Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości

Oszacowanie nieruchomości w celach sądowo-administracyjnych może przeprowadzić wyłącznie uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Przeczytaj nasz dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jakie dokumenty mogą mu być potrzebne, aby wycena w sposób jak najbardziej dokładny określała wartość nieruchomości.

Wycena nieruchomości to często bardzo długotrwały i skomplikowany proces. Dokonywać jej na potrzeby sądowo-administracyjne mogą wyłącznie uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi. Sporządzają oni operaty szacunkowe, które są pisemnymi opiniami na temat wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn). Operaty sporządza się w wielu sytuacjach, a do najpowszechniejszych należą:

• ustalenie odszkodowania w przypadku wywłaszczenia,

• ustalenie odszkodowania w przypadku ustanowienia służebności (np. przesyłu),

• ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej,

• ustalenie wysokości tzw. renty planistycznej,

• ustalenie odszkodowania w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

• aktualizacja wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste,

• określenie wartości nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia kredytu hipotecznego,

• dział spadku,

• podział majątku w postępowaniu rozwodowym,

• zniesienie współwłasności,

• egzekucja komornicza z nieruchomości,

• doradztwo inwestycyjne.

Sporządzenie operatu szacunkowego wiąże się z wcześniejszym zgromadzeniem wielu informacji. Prawo nie nakazuje stronie (np. osobie zlecającej wycenę) dostarczenia rzeczoznawcy kompletu dokumentów. Często jednak tak się dzieje, ponieważ pozwala to m.in. ograniczyć koszty związane z nakładem pracy specjalisty, a z drugiej – zaoszczędzić czas.

Problemy mogą pojawić się, jeżeli dokumenty są nieaktualne. Trzeba przy tym mieć na uwadze, że w takiej sytuacji rzeczoznawca będzie ponosił odpowiedzialność za ewentualne błędy. Co do zasady, ma on bowiem umożliwiony dostęp do świeżych źródeł.

Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wyszczególnia katalog dokumentów, jakie mogą być potrzebne podczas pracy rzeczoznawcom nieruchomości z zastrzeżeniem, że właściwe organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane rzeczoznawcom je udostępniać, a także umożliwiać sporządzanie kopii tych dokumentów w dowolnej formie (art. 155 ust. 3 ugn). Zgodnie z art. 155 ust. 1 ugn, do takich dokumentów należą w szczególności:

• księgi wieczyste,

• kataster nieruchomości,

• ewidencja sieci uzbrojenia terenu,

• ewidencja numeracji porządkowej nieruchomości,

• rejestr zabytków,

• tabele taksacyjne i mapy taksacyjne tworzone na ich podstawie,

• plany miejscowe, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę,

• wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe,

• dokumenty będące w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz,

• akty notarialne znajdujące się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczące zbywania spółdzielczych praw do lokali,

• umowy, orzeczenia, decyzje i inne dokumenty, będące podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego,

• świadectwa charakterystyki energetycznej.

Przydatny w pracy rzeczoznawcy jest Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości, do którego prowadzenia zobowiązani są poszczególni starostowie. Rejestr może bowiem posłużyć do odszukania i porównania z nieruchomością wycenianą tzw. nieruchomości podobnych.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że źródłem, z którego rzeczoznawca powinien czerpać informacje na temat cen transakcyjnych nieruchomości powinny być zawsze akty notarialne (w rejestrze mogą być błędy lub np. podane ceny brutto).

W rejestrze, oprócz cen, znajdują się także (§ 74 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków):

• adres położenia nieruchomości,

• numery działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości,

• rodzaj nieruchomości (nieruchomość budynkowa, nieruchomość lokalowa, zabudowana nieruchomość leśna itd.),

• pole powierzchni nieruchomości gruntowej,

• data zawarcia aktu notarialnego lub określenia wartości,

• inne dostępne dane o nieruchomościach i ich częściach składowych.

Dokumenty potrzebne do wyceny działki gruntowej

Kluczowymi dokumentami podczas wyceny działki gruntowej są:

• aktualny odpis z księgi wieczystej (lub jej numer),

• wypis z rejestru gruntów,

• wyrys z mapy ewidencyjnej.

W zależności od sytuacji, mogą być potrzebne również informacje na temat przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę, decyzja o warunkach zabudowy lub dane ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości rolnej

Sporo czasu może zająć wycena nieruchomości rolnych. Rzeczoznawca potrzebować będzie:

• aktualnego odpisu z księgi wieczystej (lub jej numeru),

• wypisu z rejestru gruntów,

• wyrysu z mapy ewidencyjnej.

W zależności od rodzaju nieruchomości rolnej, rzeczoznawca może wymagać też np. dokumentów potwierdzających charakter prowadzonych upraw, a także pomagających mu ustalić zakres poniesionych nakładów w przypadku wykonania zabiegów agrotechnicznych po posadzeniu roślin, a przed ich wejściem w plonowanie (pkt. 5.2.5. standardu Wycena nieruchomości rolnych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych).

Gospodarstwa rolne o wielu sposobach użytkowania, np. o produkcji rolniczej mieszanej (np. roślinnej i rybnej) oraz z funkcją mieszkalną, może wymagać od rzeczoznawcy zgromadzenia wielu różnorodnych dokumentów, uwzględniających również nierolniczą specyfikę części nieruchomości.

Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości lokalowej

Podczas wyceny lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy lokalu mieszkalnego zwykle wymagane będą następujące dokumenty:

• aktualny odpis z księgi wieczystej (lub jej numer);

• wypis z rejestru gruntów,

• wyrys z mapy ewidencyjnej,

• dane na temat udziału w częściach wspólnych budynku.

Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości zabudowanej

Rzeczoznawca majątkowy wyceniający podmiejski dom, kamienicę w mieście lub inny obiekt budowlany (również w trakcie budowy) może potrzebować:

• aktualnego odpisu z księgi wieczystej (lub jej numer);

• wypisu z rejestru gruntów,

• wyrysu z mapy ewidencyjnej,

• dokumentacji projektowej,

• wypisu z rejestru budynków,

• decyzji o warunkach zabudowy,

• pozwolenia na budowę (dotyczy nieruchomości w trakcie budowy).

Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości komercyjnej

Największą liczbę dokumentów będzie zwykle musiał zgromadzić rzeczoznawca majątkowy w przypadku wyceny dużego przedsiębiorstwa. Przydać mu się mogą np.:

• aktualny odpis z księgi wieczystej (lub jej numer),

• wypis z rejestru gruntów,

• wyrys z mapy ewidencyjnej,

• wykaz powierzchni o różnej funkcji,

• rzuty kondygnacji oraz dane na temat ogólnej kubatury,

• mapa ewidencyjna (projektowa),

• wykaz kosztów utrzymania,

• dane na temat możliwych do uzyskania dochodów z nieruchomości.

Zgodnie z pkt 11 standardu Ogólne zasady wyceny przedsiębiorstw Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, dla uzyskania wiarygodnych rezultatów procedura wyceny przedsiębiorstwa powinna obejmować zebranie i przeanalizowanie w szczególności:

• historycznych wyników działalności operacyjnej przedsiębiorstwa, stanu obecnego oraz planów i perspektyw rozwoju,

• historycznej i aktualnej sytuacji ekonomiczno-finansowej,

• stanu aktywów i pasywów, w tym zobowiązań przedsiębiorstwa,

• warunków funkcjonowania sektorów/rynków, na których działa przedsiębiorstwo i tych, które mają wpływ na dane przedsiębiorstwo,

• uwarunkowań prawnych i innych czynników zewnętrznych mających wpływ na działalność przedsiębiorstwa,

• historycznych transakcji udziałami/akcjami wycenianego przedsiębiorstwa,

• danych z rynku kapitałowego (stopy zwrotu; dane o notowaniach akcji firm porównywalnych; dane o transakcjach przejęć firm podobnych, cen uzyskiwanych w transakcjach udziałami/akcjami podmiotów podobnych do wycenianego, w tym umów i warunków wpływających na ceny).

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości – podsumowanie

Rzeczoznawca zapewne będzie chciał również zweryfikować stan prawny nieruchomości, prosząc o wgląd do aktu notarialnego lub do innego dokumentu stanowiącego podstawę nabycia, np. orzeczenia o dziale spadku, orzeczenia o zasiedzeniu nieruchomości czy nawet nadawanego w czasach PRL aktu własności ziemi.

W takim dokumencie mogą się bowiem znaleźć kluczowe dla wyceny dane, które z jakichś przyczyn nie zostały wpisane do księgi wieczystej – np. umowa o dożywocie lub informacje o ograniczonych prawach rzeczowych (np. służebnościach). Zgodnie z § 38 ust. 1 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jeżeli ograniczone prawa rzeczowe mają wpływ na wartość nieruchomości, to należy je w wycenie uwzględnić.

W niektórych przypadkach bardzo istotne podczas wyceny będą całkowite koszty utrzymania danej nieruchomości, w takim wypadku specjalista poprosi o przedstawienie rachunków.

Z kolei bardzo skomplikowane wyceny nieruchomości (przedsiębiorstw, gospodarstw rolnych), na których znajdują się różnego typu instalacje, mogą wymagać przedstawienia dokumentacji technicznej tych urządzeń, aby można było dobrze określić ich wartość.

Reasumując: to jakie dokumenty będą potrzebne rzeczoznawcy podczas wyceny zależy od jej celu, typu nieruchomości, a także indywidualnej sytuacji. Dlatego zawsze dobrze wcześniej porozmawiać z rzeczoznawcą na temat nieruchomości, aby mógł w należyty sposób ustalić, z jakich źródeł skorzystać.

Warto też – chociażby podczas oględzin nieruchomości – przedstawić dokumenty, które zdaniem strony mogą mieć wpływ na wycenę. Jest to istotne zwłaszcza w sytuacjach administracyjnych, ponieważ niedokładne oszacowanie nieruchomości może przełożyć się np. na otrzymanie zaniżonego odszkodowania za wywłaszczenie.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Powszechne krajowe zasady wyceny (PKZW), Krajowy standard wyceny specjalistyczny, Ogólne zasady wyceny przedsiębiorstw, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych
• Powszechne krajowe zasady wyceny (PKZW), Krajowy standard wyceny specjalistyczny, Wycena nieruchomości rolnych, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych