Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego pozwala dokładnie określić jej wartość. Tylko taka opinia ma też moc urzędową. Jakimi metodami posługują się rzeczoznawcy, ile kosztują ich usługi i od czego zależą stawki? Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, kto może zostać obciążony kosztami w przypadku powołania biegłego przez sąd.

Czym jest wycena nieruchomości?

Zgodnie z art. 4 pkt 6-6a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), pod pojęciem wycena nieruchomości należy rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości (m.in. użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych – np. służebności).

Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, dokonuje tego uprawniony rzeczoznawca majątkowy (art. 7 ugn). Sporządza on w tym celu operat szacunkowy, który jest opinią o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ugn). Jest to o tyle istotne, że jedynie wycena w tej formie ma moc prawną dokumentu urzędowego.

Niektóre instytucje, np. banki, w pewnych sytuacjach nie korzystają z usług rzeczoznawców majątkowych, ale posługują się wycenami przygotowanymi przez wykwalifikowanych pracowników. Dokonana przez nich tzw. uproszczona wycena nieruchomości, wykorzystywana może być jednak w zasadzie jedynie do celów wewnętrznych. Ma zastosowanie np. przy udzielaniu niewysokich kredytów lub w różnego rodzaju symulacjach ofertowych.

Kiedy przydaje się wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości może okazać się potrzebna przede wszystkim w sytuacjach związanych z nabywaniem mienia, sprawami spadkowymi, rozwodowymi, a także przy ustalaniu wysokości odszkodowania, np. w przypadku wywłaszczeń, pożarów lub strat wywołanych niespodziewanymi czynnikami atmosferycznymi (wichurami, powodziami, podtopieniami).

W zależności od sytuacji, występować o opinię rzeczoznawcy majątkowego mogą zarówno organy publiczne, instytucje, jak i osoby prywatne – np. w celu przedstawienia własnych wniosków dowodowych (strona ponosi wówczas koszty).

Metody wyceny nieruchomości

Rzeczoznawcy majątkowi posługują się w swojej pracy określoną metodologią. Przy wyborze właściwej mają swobodę, a organ (instytucja, osoba) zlecający wycenę nie ma prawa narzucić z góry sposobu określania wartości danego mienia. Każdorazowo wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania zależeć będzie od celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn).

Podejściami stosowanymi podczas wyceny są: podejście porównawcze, dochodowe lub kosztowe, albo mieszane, zawierające elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 ugn). Szczegółowy opis podejść znajduje się w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rwosz). W skrócie:

• Podejście porównawcze – wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 1-2 rwosz).
• Podejście dochodowe – konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków (§ 6-7 rwosz). Metoda ta stosowana jest głównie dla nieruchomości należących do przedsiębiorstw. W przypadku gruntów rolnych może dotyczyć czynszów dzierżawnych, a dochód nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości (pkt. 3.8 Uchwały z 8 maja 2015 r. Rady Krajowej PFSRM. Krajowe Standardy Wyceny Specjalistycznej. Wycena nieruchomości rolnych).
• Podejście kosztowe – polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 ugn).

Metodą preferowaną przez rzeczoznawców majątkowych w większości sytuacji jest metoda porównawcza. Pozwala ona bowiem dokładnie określić wartość rynkową nieruchomości. Jednak zdarza się, że na rynku brakuje dostępnych transakcji do porównania. Wówczas – w zależności od rodzaju nieruchomości – rzeczoznawcy posługują się innymi podejściami lub metodami łączącymi różne podejścia i techniki. Wymaga to często bardzo skomplikowanych i skrupulatnych wyliczeń. Taka sytuacja może dotyczyć np.:

• Nieruchomości przeznaczonej na cele rolne lub leśne – w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów (§ 18 ust. 1 rwosz).
• Nieruchomości gruntowej jako prawa użytkowania wieczystego – w sytuacji braku transakcji rynkowych, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według specjalnego wzoru (§ 29 ust. 3 rwosz).
• Nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym – w tym przypadku wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. W razie braku możliwości określenia wartości w ten sposób, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa (§ 38 ust. 2-3 rwosz).

Wycena nieruchomości – cennik

Rzeczoznawcy majątkowi nie posiadają skodyfikowanych cenników. W zależności od sytuacji i wyboru metody różny będzie bowiem czas i nakład ich pracy. Im bardziej skomplikowana oraz wymagająca dokładniejszych wyliczeń jest wycena, tym sporządzenie operatu szacunkowego będzie droższe. Pewny wpływ na cenę będzie mieć również region kraju i średnie stawki branżowe w nim obowiązujące.

Doświadczeni rzeczoznawcy, podejmujący się skomplikowanych wycen, zwykle mają wyższe stawki od mniej doświadczonych kolegów, których operaty szacunkowe mogą zawierać więcej błędów i w efekcie mniej dokładnie określać wartość nieruchomości.

Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę?

Cena, jak wspomniano powyżej, zależy głównie od rodzaju nieruchomości oraz nakładu pracy potrzebnego na dokonanie dokładnej wyceny. Można jednak przyjąć, że średnie stawki będą kształtować się zwykle następująco:

• wycena niezabudowanych działek i gruntów rolnych – od ok. 500 zł do 1000 zł;
• wycena mieszkania w bloku z rynku pierwotnego – od ok. 500 do 1000 zł;
• wycena mieszkania w bloku z rynku wtórnego – od ok. 1000 zł do 1500 zł;
• wycena domu w stanie surowym – od ok. 1000 do 1500 zł;
• wycena domu zamieszkanego – od ok. 1500 zł do kilku tys. zł;
• wycena budynku wielorodzinnego – od ok. 3 tys. do kilku tys. zł;
• wycena gospodarstwa rolnego z zabudowaniami – od ok. 2000 zł do nawet kilkudziesięciu tys. zł;
• wycena dużego przedsiębiorstwa – od kilku do nawet kilkuset tys. zł.

Szczególnie kosztowne może być sporządzenie operatu szacunkowego dla wysokotowarowych gospodarstw rolnych wyposażonych w nowoczesne instalacje (np. biogazownie, oczyszczalnie ścieków, systemy zdalnego sterowania procesami) oraz przedsiębiorstw produkcyjnych dysponujących skomplikowanymi urządzeniami i dużym majątkiem nieruchomym w wielu lokalizacjach. Sporządzenie operatu w takich przypadkach może trwać bardzo długo, tj. przez wiele miesięcy.

Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę sądowego?

Koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę powołanego przez sąd reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym (dalej: rwb). Zgodnie z § 2 rwb, każda rozpoczęta godzina pracy biegłego wiąże się z wynagrodzeniem wynoszącym od 1,28% do 1,81% kwoty bazowej dla osób zajmujących kierownicze stanowiska państwowe (obecnie 1 tys. 789,42 zł). Stawka wzrośnie: do 2,55% w przypadku rzeczoznawcy ze stopniem naukowym doktora, 3,08 – doktora habilitowanego i maksymalnie do 3,98%, jeżeli biegły posiada tytuł naukowy profesora (§ 3 rwb). W razie szczególnie złożonego charakteru problemu, będącego przedmiotem opinii, stawka może być podwyższona do 50% (§ 4 rwb). Sytuacje związane z takim wyjątkowym podwyższeniem stawki zwykle nie zdarzają się jednak poza sprawami karnymi.

Trzeba przy tym dodać, że biegłemu rzeczoznawcy przysługuje wynagrodzenie za wykonaną pracę oraz zwrot poniesionych przez niego wydatków niezbędnych dla wydania opinii (art. 89 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). W efekcie, na ostateczny koszt wyceny będą składać się zarówno stawka godzinowa, jak i inne wydatki, które biegły musiał ponieść w celu wydania opinii.

Kosztami sporządzenia operatu szacunkowego sąd obciąża osobę, która ze sporządzonej opinii wywodzi skutki prawne (na podstawie art. 6 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny). Sąd może podzielić koszty, jeżeli dokonanie wyceny służy zaspokojeniu interesów również innych stron postępowania (np. w przypadku rozwodu, działu spadku).

Ile kosztuje wycena nieruchomości – podsumowanie

Wycena nieruchomości wymaga tzw. wiedzy specjalnej, a rzeczoznawcy, aby zdobyć stosowne uprawnienia, muszą spełnić sporo wymagań, m.in. zdać egzamin państwowy. W związku z tym, ich usługi nie należą do tanich. Należy też mieć świadomość, że im dokładniejsza wycena i im większy zakres obejmuje, tym będzie droższa – z drugiej strony taki operat szacunkowy będzie mieć dużą moc dowodową. Może mieć to znaczenie wtedy, gdy strona odwołuje się od decyzji administracyjnej, np. ustalającej wysokość odszkodowania za wywłaszczenie.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych