Jak zakwestionować operat szacunkowy

Operat szacunkowy jest z pewnością jednym z najważniejszych dowodów w sprawach dotyczących ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Jest on dokumentem sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczną wiedzę w zakresie ich wyceny.

Nie oznacza to jednak, że organ powinien podchodzić do sporządzonego operatu bezkrytycznie, a osobie pozbawionej prawa własności nie przysługują żadne środki pozwalające na jego zakwestionowanie. Najważniejsze z nich opisujemy poniżej.

Zarzuty do operatu

Przede wszystkim, osoba wywłaszczona ma prawo zgłoszenia do sporządzonego operatu zarzutów. Co do zasady zastrzeżenia takie można złożyć po otrzymaniu od organu prowadzącego postępowanie zawiadomienia o sporządzeniu operatu i możliwości zapoznania się z nim w siedzibie organu.

Po zgłoszeniu naszych uwag oraz ewentualnych pytań w zakresie wyceny, organ powinien z kolei przekazać je rzeczoznawcy majątkowemu, wyznaczając mu jednocześnie konkretny termin na ustosunkowanie się do nich.

Rozprawa administracyjna

Jeżeli przedstawione przez biegłego wyjaśnienia nie są dla nas wystarczające lub też od razu stwierdzimy, że samo przedstawienie przez nas pisemnych zarzutów do operatu nie przyniesie pożądanego skutku, możemy wnioskować do organu o przeprowadzenie w sprawie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego.

Uprawnienie takie wynika z przepisu art. 89 kodeksu postępowania administracyjnego. Rozprawa administracyjna daje nam możliwość zadania rzeczoznawcy majątkowemu pytań do sporządzonej wyceny, a także uzyskania wyjaśnień co do niezrozumiałych, niespójnych lub w naszej ocenie błędnych ustaleń. Warto tutaj zaznaczyć, że z przebiegu rozprawy administracyjnej organ sporządzić powinien stosowny protokół.

Kolejna wycena

Osoba wywłaszczona ma także prawo przedstawienia własnych dowodów w sprawie. Najczęstszym z nich jest tzw. kontroperat, czyli wycena alternatywna do tej sporządzonej przez rzeczoznawcę powołanego przez organ. Środek ten pozwala w prosty sposób zakwestionować wycenę nieruchomości, np. poprzez przeprowadzenie w kontroperacie wyliczeń w oparciu o inną (w naszej ocenie właściwą) bazę nieruchomości podobnych do tej, dla której ustalane jest odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości.

Co jednak istotne, przygotowanie kontroperatu wymaga zasięgnięcia opinii oraz zlecenia przygotowania takiego dokumentu osobie, która specjalizuje się w wycenie nieruchomości, a zatem innemu rzeczoznawcy majątkowemu. To z kolei wiąże się z koniecznością poniesienia przez nas dodatkowych kosztów.

Sprawdzenie wyceny biegłego

Osoba wywłaszczona, w razie wątpliwości do prawidłowości sporządzonej wyceny może także poddać operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Uprawnienie takie wynika z przepisu art. 157. ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Postępowanie przewidziane w tym przepisie dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu (pod względem wymogów formalnych określonych w rozporządzeniu dotyczącym wyceny nieruchomości oraz prawidłowości danych wycenianej nieruchomości). Rezultatem takiej czynności nie może być określenie wartości przedmiotu wyceny.

Niemniej jednak, ocena taka zawiera opis nieprawidłowości, jakie zdaniem organizacji znajdują się w operacie. Strona poddająca operat pod ocenę musi jednak, podobnie jak w przypadku zlecenia przygotowania kontroperatu, liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów jej przygotowania.

Skarga na działalność rzeczoznawcy

Wreszcie, rzeczoznawca majątkowy podlega również odpowiedzialności zawodowej, na co wskazuje wprost art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawą do wszczęcia postępowania w tym zakresie jest skarga na jego działalność, kwestionująca prawidłowość sporządzonej wyceny. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna właściwy minister.

Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Wynikiem tego postępowania jest ustalenie, czy szacując wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował się do obowiązujących przepisów. Stwierdzone przez Komisję uchybienia znajdują odzwierciedlenie w decyzji ministra o zastosowaniu jednej z kar  dyscyplinarnych, co z kolei z pewnością rzutuje na ocenę wiarygodności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jak wynika z powyższego, osoba wywłaszczona dysponuje całym wachlarzem możliwości jeżeli chodzi o podważenie prawidłowości i rzetelności sporządzonej wyceny. W trakcie postępowania warto o skorzystaniu z tych uprawień pamiętać, albowiem jak pokazuje praktyka, organy prowadzące postępowanie co do zasady nie kwestionują prawidłowości przygotowanych na ich zlecenie opinii.

Aktywna postawa strony w trakcie postępowania i wskazanie uchybień biegłego w zakresie wyceny może natomiast przyczynić się do jej weryfikacji, a tym samym do uzyskania wyższego odszkodowania za odjęte prawo własności.

Źródła:

• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji nwestycji w zakresie dróg publicznych.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.