Jak długo trwa wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego

Nieruchomości podlegają wycenie w bardzo wielu sytuacjach, do których należą m.in. ustalenie wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniami lub określenie kwoty opłaty planistycznej w przypadku zmiany lub uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak długo trwa oszacowanie wartości nieruchomości i co ma na nią wpływ?

Specjalistami uprawnionymi do określenia wartości nieruchomości w celach urzędowych są wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi sporządzający pisemne opinie – tzw. operaty szacunkowe (art. 7 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Są to sformalizowane dokumenty sporządzane zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie), a także branżowymi standardami.

Operaty sporządzane są w szczególności podczas określania wartości nieruchomości na potrzeby:

• • ustalenia odszkodowania za wywłaszczenia,
•  
  • określenia wysokości renty planistycznej lub opłaty adiacenckiej,
•  
  • ustalenia odszkodowania związanego z tzw. szkodą planistyczną,
•  
  • określania wartości mienia na potrzeby zabezpieczeń hipotecznych,
•  
  • rozstrzygnięcia spraw majątkowych.

W wielu przypadkach kwestią niezwykle istotną dla strony jest czas, jakiego rzeczoznawca majątkowy potrzebuje na sporządzenie operatu.

W niektórych sytuacjach ważne może być szybkie sporządzenie operatu (np. w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny), a w innych pożądany będzie dłuższy czas, który pozwala na podjęcie w międzyczasie dodatkowych działań (np. skompletowanie istotnych dla danej sprawy dokumentów).

Jak powinien wyglądać operat szacunkowy?

Według § 56 ust. 1 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

• • określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
•  
  • określenie celu wyceny;
•  
  • podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
•  
  • ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
•  
  • opis stanu nieruchomości;
•  
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
•  
  • analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
•  
  • wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
•  
  • przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny (w pełnych złotych) wraz z uzasadnieniem.

Sporządzony zgodnie ze sztuką operat powinien zawierać wyszczególnienie podstaw prawnych (oraz innych źródeł), rozwiązań merytorycznych, wykonanych obliczeń, a także inne informacje.

Zazwyczaj w operatach znajduje się też dokumentacja fotograficzna, którą rzeczoznawca wykonuje podczas tzw. oględzin nieruchomości.

Co ma wpływ na czas trwania wyceny?

Prawidłowo, czyli dokonana zgodnie ze sztuką, wycena wymaga od rzeczoznawcy dochowania staranności oraz dogłębnej analizy.

Specjalista wybiera właściwe podejście oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności (art. 154 ust. 1 ugn):

• • cel wyceny,
•  
  • rodzaj i położenie nieruchomości,
•  
  • przeznaczenie w planie miejscowym,
•  
  • stan nieruchomości,
•  
  • dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Czas potrzebny na sporządzenie operatu zależy zatem głównie od skomplikowania danej sprawy. Najistotniejszy jest rodzaj wycenianej nieruchomości, ponieważ wymusza na specjaliście zastosowanie adekwatnych podejść, metod i technik szacowania.

Im więcej pracy będzie musiał on włożyć w wycenę lub wykonać w związku z nią dodatkowych czynności, tym proces potrwa dłużej.

Co do zasady, najmniej czasu na dokonanie wyceny będą potrzebować rzeczoznawcy w przypadku nieruchomości typowych, dla których istnieje dużo danych pozwalających łatwo określić ich wartość rynkową. Dotyczy to np. standardowych mieszkań w osiedlowych blokach, działek budowlanych na przedmieściach czy lokali usługowych w śródmieściu.

Tego typu nieruchomości są częstym przedmiotem obrotu na rynku i znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych. Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 16 ugn, pod pojęciem nieruchomości podobnych rozumie się nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W przypadku nieruchomości typowych łatwo zatem ustalić wartość, posługując się preferowanym w takich sytuacjach podejściem porównawczym.

Sytuacja komplikuje się jednak, gdy rzeczoznawca dokonuje wyceny nieruchomości nietypowej, która nie jest przedmiotem obrotu rynkowego. Wówczas zastosowanie ma podejście kosztowe, polegające na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.

Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 ugn). Sformułowanie „części składowe gruntu” odnosi się do trwale z nim połączonych budynków, instalacji oraz drzew i innych roślin od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny).

W przypadku wyceny nowoczesnych gospodarstw rolnych, które – oprócz możliwych nasadzeń – posiadają liczne zabudowania oraz obiekty użytkowe (suszarnie, biogazownie, chłodnie itp.) wycena może zatem potrwać bardzo długo.

Skomplikowana i czasochłonna będzie zazwyczaj wycena przedsiębiorstw. W odniesieniu do nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód stosuje się podejście dochodowe. Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że cena odzwierciedla przewidywany z niej dochód (art. 153 ust. 2 ugn).

Nieruchomości, na których terenie znajdują się przedsiębiorstwa produkcyjne, mogą składać się z wielu budynków oraz podlegających wycenie trwale z nimi związanych instalacji (maszyn, systemów przesyłowych itp.). Taka sytuacja wymusza często na rzeczoznawcy zastosowanie podejścia mieszanego, które zawiera w sobie elementy pozostałych podejść (art. 152 ust. 2 ugn).

W praktyce czas potrzebny na sporządzenie operatu szacunkowego może zależeć również od ceny, za jaką zamówiona została usługa. W przypadku rzeczoznawców wyłanianych w przetargach administracyjnych cena jest głównym (a zwykle jedynym) kryterium wyboru.

Niskie koszty mogą przełożyć się w takim wypadku na odpowiednio niską jakość, ponieważ w krótkim czasie dokonywanych jest wiele wycen. Sporządzane hurtem operaty, np. na potrzeby wywłaszczeń lub ustalenia wysokości opłat adiacenckich, bywają z powodu pośpiechu schematyczne i mało dokładne.

Jak wspomniano powyżej, cena usługi łączy się z celem wyceny. Najkrócej czeka się zwykle na operaty sporządzane dla potrzeb bankowych – np. w związku z ustaleniem wysokości zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Wartość typowego mieszkania z rynku wtórnego może zostać w takim wypadku oszacowana nawet w kilka dni od oględzin.

Dłużej czeka się na operaty sporządzane dla celów administracyjnych (np. w związku z wywłaszczeniami) lub sądowych, ponieważ kilka tygodni. Bardzo skomplikowane – i jednocześnie kosztowne – wyceny dużych przedsiębiorstw mogą natomiast ciągnąć się długimi miesiącami.

Ile trwa wycena nieruchomości przez biegłego sądowego?

Pod pojęciem biegłego rzeczoznawcy majątkowego rozumie się specjalistę powołanego przez sąd. Wycena nieruchomości na potrzeby postępowania sądowego (np. o podział majątku) może być bowiem dokonana również wyłącznie przez rzeczoznawcę ze stosowanymi uprawnieniami.

Biegły sądowy, sporządzając operat szacunkowy, pracuje zgodnie ze standardową metodologią i nie jest związany konkretnymi terminami. Czas trwania wyceny powinien być zatem podobny, jak w innych sytuacjach.

Uproszczona wycena nieruchomości – czym jest?

Zdarza się, że wycena nieruchomości nie jest przeprowadzana przez uprawnionego rzeczoznawcę, ale dokonuje jej wykwalifikowany pracownik danej instytucji, np. banku lub ubezpieczalni.

Taki szacunek potocznie nazywa się uproszczoną wyceną nieruchomości. Pozwala ona zaoszczędzić na kosztach oraz czasie. Uproszczona wycena może być jednak wykorzystana wyłącznie do celów wewnętrznych, ponieważ określa przybliżoną wartość nieruchomości.

Jak długo trwa wycena nieruchomości – podsumowanie

Reasumując, czas potrzebny na wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego zależy od bardzo wielu czynników. Sporządzenie operatu szacunkowego może potrwać od kilku dni do wielu miesięcy.

Trzeba mieć przy tym na uwadze, że największy wpływ na czas trwania wyceny ma rodzaj szacowanej nieruchomości, który determinuje rodzaj zastosowanej metodologii. Istotne mogą być również w wielu przypadkach cel wyceny oraz cena, za jaką została zamówiona usługa.

Prozaicznymi – ale często kluczowymi dla czasu wyceny – czynnikami są indywidualne tempo pracy danego rzeczoznawcy oraz jego dyspozycyjność.

Warto przy tym pamiętać, że w wielu sytuacjach operaty szacunkowe, np. na potrzeby wywłaszczeń pod drogi, wykonywane są przez rzeczoznawców w dużej liczbie przy jednoczesnym pośpiechu, co często przekłada się na ich niską jakość. Mogą zawierać błędy, które spowodują, że wyliczona wartość będzie zaniżona.

Odwrotna sytuacja może mieć miejsce w przypadku uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Wówczas zawyżona wartość nieruchomości skutkować może naliczeniem niewspółmiernie wysokiej opłaty planistycznej.

W takich sytuacjach strony mają prawo wnosić do operatu określającego wartość nieruchomości uwagi oraz składać zarzuty.

W przypadku wątpliwości, warto skorzystać z usług doświadczonego prawnika, który pomoże przenalizować operat pod kątem merytorycznym, a jeżeli już została wydana decyzja administracyjna, to zweryfikować jej zgodność z obowiązującymi przepisami oraz przygotować ewentualne odwołanie.

Pomoc prawna bywa nieodzowna również podczas składania skargi na decyzję do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a wręcz wymagana w sytuacji skarżenia kasacyjnego do Naczelnego Sądu Administracyjnego (tzw. przymus adwokacko-radcowski).

Pomoc specjalisty może znacząco wpłynąć na wysokość otrzymanego odszkodowania lub naliczonej daniny.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny