Wycena nieruchomości podejściem porównawczym na datę wsteczną

Podejście porównawcze często jest uznawane za mniej wymagające od pozostałych podejść stosowanych do wyceny nieruchomości. Określanie wartości na datę wsteczną tym podejściem potrafi jednak być dość skomplikowane. Wymaga ono od rzeczoznawców skrupulatności i dużego przygotowania merytorycznego. W dzisiejszym artykule podpowiadamy, na co zwrócić uwagę, w przypadku, gdy operat szacunkowy dotyczy wyceny nieruchomości na stan z przeszłości.

Kiedy wycenia się nieruchomość na datę wsteczną?

Dokładnym określaniem wartości nieruchomości na potrzeby sądowo-administracyjne zajmują się uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi. Dokonują oni wycen, sporządzając pisemne operaty szacunkowe (art. 156 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Wyceny można dokonywać na rzeczywistą datę wyceny, badając aktualny stan i aktualną wartość nieruchomości – np. w przypadku określania wartości nieruchomości na potrzeby kredytów hipotecznych.

Rzeczoznawca może też badać stan nieruchomości z przeszłości, następnie określając jej aktualną wartość. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku realizacji inwestycji drogowych, kiedy wysokość odszkodowania, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych).

Rzeczoznawcy stają też czasem przed zadaniem wyceny na obie daty wsteczne, określając historyczny stan i wartość nieruchomości. Ma to miejsce np. podczas określenia wartości nieruchomości na potrzeby naliczenia tzw. opłaty adiacenckiej pobieranej, gdy w wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła. Zgodnie bowiem z art. 98a ust. 1-1b ugn, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty może natomiast nastąpić w terminie nawet 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W praktyce określenie wartości i stanu nieruchomości na datę wsteczną może mieć miejsce:

• • przy ustalaniu odszkodowania wynikającego z wywłaszczenia sprzed wielu lat (odszkodowanie jest wówczas odpowiednio waloryzowane);
• • przy ustalaniu renty planistycznej;
• • przy określaniu wysokości szkody planistycznej;
• • przy określeniu wysokości opłaty adiacenckiej;
• • podczas postępowań o zwrot wywłaszczonych nieruchomości;
• • w postępowaniach o rozdzielność majątkową małżonków w dłuższej separacji.

Wyceny dokonuje się często na wiele miesięcy, a nawet lata wstecz. Metodologia pracy rzeczoznawcy podczas wyceny nieruchomości może wymagać odzwierciedlenia nieraz bardzo zmienionych realiów z przeszłości. Szczególnie wiele trudności mogą sprawić szacunki dotyczące określenia wartości nieruchomości wywłaszczanych jeszcze w czasach PRL-u, ponieważ często trudno dotrzeć do miarodajnych danych.

Poniżej przedstawiono sposób wyceny podejściem porównawczym, które jest preferowane przez rzeczoznawców podczas wyceny nieruchomości niekomercyjnych. Ma ono zastosowanie, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ugn).

Dopiero, gdy brakuje danych, należy posłużyć się tzw. podejściem kosztowym. Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 ugn).

Z kolei podejście dochodowe zarezerwowane jest do nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153 ust. 2 ugn).

Po określeniu wymagalnych dat z przeszłości, podczas posługiwania się podejściem porównawczym rzeczoznawca powinien najpierw określić ówczesny stan wycenianej nieruchomości, a następnie ustalić ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, które przyjął do porównania.

Jak ustala się stan nieruchomości na datę wsteczną?

Obowiązek uwzględnienia w wycenie stanu nieruchomości wynika bezpośrednio z przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami. W operacie powinny się również naleźć wyszczególnione co najmniej: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn).

Zgodnie z zamieszczoną w ustawie definicją, na stan nieruchomości składają się następujące elementy, „podstany” (art. 4 pkt. 17 ugn):

• • stan zagospodarowania,
• • stan prawny,
• • stan techniczno-użytkowy,
• • stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
• • stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

W związku z powyższym, rzeczoznawca majątkowy powinien w operacie szacunkowym uwzględnić (odtworzyć) wszystkie powyższe „podstany” nieruchomości na wymaganą datę z przeszłości.

Poznanie stanu nieruchomości jest potrzebne do właściwego doboru nieruchomości podobnych, których ceny transakcyjne służą do określenia wartości nieruchomości. Przy ich identyfikacji istotne są również położenie, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość (art. 4 pkt 16 ugn).

Następnie rzeczoznawca powinien porównać te nieruchomości, m.in. pod względem stanu. Zgodnie ze sztuką, uchwycenie ewentualnych różnic pomiędzy nieruchomościami podobnymi jest kluczowe do ustalenia zależności wpływających na kształtowanie się cen.

Jak ustala się ceny z przeszłości?

Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych powinny być także historyczne, czyli zbliżone do daty wyceny. Kolejnym kryterium doboru nieruchomości do porównania podczas wyceny na datę z przeszłości będzie zatem czas zawarcia transakcji. Przepisy prawa nie regulują tego, z jakiego dokładnie okresu powinny być brane ceny transakcyjne. Wskazówki takie zawierają jednak wewnętrzne regulacje rzeczoznawców majątkowych oraz orzecznictwo.

Zgodnie z pkt 3.3 Noty interpretacyjnej: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów jest możliwe, wymaga jednak od rzeczoznawcy szczegółowego uzasadnienia.

Dlaczego standardowo bierze się pod uwagę transakcje sprzed daty wyceny? Rzeczoznawcy tłumaczą, że dzięki temu wartości nieruchomości nie zniekształcą ewentualne zdarzenia, które wystąpiły już po dacie, na którą wycenia się mienie. Nie mogły one mieć bowiem wpływu na tę wartość. Jednocześnie uznaje się, że z dużym prawdopodobieństwem wszystkie czynniki cenotwórcze zostały uwzględnione podczas ustalania cen w transakcjach wcześniejszych – były też znane na datę wyceny. Ewentualna zmiana cen w czasie pozwoli też wychwycić i uwzględnić w szacunkach wpływ tych zdarzeń.

Zdarzają się jednak przypadki, że rzeczoznawcy z braku innych źródeł biorą pod uwagę ceny transakcyjne z „przyszłości”. Orzecznictwo wskazuje, że jest to niewłaściwe, jeżeli transakcja miała miejsce dłużej niż rok po dacie, na którą wyceniano nieruchomość. Zgodnie z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 czerwca 2015 r. IV SA/Wa 619/15: gdy chodzi o daty możliwych do porównywania transakcji – przez analogię należy stosować tu art. 156 ust. 3 ugn, zgodnie z którym operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy.

Skoro w sprawie wycena dokonywana jest na datę wsteczną – tu konkretnie na połowę 2008 r. – to do wyceny winny być przyjęte jako porównawcze transakcje oscylujące datą w granicach roku od daty, na jaką nieruchomość jest wyceniana.

Najczęstsze błędy podczas wycen na datę wsteczną

Nieprawidłowa wycena na datę wsteczną może skutkować uzyskaniem zaniżonej lub zawyżonej wartości nieruchomości. Będzie mieć to szczególnie duże znaczenie dla osób, których mienie wyceniane było w celu ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie, naliczenia opłaty adiacenckiej czy opłaty planistycznej.

W takiej sytuacji, strona ma możliwości skutecznego walczenia o swoje prawa – w zależności od sytuacji można składać zarzuty do operatu szacunkowego jeszcze w trakcie trwania postępowania administracyjnego, wskazywać na naruszenie przepisów podczas odwoływania się od decyzji administracyjnej lub składania skargi do sądu administracyjnego.

Do najczęstszych błędów popełnianych przez rzeczoznawców, które są charakterystyczne dla wyceny podejściem porównawczym na datę wsteczną, należą:

• • Nieuwzględnienie stanu wycenianej nieruchomości na wymaganą datę wsteczną. Dla przykładu podczas postępowania o ustaleniu opłaty adiacenckiej wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (art. 98a ust. 1b ugn).
• • Nieuwzględnienie stanu nieruchomości podobnych na datę wyceny wstecznej.
• • Przyjęcie do porównania cen transakcyjne z dat odbiegających znacząco o daty wstecznej wyceny – np. wcześniejszych niż 2 lata i późniejszych niż rok (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt IV SA/Wa 619/15).

Wycena nieruchomości na datę wsteczną – podsumowanie

Wycena nieruchomości podejściem porównawczym na datę wsteczną często sprawia rzeczoznawcom problemy. Wymaga bowiem zgromadzenia szeregu informacji, w tym dokumentów, do których dostęp po dłuższym czasie może być niemożliwy. Wszystko to powoduje, że sporządzone operaty szacunkowe mogą zawierać błędy, które skutkować będą nieprawidłowym określeniem wartości mienia.

W razie wątpliwości odnośnie poprawności wyceny, warto zasięgnąć porady prawnej, ponieważ samodzielne odkrycie ewentualnych nieprawidłowości przez osobę bez doświadczenia i znajomości metodologii pracy rzeczoznawców jest bardzo trudne.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Nota interpretacyjna: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 czerwca 2015 r. IV SA/Wa 619/15