształcie kontrowersyjny przepis dotyczący wyceny gruntów wywłaszczanych pod drogi. Czym jest tzw. „mała zasada …

    Czytaj →

    przekaz nam 15pc

    Klienci, którzy rozpoczęli proces przed otrzymaniem pierwszego operatu otrzymali średnio o

    28 %

    wyższe odszkodowanie.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)