Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Przez ostatnie lata ceny nieruchomości nieustannie rosły. Obecne spowolnienie tego trendu spowodowane jest ograniczeniem dostępu do kredytów hipotecznych, a przez to zmniejszonym popytem. Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego pozwala dokładnie określić jej wartość.

Tylko taka opinia ma też moc urzędową. Jakimi metodami posługują się rzeczoznawcy, ile kosztują ich usługi i od czego zależą stawki? Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, od czego zależą ceny nieruchomości i kto może zostać obciążony kosztami w przypadku powołania biegłego przez sąd.

Ceny nieruchomości w Polsce

Przez kilka ostatnich lat ceny nieruchomości w Polsce szybko rosły. Przyczyniły się do tego zarówno dobra koniunktura, czyli stały wzrost realnych wynagrodzeń przy niespotykanie niskim bezrobociu, jak i wyjątkowo tani pieniądz.

Polityka utrzymywania niskich stóp procentowych skutkowała bardzo dobrą dostępnością kredytów hipotecznych, na które mogli sobie pozwolić nawet średnio zarabiający. Popyt na mieszkania stymulował również niedostatek innych – bezpiecznych – form lokowania kapitału (np. na lokatach).

Wywołany wysoką inflacją wzrost stóp procentowych spowodował zapaść na rynku kredytów hipotecznych. W całym 2022 r. udzielono ich o 50,75% mniej niż w 2021 r. (Raport AMRON-SARFiN. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 4 / 2022, dalej: raport). W efekcie na rynku widać spowolnienie wzrostu cen nieruchomości.

Jak sytuacja wygląda w największych miastach? Średnia cena transakcyjna za 1 m kw. mieszkania na koniec 2022 r. w porównaniu do końca 2021 r. najbardziej wzrosła we Wrocławiu – o 6,68%. W Krakowie wzrost wyniósł 3,90%, Łodzi – 1,75%, Warszawie – 1,18%, Gdańsku – 0,04%, natomiast w Poznaniu ceny spadły o 0,38% (raport).

Ceny nieruchomości – prognozy

Najprawdopodobniej w najbliższych kwartałach ceny nominalne nieruchomości utrzymają się na dość podobnym poziomie lub wzrosną. Wiele przy tym zależeć będzie od czynników gospodarczych, w tym koniunktury na rynku pracy, a także działań Rady Polityki Pieniężnej, od której decyzji zależy wysokość stóp procentowych. Nie bez znaczenia będzie również polityka polskiego rządu, który zamierza stymulować popyt przez państwowe dopłaty do kredytów mieszkaniowych.

W przypadku utrzymania się niskiego bezrobocia i spadku inflacji, polityka kredytowa może zostać ponownie mocno poluzowana, a to doprowadzi do dalszych wzrostów cen. Powoli widać tego sygnały, ponieważ Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) złagodziła pod koniec lutego 2023 r. rekomendacje bufora bezpieczeństwa dla kredytów hipotecznych o stałym i czasowo stałym oprocentowaniu, przez co ich dostępność wzrosła.

Podobnie może stać się, jeżeli wejdzie w życie rządowy projekt dopłat do kredytów „Bezpieczny kredyt 2%”, zgodnie z którym w rynek nieruchomości w ciągu 10 lat ma zostać wpompowanych z budżetu państwa aż 16 mld zł (Projekt ustawy z dnia 21 stycznia 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe).

Spadek popytu na nowe mieszkania przy rosnących kosztach materiałów budowlanych, robocizny oraz energii ograniczył aktywność deweloperów. W 2022 r. rozpoczęto budowę o 27,8% mniej mieszkań niż miało to miejsce rok wcześniej (Budownictwo w 2022 roku, raport Głównego Urzędu Statystycznego). Mniejsza podaż w dłuższym terminie również może wpłynąć na wzrost cen nowych domów i mieszkań.

Spadek cen nieruchomości

Mocne obniżenie cen nieruchomości wydaje się obecnie bardzo mało prawdopodobne. Może ono nastąpić w przypadku nagłego pogorszenia się warunków gospodarczych, czyli wzrostu bezrobocia lub spadku dochodów społeczeństwa, przy jednoczesnym utrzymaniu przez bank centralny wysokich stóp procentowych.

Cenowe ruchy w dół mogą być jednak widoczne w segmencie najdroższych nieruchomości. Obecnie sporo firm deweloperskich sygnalizuje problemy z płynnością finansową. W efekcie na rynek może trafić wiele – także nieukończonych – domów w atrakcyjnych cenach. Również ceny mieszkań o największym metrażu, które rzadko bywają kupowane za gotówkę, mogą się w kolejnych miesiącach obniżyć, ponieważ znacząco spadł na nie popyt.

Czym jest wycena nieruchomości?

Zgodnie z art. 4 pkt 6-6a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), pod pojęciem wycena nieruchomości należy rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości (m.in. użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych – np. służebności).

Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, dokonuje tego uprawniony rzeczoznawca majątkowy (art. 7 ugn). Sporządza on w tym celu operat szacunkowy, który jest opinią o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ugn). Jest to o tyle istotne, że jedynie wycena w tej formie ma moc prawną dokumentu urzędowego.

Niektóre instytucje, np. banki, w pewnych sytuacjach nie korzystają z usług rzeczoznawców majątkowych, ale posługują się wycenami przygotowanymi przez wykwalifikowanych pracowników. Dokonana przez nich tzw. uproszczona wycena nieruchomości, wykorzystywana może być jednak w zasadzie jedynie do celów wewnętrznych. Ma zastosowanie np. przy udzielaniu niewysokich kredytów lub w różnego rodzaju symulacjach ofertowych.

Co wpływa na ceny nieruchomości?

Ceny nieruchomości nawet bardzo zbliżonych do siebie lub położonych w jednej okolicy mogą znacznie od siebie odbiegać. Kluczowe są w takim przypadku oczekiwania i preferencje kupujących. Do najważniejszych czynników wpływających na ceny nieruchomości należą:

Lokalizacja: ma ona największy wpływ na ceny nieruchomości. Najdroższe mieszkania, domy i działki są w dużych ośrodkach miejskich. Centra miast, a także osiedla o dogodnych warunkach komunikacyjnych, są preferowane przez mieszkańców ze względu na oszczędność czasu związaną z dojazdami do pracy/szkoły, a także łatwy dostęp do kultury i rozrywki.

Nie bez znaczenia jest przy tym znajdująca się w danym miejscu infrastruktura – szkoły, placówki medyczne czy obiekty handlowe. Osiedla o dobrym dostępie do infrastruktury cieszą się dużą popularnością. Bardzo wysokie ceny można znaleźć również w miejscowościach typowo turystycznych. Ceny mieszkań z ładnym widokiem na morze potrafią przebić średnie stawki za m kw. w centrum stolicy.

Bezpośrednie otoczenie nieruchomości: położenie mieszkania nieopodal ruchliwej drogi, torów kolejowych czy fabryki na pewno wpłynie na obniżenie jego wartości względem porównywalnego lokalu znajdującego się w lepszym sąsiedztwie.

Znaczenie może mieć także opinia na temat danej dzielnicy/ulicy, a także dostępność udogodnień (np. parkingów). Stan techniczny i standard: czynnikami mocno wpływającym na cenę są bez wątpienia stan techniczny lokalu, jego wiek oraz standard wykończenia. Konieczność ponoszenia dodatkowych nakładów odstrasza wielu kupujących, dlatego lokale zaniedbane, w złym stanie technicznym są tańsze.

Niższa cena uwzględnia wysokość nakładów, jakie trzeba ponieść, aby doprowadzić dane mieszkanie do odpowiednio wyższego standardu. Nowe mieszkania z rynku pierwotnego są również zwykle droższe od porównywalnych lokali z rynku wtórnego.

Położenie w obrębie budynku: lokale znajdujące na parterze są zazwyczaj tańsze od położonych na wyższych kondygnacjach, co ma związek m.in. z podwyższonym hałasem, zmniejszonym bezpieczeństwem, potrzebą zachowania prywatności. Ta zasada nie odnosi się jednak do budynków z wysokimi parterami i bez windy, a także do nowych mieszkań z przypisanymi do nich ogródkami. Istotne dla wielu klientów jest także nasłonecznienie mieszkania oraz widok z okna.

Funkcjonalność: kluczowymi kwestiami są również powierzchnia mieszkania, wielkość poszczególnych pomieszczeń i ich liczba, a także rozkład. Duże mieszkanie w kamienicy, ale o małej liczbie przejściowych pokoi i z toaletą położoną na ogólnodostępnym korytarzu będzie tańsze od mniejszego lokalu w podobnej lokalizacji, ale spełniającego nowoczesne standardy.

Pożądanymi przez większość zainteresowanych kupnem mieszkania elementami są też np. balkon, piwnica, komórka lokatorska czy przynależne do lokalu miejsce parkingowe. Trzeba przy tym zaznaczyć, że im mniejsze mieszkania, tym zwykle cena za metr kwadratowy powierzchni będzie większa. Dzieje się tak, ponieważ niewielkie lokale są obecnie chętniej kupowane przez klientów. Ostateczny koszt wybudowania odpowiednio mniejszego mieszkania, w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni, też jest nieco większy.

Kiedy przydaje się wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości może okazać się potrzebna przede wszystkim w sytuacjach związanych z nabywaniem mienia, sprawami spadkowymi, rozwodowymi, a także przy ustalaniu wysokości odszkodowania, np. w przypadku wywłaszczeń, pożarów lub strat wywołanych niespodziewanymi czynnikami atmosferycznymi (wichurami, powodziami, podtopieniami).

W zależności od sytuacji, występować o opinię rzeczoznawcy majątkowego mogą zarówno organy publiczne, instytucje, jak i osoby prywatne – np. w celu przedstawienia własnych wniosków dowodowych (strona ponosi wówczas koszty).

Metody wyceny nieruchomości

Rzeczoznawcy majątkowi posługują się w swojej pracy określoną metodologią. Przy wyborze właściwej mają swobodę, a organ (instytucja, osoba) zlecający wycenę nie ma prawa narzucić z góry sposobu określania wartości danego mienia.

Każdorazowo wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania zależeć będzie od celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn).

Podejściami stosowanymi podczas wyceny są: podejście porównawcze, dochodowe lub kosztowe, albo mieszane, zawierające elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 ugn). Szczegółowy opis podejść znajduje się w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rwosz). W skrócie:

• • Podejście porównawcze – wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 1-2 rwosz).
• • Podejście dochodowe – konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków (§ 6-7 rwosz). Metoda ta stosowana jest głównie dla nieruchomości należących do przedsiębiorstw. W przypadku gruntów rolnych może dotyczyć czynszów dzierżawnych, a dochód nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości (pkt. 3.8 Uchwały z 8 maja 2015 r. Rady Krajowej PFSRM. Krajowe Standardy Wyceny Specjalistycznej. Wycena nieruchomości rolnych).
• • Podejście kosztowe – polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 ugn).

Metodą preferowaną przez rzeczoznawców majątkowych w większości sytuacji jest metoda porównawcza. Pozwala ona bowiem dokładnie określić wartość rynkową nieruchomości. Jednak zdarza się, że na rynku brakuje dostępnych transakcji do porównania.

Wówczas – w zależności od rodzaju nieruchomości – rzeczoznawcy posługują się innymi podejściami lub metodami łączącymi różne podejścia i techniki. Wymaga to często bardzo skomplikowanych i skrupulatnych wyliczeń. Taka sytuacja może dotyczyć np.:

• • Nieruchomości przeznaczonej na cele rolne lub leśne – w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów (§ 18 ust. 1 rwosz).
• • Nieruchomości gruntowej jako prawa użytkowania wieczystego – w sytuacji braku transakcji rynkowych, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według specjalnego wzoru (§ 29 ust. 3 rwosz).
• • Nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym – w tym przypadku wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. W razie braku możliwości określenia wartości w ten sposób, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa (§ 38 ust. 2-3 rwosz).

Wycena nieruchomości – cennik

Rzeczoznawcy majątkowi nie posiadają skodyfikowanych cenników. W zależności od sytuacji i wyboru metody różny będzie bowiem czas i nakład ich pracy. Im bardziej skomplikowana oraz wymagająca dokładniejszych wyliczeń jest wycena, tym sporządzenie operatu szacunkowego będzie droższe. Pewny wpływ na cenę będzie mieć również region kraju i średnie stawki branżowe w nim obowiązujące.

Doświadczeni rzeczoznawcy, podejmujący się skomplikowanych wycen, zwykle mają wyższe stawki od mniej doświadczonych kolegów, których operaty szacunkowe mogą zawierać więcej błędów i w efekcie mniej dokładnie określać wartość nieruchomości.

Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę?

Cena, jak wspomniano powyżej, zależy głównie od rodzaju nieruchomości oraz nakładu pracy potrzebnego na dokonanie dokładnej wyceny. Można jednak przyjąć, że średnie stawki będą kształtować się zwykle następująco:

• • wycena niezabudowanych działek i gruntów rolnych – od ok. 500 zł do 1000 zł;
• • wycena mieszkania w bloku z rynku pierwotnego – od ok. 500 do 1000 zł;
• • wycena mieszkania w bloku z rynku wtórnego – od ok. 1000 zł do 1500 zł;
• • wycena domu w stanie surowym – od ok. 1000 do 1500 zł;
• • wycena domu zamieszkanego – od ok. 1500 zł do kilku tys. zł;
• • wycena budynku wielorodzinnego – od ok. 3 tys. do kilku tys. zł;
• • wycena gospodarstwa rolnego z zabudowaniami – od ok. 2000 zł do nawet kilkudziesięciu tys. zł;
• • wycena dużego przedsiębiorstwa – od kilku do nawet kilkuset tys. zł.

Szczególnie kosztowne może być sporządzenie operatu szacunkowego dla wysokotowarowych gospodarstw rolnych wyposażonych w nowoczesne instalacje (np. biogazownie, oczyszczalnie ścieków, systemy zdalnego sterowania procesami) oraz przedsiębiorstw produkcyjnych dysponujących skomplikowanymi urządzeniami i dużym majątkiem nieruchomym w wielu lokalizacjach. Sporządzenie operatu w takich przypadkach może trwać bardzo długo, tj. przez wiele miesięcy.

Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę sądowego?

Koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę powołanego przez sąd reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym (dalej: rwb).

Zgodnie z § 2 rwb, każda rozpoczęta godzina pracy biegłego wiąże się z wynagrodzeniem wynoszącym od 1,28% do 1,81% kwoty bazowej dla osób zajmujących kierownicze stanowiska państwowe (obecnie 1 tys. 789,42 zł).

Stawka wzrośnie: do 2,55% w przypadku rzeczoznawcy ze stopniem naukowym doktora, 3,08 – doktora habilitowanego i maksymalnie do 3,98%, jeżeli biegły posiada tytuł naukowy profesora (§ 3 rwb).

W razie szczególnie złożonego charakteru problemu, będącego przedmiotem opinii, stawka może być podwyższona do 50% (§ 4 rwb). Sytuacje związane z takim wyjątkowym podwyższeniem stawki zwykle nie zdarzają się jednak poza sprawami karnymi.

Trzeba przy tym dodać, że biegłemu rzeczoznawcy przysługuje wynagrodzenie za wykonaną pracę oraz zwrot poniesionych przez niego wydatków niezbędnych dla wydania opinii (art. 89 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). W efekcie, na ostateczny koszt wyceny będą składać się zarówno stawka godzinowa, jak i inne wydatki, które biegły musiał ponieść w celu wydania opinii.

Kosztami sporządzenia operatu szacunkowego sąd obciąża osobę, która ze sporządzonej opinii wywodzi skutki prawne (na podstawie art. 6 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny). Sąd może podzielić koszty, jeżeli dokonanie wyceny służy zaspokojeniu interesów również innych stron postępowania (np. w przypadku rozwodu, działu spadku).

Ile kosztuje wycena nieruchomości – podsumowanie

Wycena nieruchomości wymaga tzw. wiedzy specjalnej, a rzeczoznawcy, aby zdobyć stosowne uprawnienia, muszą spełnić sporo wymagań, m.in. zdać egzamin państwowy. W związku z tym, ich usługi nie należą do tanich.

Należy też mieć świadomość, że im dokładniejsza wycena i im większy zakres obejmuje, tym będzie droższa – z drugiej strony taki operat szacunkowy będzie mieć dużą moc dowodową. Może mieć to znaczenie wtedy, gdy strona odwołuje się od decyzji administracyjnej, np. ustalającej wysokość odszkodowania za wywłaszczenie.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• Raport AMRON-SARFiN. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 4 / 2022
• Budownictwo w 2022 roku, raport Głównego Urzędu Statystycznego
• Projektu ustawy z dnia 21 stycznia 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe